3月30日，中國人民銀行、住建部、财政部等五部委發布多個房地(dì)産相關政策，住房貸款利率、購房首付、二手房出售營業稅等多方面做(zuò)出調整。此前，就在3月25日，國土部、住建部已發文要求2015年(nián)各地(dì)有供、有限，合理(lǐ)安排住房和(hé)其用地(dì)供應供給，優化用地(dì)結構調整。
聯系2015年(nián)的(de)全國兩會政府工作報告中，對于房地(dì)産沒有再使用“調控”、“抑制”等相關表述，取而代之的(de)是“促進房地(dì)産市場平穩健康發展”。有分析人士認為(wèi)，曾經以“調控”為(wèi)主基調的(de)房地(dì)産宏觀政策風向已經發生轉變。
信貸、稅收政策“組合拳”力度超預期
經過本次調整，在商業貸款方面，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的(de)居民家庭，為(wèi)改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自(zì)住房，*首付款比例調整為(wèi)不低(dī)于40%。
在住房公積金方面，使用住房公積金購買首套普通自(zì)住房*首付款比例為(wèi)20%；對1套房已結清購房貸款的(de)家庭，為(wèi)改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自(zì)住房，*首付款比例為(wèi)30%。
同時，财政部、國家稅務總局發布通知，從2015年(nián)3月31日起，個人将購買2年(nián)以上（含2年(nián)）的(de)普通住房對外銷售的(de)，免征營業稅。此前，為(wèi)遏制房價過快上漲，國家曾多次調整二手房交易稅，在2009年(nián)12月，免征期限由“兩年(nián)”調整為(wèi)“五年(nián)”。
在房地(dì)産市場中，信貸政策被認為(wèi)是影響*的(de)經濟手段，而财稅政策的(de)調整，則明确傳遞着宏觀政策調整的(de)信号。業內(nèi)人士普遍認為(wèi)，這次住房組合政策力度超過預期。
有助喚醒剛需購房投資反彈遙遙無期
目前，一(yī)線城市銷售2014年(nián)四季度短(duǎn)暫好轉後再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩，庫存居高(gāo)不下。
亞豪機構分析，降低(dī)首付比例，提高(gāo)購房資金杠杆，有助于撬動更多住房消費，緩解三、四線城市的(de)高(gāo)庫存壓力，對于一(yī)線城市來說，更成為(wèi)拉動購房需求提升的(de)利器。預計一(yī)線城市的(de)房地(dì)産市場交易量将會在4月明顯升溫，三四線城市的(de)樓市也将逐步回暖。
民生證券研究院執行院長(cháng)管清友認為(wèi)，“房地(dì)産産業鏈不會因此複蘇，對宏觀經濟的(de)拉動有限，房地(dì)産依然是當前經濟的(de)主要下行壓力之一(yī)。”
管清友說，房地(dì)産複蘇周期分為(wèi)幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去(qù)化-拿地(dì)反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業投資的(de)空間以及地(dì)方政府的(de)公共收入和(hé)支出。所以僅靠地(dì)産放松無法扭轉經濟下行趨勢。
樓市短(duǎn)期內(nèi)成交量或企穩
國家統計局發布的(de)數據顯示，今年(nián)前兩個月，商品房銷售面積為(wèi)8764萬平方米，同比下降16.3%；商品房銷售額為(wèi)5972億元，同比下降15.8%。
分析人士認為(wèi)，在一(yī)系列樓市刺激政策的(de)影響下，活躍的(de)購房人群将會不斷壯大，從而促進樓市成交量不斷上漲，3月份成交量有望創新高(gāo)。此外，随着庫存量不斷消耗，開發商将改變“以價換量”的(de)銷售策略，一(yī)線城市及部分熱門二線城市的(de)房價或現量價齊漲回暖局面。
中金公司指出，後續地(dì)産成交量的(de)走勢成為(wèi)關鍵。政策明确以後，地(dì)産成交能否複蘇繼而投資和(hé)新開工能否有所恢複，成為(wèi)值得關注的(de)趨勢。如(rú)果成交量複蘇帶動投資和(hé)新開工企穩複蘇，将對經濟增長(cháng)企穩複蘇作出正面貢獻，這也将改變目前市場對于增長(cháng)相對悲觀的(de)預期。
“因地(dì)施策，分類指導”樓市改革趨向市場化
2014年(nián)10月29日，國務院召開常務會議，要求推進六大領域消費。“穩定住房消費”時隔多年(nián)後被重新提及。作為(wèi)推進六大領域消費的(de)第三點，國務院常務會議提出，穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。
“這一(yī)系列穩定房地(dì)産市場的(de)政策調整舉措，對于應對當下經濟下行壓力，實現穩增長(cháng)、惠民生、促改革、調結構都具有積極作用。”中國社會科學(xué)院城市與競争力研究中心主任倪鵬飛(fēi)說。
本次五部委聯合出手，從信貸和(hé)稅收兩個角度給樓市“松綁”，表明在當前環境下，過嚴、從嚴的(de)樓市政策已經回歸到正常化、長(cháng)效化、市場化。發改委房地(dì)産研究中心主任劉琳表示，本輪政策調整是一(yī)種向市場化回歸的(de)政策，符合當前市場化改革方向。
住房消費作為(wèi)中國消費領域的(de)重要組成部分，既事關經濟發展，又關乎百姓利益，告别暴漲暴跌，回歸平穩健康，以加大保障房建設為(wèi)依托，因城因地(dì)分類進行調控，抑制投機投資性需求，政府調控的(de)思路與決心并未改變。
倪鵬飛(fēi)說，目前房地(dì)産直接需求加上其帶動的(de)間接需求，在市場總需求中占比仍十分高(gāo)，房地(dì)産市場是否平穩健康發展關系着今年(nián)宏觀經濟能否穩定，也可(kě)為(wèi)深化改革和(hé)結構調整創造條件、争取時間。同時，在城鎮化建設中，長(cháng)期看房地(dì)産市場仍有較大發展空間。
