《經濟參考報》記者獲悉，9月24日，由民政部牽頭，保監會等相關部委就“以房養老”問題舉行了閉門研讨會，對“以房養老”具體操作辦法和(hé)實施細則進行讨論，試點方案按計劃将在2014年(nián)一(yī)季度出台。
專家認為(wèi)，在金融機構分業經營模式下，倒按揭這種複雜的(de)金融産品短(duǎn)期恐難以順利運營，金融機構開發此類産品的(de)積極性還需相關鼓勵政策。此外，“以房養老”牽涉到金融、房地(dì)産等多個行業，需要管理(lǐ)層實施頂層設計，統籌規劃。
争議“以房養老”模式多樣
一(yī)位參與24日研讨會的(de)專家表示，本次會議彙總和(hé)讨論了專家和(hé)相關機構意見“很快将組織一(yī)系列正式會議并開展調研，通過在不同地(dì)區進行試點，逐步形成‘以房養老’的(de)實施方案。”
9月13日國務院發布的(de)《關于加快發展養老服務業的(de)若幹意見》中，“開展老年(nián)人住房反向抵押養老保險試點”引發了社會各方的(de)廣泛讨論。很多人誤将“以房養老”和(hé)政府養老畫上等号，進而對現行養老保險制度産生不信任感。有的(de)認為(wèi)“領取幾年(nián)養老金後銀行就把住房歸為(wèi)己有”這種模式在目前房價快速上漲的(de)背景下并不合适。
對此，專家解釋稱“以房養老”不是大衆産品，隻是少數老人願意接受的(de)小衆産品，是除了政府養老以外的(de)一(yī)種補充。而“住房反向抵押養老保險”僅是諸多以房養老模式中的(de)一(yī)種。
浙江大學(xué)經濟學(xué)院教授柴效武接受《經濟參考報》記者專訪時表示，能夠嘗試“以房養老”的(de)人群，必須首先擁有房産，并且該房子(zǐ)有一(yī)定價值。其次，用于反向抵押的(de)房屋産權必須屬于老人自(zì)己。具備以上兩點才有“以房養老”的(de)物質基礎。此外，适合參與“以房養老”的(de)老人，常常手中多沒有足夠的(de)現金，即沒有固定的(de)養老金收入，或者養老金收入不夠滿足生活保障，這是構成“以房養老”的(de)現實壓力。
而從“以房養老”的(de)模式說來有30多種，涵蓋範圍非常廣。柴效武說“譬如(rú)，把自(zì)己的(de)房子(zǐ)出租或出售，獲得的(de)報酬用于支付住養老院的(de)錢;或者自(zì)己居住的(de)同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需;也可(kě)以出售大房換小房，用其差價養老：這些都應當歸于‘以房養老’模式。”
而比較标準的(de)“以房養老”是指：老年(nián)家庭向專業機構出售房産，該機構逐年(nián)逐月向老人支付款項，即“倒按揭”，以解決老年(nián)家庭的(de)養老金、醫療保健費。如(rú)果老人較早去(qù)世，而該機構還沒完全買下房子(zǐ)，子(zǐ)女可(kě)繼承住宅的(de)部分産權享受收益。
阻礙分業經營限制“倒按揭”發展
盡管可(kě)選模式衆多，但住房反向抵押養老保險這仍是短(duǎn)期內(nèi)*有可(kě)能獲得突破的(de)一(yī)種。柴效武推算，一(yī)套北京二環內(nèi)的(de)100平米的(de)老房子(zǐ)，市值約500萬元，如(rú)果做(zuò)“反向抵押”投保，每個月可(kě)收取3.4萬元養老金，直到去(qù)世，如(rú)果房屋增值還能領到更多。
這樣的(de)回報水平，對有需求的(de)人群來說，并非沒有吸引力。不過，業務提供方———金融機構卻顯得興趣寥寥，事實上，在相關政策仍未明确以及限制下，機構多數持謹慎态度。
中信銀行是國內(nèi)首批嘗試以房養老的(de)金融機構之一(yī)，不過，盡管養老按揭服務名義上還在北京地(dì)區開展，但并非每家支行都做(zuò)。北京幾家支行經理(lǐ)甚至對媒體表示，這項業務自(zì)從推出後幾乎無人問津，所以現在他們索性不接受申請“有政策，沒業務，我們也就不做(zuò)了。”
“銀行試點不成功的(de)一(yī)個重要原因是規定了抵押期限，無論10年(nián)還是20年(nián)，到期後如(rú)果不還款，房子(zǐ)就沒了。對于用唯一(yī)住房做(zuò)抵押的(de)老人肯定不合适，誰都不希望人還在，錢沒了。”中央财經大學(xué)中國銀行業研究中心主任郭田勇認為(wèi)，從這一(yī)點來看，保險公司開展住房反向抵押業務比銀行更合适，因為(wèi)保險公司可(kě)以依靠生命表定價的(de)機制，以及自(zì)身已有客戶數據的(de)經驗分析。保險公司對自(zì)有客戶采取“以房養老”或者“以保單養老”的(de)服務方式比其他機構擁有更準确的(de)定價權。
事實上，此次《意見》中的(de)明确提法也是“老年(nián)人住房反向抵押養老保險”，這與之前的(de)“以房自(zì)助養老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認為(wèi)，這明确了産品的(de)保險屬性，将巨大的(de)養老融資市場劃撥給保險公司。”
幸福人壽保險股份有限公司董事長(cháng)孟曉蘇認為(wèi)，養老房産反向抵押貸款應該從失獨老人和(hé)無子(zǐ)女老人開始做(zuò)起，這些人合計有2000萬，約占老人群體的(de)10%，而如(rú)果其中有3%的(de)人接受，就有60萬人之多。另據華泰證券測算，如(rú)果參照美國反向抵押占壽險保費收入比，我國反向抵押年(nián)發放額度約400億元，如(rú)按孤寡老人及失*庭數量測算，理(lǐ)論總容量約1.25萬億元。
不過，這塊蛋糕也沒那麽容易吃到。事實上，政策層面存在的(de)嚴格限制和(hé)巨大的(de)業務風險讓多數保險公司目前沒有積極性。
“目前還沒有開發相關産品，可(kě)能需要等到監管部門出台較為(wèi)明确的(de)政策之後再行動。”保險行業人士表示，險企開發此類産品的(de)積極性還需等待相關鼓勵政策。土地(dì)所有權、房産評估、稅收等相關配套法律政策是目前保險公司試點“以房養老”的(de)*現實障礙。
另一(yī)方面，由于住房反向抵押貸款合同時間跨度長(cháng)達十幾年(nián)甚至更長(cháng)，面臨的(de)風險巨大，還要投入巨額資金。此外“以房養老”的(de)相關産品應是年(nián)金支付方式為(wèi)主，不同于傳統壽險産品，因而壽險公司推出此項業務時更要謹慎。
此外，柴效武認為(wèi)，在分業經營模式下，倒按揭這種特别複雜的(de)金融産品無法正常推出并順利運營，相比之下平安集團等金融集團在類似業務上會更具優勢。
“比如(rú)，我們應該如(rú)何認識倒按揭這一(yī)行為(wèi)，是一(yī)種特殊的(de)住房貸款，還是一(yī)種養老壽險行為(wèi)?而倒按揭業務實施中，為(wèi)搞活金融機構的(de)資金，避免在長(cháng)期運營中将過多的(de)資金沉澱擠壓，又需要考慮讓資産證券化參與。”柴效武說，“此外，倒按揭的(de)推出，還使得金融保險同房地(dì)産交易、結算等發生聯系，超越了金融保險機構的(de)經營範圍。”
推動鼓勵扶持政策亟待出台
不過在業內(nèi)人士看來，隻要市場認可(kě)，又能控制風險，這類業務的(de)增量空間還是很大“之前包括中國人壽等公司進行過市場調研，雖說當時認為(wèi)市場環境不成熟，難以推行，但大家應該一(yī)直在關注相關政策的(de)動向。”
“以房養老”模式光靠一(yī)兩家金融機構來做(zuò)，肯定是不現實的(de)，這種金融産品必須采取政府主導和(hé)市場結合的(de)模式。中央财經大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇對《經濟參考報》記者表示“以房養老”牽涉到金融業、社會保障、房地(dì)産等多個行業，需要管理(lǐ)層實施頂層設計，統籌規劃，僅憑保險業是不可(kě)能有實質性推動的(de)。
柴效武認為(wèi)，盡管2007年(nián)出台的(de)物權法已經明确規定“住宅建設用地(dì)使用權期間屆滿的(de)，自(zì)動續期”，但必要時，政府需要對《物權法》進行适當完善，對住宅土地(dì)使用年(nián)限滿70年(nián)後的(de)處理(lǐ)方案進行明确;還需要出台遺産繼承相關法律法規以及稅費方面的(de)法律法規;同時，協調銀行、保險、信托等機構之間的(de)合作，為(wèi)“以房養老”搭建良好的(de)平台。
孟曉蘇認為(wèi)，如(rú)果這次想要試點成功，保監會首先要同意“住房反向抵押養老”作為(wèi)一(yī)個保險産品，“如(rú)果我們做(zuò)出這種保險産品，監管機構應該予以批準，同時還要給予政策鼓勵和(hé)優惠。”
此外，應組織保險業對這項新的(de)保險産品進行開發研究。在試點地(dì)域選擇上，應把北京、上海、廣州等城市列入，還可(kě)增加杭州等房價較高(gāo)、漲幅預期穩定的(de)城市。
在試點人群選擇上，可(kě)借鑒我國台灣地(dì)區保險業從無子(zǐ)女家庭開始進行反向抵押養老的(de)經驗，首先從無子(zǐ)女家庭和(hé)“失*庭”起步開展這項試點，今後擴大到有需要的(de)其他老人家庭。
不僅如(rú)此，孟曉蘇認為(wèi)，應由中國保監會、民政部并邀請住建部、财政部與稅務 總局參加方案設計，處理(lǐ)好抵押房屋的(de)權屬關系;借鑒國外經驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費;對保險機構承辦此類業務，相關稅費也建議豁免;建立對長(cháng)壽保戶的(de)政府補貼機制以化解所謂“長(cháng)壽風險”等等。
