www.soufun.com 房地(dì)産門戶-搜房網 2012-08-06 09:41:00 來源：北京商報
京城房地(dì)産市場的(de)成交量回升讓不少購房者躍躍欲試，想盡早圓了自(zì)己的(de)購房夢。事實上，經過央行6月、7月的(de)兩次降息後，5年(nián)期以上住房公積金貸款的(de)利率已經低(dī)于5年(nián)期及以上存款利率，公積金貸款是相當劃算的(de)一(yī)筆(bǐ)“買賣”。
案例
百萬公積金貸
比商貸少還37萬元
程女士在北京的(de)一(yī)家國企工作，月薪在1萬元左右。她結婚的(de)時候在東三環購買了一(yī)處一(yī)室一(yī)廳60平方米的(de)房産，但是程女士現在已經懷孕，寶寶明年(nián)降生，原本的(de)住房面積顯然不夠。所以，程女士和(hé)老公商量準備重新購置一(yī)處面積稍大的(de)房産——面積120平方米、房價300萬元左右。
程女士曾向房屋中介打聽過自(zì)己的(de)房子(zǐ)能賣到150萬元，可(kě)算算自(zì)己手頭上50萬元的(de)存款，還差100萬元。程女士想到了公積金貸款。由于程女士月收入在1萬元左右，并在國企工作，公積金評定級别能夠達到AAA級，貸款額度*能達到104萬元，這解決了程女士的(de)燃眉之急。
而且，程女士賣掉之前的(de)房産後，使用公積金貸款再次購房仍然可(kě)以比照首套房貸款的(de)政策執行。以貸款100萬元、期限為(wèi)20年(nián)計算，如(rú)果她使用商業貸款，貸款利率是基準利率上浮10%，上浮之後的(de)貸款利率為(wèi)7.205%；商貸的(de)月供比公積金的(de)月供多出1550.03元，總還款額則比公積金貸款多出37萬多元。
公積金貸款業務量回升
占比升至四成
随着房地(dì)産市場交易量的(de)回升，個人住房公積金貸款的(de)業務量也水漲船高(gāo)。據鏈家地(dì)産市場研究部的(de)統計，今年(nián)7月份，北京市二手房住宅成交中，公積金貸款購房占比大約為(wèi)40%左右，為(wèi)曆史較高(gāo)水平。鏈家地(dì)産市場研究部的(de)常青介紹，由于利率低(dī)，目前不僅是購房能力有限的(de)剛需購房群體，甚至多數改善型購房者也傾向于*公積金貸款。
兩次降息之後，1-5年(nián)(含5年(nián))期個人住房公積金貸款的(de)年(nián)利率為(wèi)4%；5-30年(nián)(含30年(nián))期貸款的(de)年(nián)利率為(wèi)4.5%，而目前5年(nián)期整存整取的(de)存款基準利率為(wèi)4.75%。如(rú)此看來，公積金貸款成本低(dī)的(de)優勢非常突出。
不過，記者發現，目前一(yī)些市民對北京公積金貸款政策及貸款額度還不是很清楚。記者從北京市住房公積金管理(lǐ)中心了解到，公積金貸款的(de)期限可(kě)以計算到借款人70周歲，*長(cháng)不得超過30年(nián)。
貸款額度是購房者*關心的(de)問題。在衡量額度時，首先要計算借款人本人及共同申請人的(de)月收入。具體的(de)貸款額度要同時考慮單筆(bǐ)貸款的(de)*額度、*可(kě)貸款額度、*首付款、信用等級和(hé)抵押物評估價值。
目前，單筆(bǐ)公積金貸款*額度為(wèi)80萬元；個人信用評估機構評定的(de)信用等級為(wèi)AA級的(de)可(kě)上浮15%，即92萬元；AAA級的(de)借款申請人，貸款金額可(kě)上浮30%，即104萬元。
在首付比例方面，購買首套自(zì)住住房的(de)，房屋套型建築面積在90平方米(含)以下的(de)，首付款比例不得低(dī)于20%；房屋套型建築面積在90平方米以上的(de)，首付款比例不得低(dī)于30%。若借款人購買的(de)是第二套住房，首付款比例不得低(dī)于60%。
手續繁複
文件齊全再申請
住房公積金利率和(hé)首付比例低(dī)，還款方式還靈活，但是能享受到這一(yī)優惠貸款依然有固定的(de)門檻和(hé)繁瑣的(de)手續。記者從個貸機構偉嘉安捷了解到，首先，借款人要有城鎮戶口，本人及所在單位在本市按時足額繳存公積金1年(nián)以上(外來居民則要先符合北京的(de)購房條件)，同時不僅要有穩定的(de)收入，而且要按照規定中的(de)比例自(zì)己準備一(yī)部分資金(公積金貸款有額度限制)，*重要的(de)一(yī)點是準備用公積金貸款的(de)購房者，需要有《擔保法》規定的(de)資産為(wèi)貸款做(zuò)抵押或質押。不過，沒有其他抵押物可(kě)以直接以現購房産做(zuò)抵押。
值得提醒的(de)是，購買不同的(de)房型辦理(lǐ)公積金貸款時會稍有不同。程女士想要購買的(de)是二手房，在看定房源後，她首先要拿上已經公正過的(de)二手房買賣契約到市住房公積金管理(lǐ)中心，領取貸款申請表，然後拿上填寫好的(de)申請表、房屋買賣契約、房屋所有權證、戶口等到中心審核貸款額度并計算其他應交的(de)費用。
同商貸相同，工作人員也要到現場看房，再決定是否同意辦理(lǐ)貸款。如(rú)果貸款人經過了各項審批并繳納擔保費、抵押登記費、手續費等一(yī)系列費用後，就可(kě)以簽訂合同，指定日期劃款。雖然申請貸款的(de)過程聽起來隻是寥寥幾句，但真正辦理(lǐ)起來可(kě)能真需要貸款人“跑斷腿”。所以偉嘉安捷分析師吳昊建議，一(yī)定要多咨詢，提前問好公積金管理(lǐ)中心需要辦理(lǐ)哪些手續、帶哪些文件，以防“白忙活”。
申請費時
個别開發商不願買賬
公積金貸款成本低(dī)，但對于多數普通購房者來說，公積金*貸款額度僅為(wèi)80萬元，一(yī)旦購房總價偏高(gāo)，公積金很難滿足其貸款需求。“公積金+商業貸款”的(de)組合貸款模式能有效解決這一(yī)問題。
組合貸款即當購房人可(kě)申請到的(de)公積金貸款額度無法滿足實際購房需要時，可(kě)通過辦理(lǐ)組合貸款，使用“公積金貸款＋商業貸款”滿足購房所需。
需要注意的(de)是，近期樓市成交量攀高(gāo)，公積金貸款業務量快速增加，申請貸款的(de)時間稍有拉長(cháng)。目前，公積金貸款購房從貸款至*放款大概需要1個半月左右，與以往一(yī)個月的(de)周期相比明顯拉長(cháng)。某地(dì)産研究人士透露，開發商均希望快速回籠資金，如(rú)果審核期太長(cháng)的(de)話可(kě)能會存在一(yī)些問題，而公積金貸款辦理(lǐ)環節繁瑣，很多開發商可(kě)能不太願意接受公積金貸款。
