首付減負，月供減量，二次置業者借央行房貸新政輕松置業
從首付七成變首付三成；從利率上浮30%到按基準利率計算，9月30日出台的(de)央行房貸新政成為(wèi)二手樓市逆轉的(de)關鍵因素，地(dì)産人士認為(wèi)“銀十”可(kě)期。在這一(yī)大波“跑步入市”的(de)改善型置業者當中，有學(xué)位房買家，有為(wèi)父母改善居住買電梯房，有“小換大”的(de)自(zì)住型買家。以往樓市隻有“獨沽一(yī)味”的(de)首次置業者，如(rú)今各種各樣住房需求的(de)二次置業者蜂擁而至，終于為(wèi)二手樓市交投重新注入活力。記者從各大中介行以及按揭公司了解了多個10月份因房貸新政入市的(de)置業個案，相信未來數月類似的(de)改善型置業潮将湧現，現在正在看房的(de)人士說不定在年(nián)底就成業主了，或許讀者可(kě)以從這些“跑步入市”的(de)置業故事中獲得一(yī)些有用的(de)參考信息。
換房客
青睐300萬~500萬物業
據合富置業芳滿分行主管高(gāo)海濤表示，*近要求看房的(de)客人呈現增加的(de)趨勢，也有部分買家依然選擇觀望。10月上半月，有購房意欲的(de)買家比較活躍，咨詢的(de)買家比房貸新政出台前增加了将近一(yī)倍，買家都以改善型需求為(wèi)主。他們比較關注面積為(wèi)90~170平方米的(de)三房、四房單位，總價集中在250萬~400萬元左右。
合富置業富力現代*分行主管餘昌勝表示，房貸新政利好是換房客增多的(de)主要原因，加上近期放松限購的(de)吹風也有些影響。換房客買房積極性會比之前要高(gāo)，選擇二、三、四房戶型的(de)換房客都有，總價都在200萬元以上，73~140平方米。
合富置業錦城二分行主管黎湛表示，現時東風東闆塊的(de)換房客積極性比之前有所提高(gāo)，很大原因是與房貸松綁政策的(de)利好有關。該闆塊大多數購房買家都是改善型買家，自(zì)新政出台後，改善型買家的(de)看房量明顯增大了。黎湛表示，該闆塊的(de)換房客多數因為(wèi)學(xué)位房而購房，近期樓梯樓的(de)成交有所下降，電梯樓成交較多。現時換房客一(yī)般會選擇總價約400萬~500萬元，面積約90~100平方米的(de)三房電梯樓單位為(wèi)主。
合富置業東湖二分行主管陳東升表示，自(zì)從央行出台關于房貸新政以及陸續有銀行出台細則後，很多換房客看好後市，加上10月份是傳統的(de)置業旺季，所以換房客入市信心增加不少。陳東升表示，目前，大沙頭和(hé)東湖片區的(de)換房客會把手頭上的(de)樓梯樓置換為(wèi)電梯樓，也有部分客戶為(wèi)父母購置物業，改善居住環境。打算購置電梯房的(de)換房客，一(yī)般會選擇總價段是220萬~300萬元的(de)三房單位，面積大約80~110平方米單位。
置業案例一(yī)：買家還清貸款即入市買學(xué)位房
中原地(dì)産水蔭路分行高(gāo)級營業經理(lǐ)鍾志明介紹，近期分行成交了一(yī)套嘉誠國際公寓，買家因銀行首套房認定松動而加快了入市的(de)步伐。據了解，該套嘉誠國際公寓是面積約37平方米的(de)單間，帶水蔭路小學(xué)學(xué)位，業主是在2007年(nián)左右一(yī)手購入，當時購入價約1.1萬元/m2，購入後一(yī)直用于出租，這種戶型的(de)租金約3000元/月，由于有資金周轉需要所以放盤，初始放盤價約118萬元，後由于急賣，降價至108.5萬元成交。
而買家購房預算在100萬元左右，且購入該套單間前已有一(yī)套住宅在供，但在上個月時已還清貸款。正是由于銀行對首套房認定的(de)放松，因此，買家看房約兩三個月，*終決定入手這套嘉誠國際公寓的(de)單間。
置業案例二：看房兩天即入手文德路學(xué)位房
中原地(dì)産文明路分行高(gāo)級營業經理(lǐ)陳海虎介紹，近期分行成交了一(yī)套仰忠街樓梯樓低(dī)層三房單位，買家是二次置業，購房打算用于自(zì)住，該套三房面積約75平方米，總價約210萬元，折合單價約2.8萬元/m2。
買家購房預算約210萬元，且看中該套單位帶文德路小學(xué)學(xué)位，較符合買家要求，由于銀行首套房認定政策調整，使買家在買二套住房的(de)首付壓力減輕，因此，促使買家提前還清首套住房貸款，購入該三房單位，買家看房僅兩天左右，*終順利首付三成，按揭購房。
置業案例三：“小換大” 總價405萬首付僅三成
中原地(dì)産先烈中路分行高(gāo)級營業經理(lǐ)朱澄鋒表示，近期分行成交的(de)一(yī)套凱城華庭電梯三房，面積約120平方米，總價405萬元，折合單價約3.4萬元/m2。由于銀行首套房認定松動，買家*終買到自(zì)己的(de)心儀單位。買家原來已有一(yī)套住宅，出于改善居住環境的(de)需要想再次置業，看房時間約有半年(nián)。
*近，銀行對首套房認定的(de)調整，使不少買家有機會再次享受到首付三成的(de)優惠，無論是在減輕資金壓力方面，還是增加樓市信心方面，都加快了買家入市的(de)步伐。而這位買家在還清了*套房的(de)貸款後，得益于首付壓力的(de)減少，*終選擇到了這套面積120平方米的(de)心水三房。
按揭案例一(yī)：首付減輕 利息減少
億達按揭業務三部總監肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套90平方米的(de)物業，該物業已結清在銀行的(de)貸款，因為(wèi)要改善居住，現需要購買一(yī)套120平方米的(de)物業，以便一(yī)家人居住，成交總價300萬元。審批過程中，隻需提供原貸款合同，結清證明，原物業的(de)查冊表審批，*終批複了七成貸款210萬元，利率為(wèi)基準利率。若按照舊(jiù)政策，此客戶隻能申請辦理(lǐ)三成的(de)按揭貸款，利率按基準上浮1.1倍執行。
按揭案例二：
結清貸款 “三套房貸”也可(kě)首付三成
億達按揭肖婉婷介紹，客戶本來擁有1套市區物業，該物業才30平方米，已結清在銀行的(de)貸款并賣掉。以他當時的(de)經濟能力買不起市區房，就在增城碧桂園買了一(yī)套物業，第二套貸款*近剛結清。經過考慮，想孩子(zǐ)入讀一(yī)些好學(xué)校，就在華景新城新購一(yī)套91平方米的(de)物業，且可(kě)改善居住環境，總價225萬元。按原來政策，業主已有兩次貸款記錄，這次買房算第三套房貸，此客戶隻可(kě)做(zuò)某銀行商貸，該産品要基準利率上浮1.3倍，但新政後，不但可(kě)借七成，還可(kě)享受基準利率。
按揭貼士：如(rú)何申請提前還貸？
中原地(dì)産彙瀚按揭高(gāo)級業務經理(lǐ)莫靜表示，結清貸款可(kě)算首套房貸，因此近來多了不少提前還貸的(de)客人。按照程序，按揭客戶需向銀行提出提前還貸申請，一(yī)般來說開始供樓6個月後可(kě)部分還貸；供樓1年(nián)後可(kě)全部還貸。銀行收到客戶的(de)提前還貸申請後會進行審核，通過後将通知客戶準備提前還貸的(de)扣款。提前還貸的(de)扣款時間與客戶提出申請的(de)時間一(yī)般相隔1個月左右，有的(de)銀行在批準還貸申請時會明确告訴按揭人士扣款時間，有的(de)則是模糊處理(lǐ)，叫客戶等電話通知。
目前正在還貸的(de)客戶中不少享有利率7折優惠，如(rú)今首套房貸款大部分是基準利率，少部分可(kě)打9.5折利率優惠。
億達按揭肖婉婷建議按揭買家，人行的(de)征信系統需要一(yī)定的(de)時間才能更新信息系統，所以必須以結清證明為(wèi)依據；為(wèi)能挑選到更适合客戶的(de)貸款産品，建議辦理(lǐ)時咨詢專業的(de)按揭機構；央行房貸新政為(wèi)限貸松綁，但目前廣州市中心區域仍受限購政策影響，持有兩套房屋的(de)本地(dì)家庭不可(kě)新購房屋，多套房業主仍需要通過賣出房屋才可(kě)以騰出名額購房。
