3月30日，财政部、國家稅務總局發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的(de)通知》（财稅号），規定2015年(nián)3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，個人住房轉讓營業稅免征年(nián)限由5年(nián)變成2年(nián)。
■新政要點
一(yī).個人将購買不足2年(nián)的(de)住房對外銷售的(de)，全額征收營業稅。
二.個人将購買2年(nián)以上的(de)非普通住房對外銷售的(de)，按照其銷售收入減去(qù)購買房屋的(de)價款後的(de)差額征收營業稅。
三.個人将購買2年(nián)以上的(de)普通住房對外銷售的(de)，免征營業稅。
■政策解讀
一(yī).普通住房和(hé)非普通住房如(rú)何區分？
根據《河北省政府辦公廳關于切實做(zuò)好穩定住房價格有關工作的(de)通知》（冀政辦〔2005〕14号）規定，享受優惠政策的(de)普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在140平方米以下、實際成交價格低(dī)于同級别土地(dì)上住房平均交易價格1.2倍以下。
二.二手房交易時間如(rú)何确定？
根據《國家稅務總局财政部 建設部關于加強房地(dì)産稅收管理(lǐ)的(de)通知》（國稅發〔2005〕89号，以下簡稱89号文件）規定，個人購買住房以取得的(de)房屋産權證或契稅完稅證明上注明的(de)時間作為(wèi)其購買房屋的(de)時間，“契稅完稅證明上注明的(de)時間”，指契稅完稅證明上注明的(de)填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋産權證和(hé)契稅完稅證明，且二者所注明的(de)時間不一(yī)緻的(de)，按照“孰先”的(de)原則确定購買房屋的(de)時間。即房屋産權證上注明的(de)時間早于契稅完稅證明上注明的(de)時間的(de)，以房屋産權證注明的(de)時間為(wèi)購買房屋的(de)時間；契稅完稅證明上注明的(de)時間早于房屋産權證上注明的(de)時間的(de)，以契稅完稅證明上注明的(de)時間為(wèi)購買房屋的(de)時間。
三.無償受贈方式取得的(de)住房對外銷售時，既有老本又有新本，購房時間如(rú)何确定？
無償受贈方式大緻分為(wèi)兩種，執行時間略有不同。
*種是通過繼承、遺囑、離(lí)婚、贍養、撫養關系、直系親屬贈與方式取得的(de)住房，其購房時間按發生受贈、繼承、離(lí)婚财産分割行為(wèi)前的(de)購房時間确定，其購房價格按發生受贈、繼承、離(lí)婚财産分割行為(wèi)前的(de)購房原價确定。個人需持其通過受贈、繼承、離(lí)婚财産分割等非購買形式取得住房的(de)合法、有效法律證明文書，到地(dì)方稅務部門辦理(lǐ)相關手續。
第二種是通過其他無償受贈方式取得的(de)住房，該住房的(de)購房時間按照發生受贈行為(wèi)後新的(de)房屋産權證或契稅完稅證明上注明的(de)時間确定，不再執行國稅發〔2005〕172号中有關購房時間的(de)規定。
四.滿2年(nián)不滿5年(nián)的(de)二手房買賣，2015年(nián)3月30日已經完稅，但未辦理(lǐ)房屋過戶，能否享受此次調整後的(de)營業稅優惠？
财稅〔2015〕39号文件從3月31日起開始執行。根據《中華人民共和(hé)國營業稅暫行條例實施細則》（财政部 國家稅務總局第52号令）第二十四條規定：“條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為(wèi)發生過程中或者完成後收取的(de)款項。取得索取營業收入款項憑據的(de)當天，為(wèi)書面合同确定的(de)付款日期的(de)當天；未簽訂書面合同或者書面合同未确定付款日期的(de)，為(wèi)應稅行為(wèi)完成的(de)當天。”因此，本次交易在新政執行前已經完稅，無法享受營業稅減免。
五.二手房交易過程中都有哪些稅收優惠？
1.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地(dì)增值稅。
2.個人銷售住房以其轉讓收入額減除财産原值和(hé)合理(lǐ)費用後的(de)餘額為(wèi)應納稅所得額，按“财産轉讓所得”項目适用20%的(de)稅率繳納個人所得稅。對個人轉讓自(zì)用5年(nián)以上并且是家庭唯一(yī)生活用房所得，繼續免征個人所得稅。自(zì)用5年(nián)以上，指個人購房至轉讓房屋的(de)時間達5年(nián)以上。家庭唯一(yī)生活用房，指在同一(yī)省、自(zì)治區、直轄市範圍內(nèi)納稅人（有配偶的(de)為(wèi)夫妻雙方）僅擁有一(yī)套住房。
3.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年(nián)子(zǐ)女，下同）唯一(yī)住房的(de)，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一(yī)住房的(de)，減按1%稅率征收契稅。
■稅務機關提醒
1.準備并攜帶好各項證件資料：房屋産權證，有效身份證件（身份證、軍官證等），本人不能到場需受托人辦理(lǐ)的(de)還需要提供委托書，房産原購入時發票(piào)、完稅票(piào)據等。
2.如(rú)實填報成交價格。交易雙方有時故意隐瞞真實成交價格，以低(dī)價填報合同金額以達到避稅的(de)目的(de)。虛假申報成交價格屬于違法行為(wèi)，而且一(yī)旦雙方發生糾紛，可(kě)能會給自(zì)己的(de)利益造成損失。
3.如(rú)實申報家庭住房情況，買方或賣方是否為(wèi)家庭唯一(yī)住房涉及稅收優惠，在辦理(lǐ)房産交易納稅申報時必須如(rú)實申報家庭住房情況，否則一(yī)旦查出虛假申報以享受稅收優惠的(de)，稅務機關會追繳稅款、滞納金并依法進行罰款等行政處罰。
■實例分析
一(yī).普通住房：
張三在市區有一(yī)套房子(zǐ)（唯一(yī)住房），房産證填發日期為(wèi)2013年(nián)9月，契稅完稅證明上注明時間為(wèi)2012年(nián)9月，房屋建築面積為(wèi)109平方米。李四夫婦（名下均無房産）決定購買，成交價50萬元。
賣方張三需繳納的(de)稅金：
張三提供的(de)契稅完稅證明時間早于房屋産權證上注明的(de)時間，應以契稅完稅證明時間作為(wèi)購房日期，超過2年(nián)但未過5年(nián)。按照新政規定，可(kě)減免營業稅及城建稅、教育費附加和(hé)地(dì)方教育附加等稅費。土地(dì)增值稅、印花稅按規定暫免征收。雖然是唯一(yī)住房，但不滿足自(zì)住5年(nián)以上的(de)條件，個人所得稅不能減免。所以張三應繳個人所得稅：500000×3%=15000（元）
買方李四需繳納的(de)稅金：
李四購買的(de)屬于普通住房（暫免征收印花稅），且符合唯一(yī)住房條件，按3%減半征收契稅。所以李四應繳契稅：500000×3%×50%=7500（元）
二.非普通住房：
王五在市區有一(yī)套150平方米的(de)住房，該房2011年(nián)以70萬元購入。王五和(hé)趙六于2015年(nián)4月簽訂房産買賣合同，合同價為(wèi)110萬元，評估價為(wèi)100萬元。
賣方王五需繳納的(de)稅金：
自(zì)2015年(nián)3月31日，個人将購買2年(nián)以上（含2年(nián)）的(de)非普通住房對外銷售的(de)，按照其銷售收入減去(qù)購買房屋的(de)價款後的(de)差額征收營業稅。
營業稅：（1100000-700000）×5%=20000（元）
城建稅：400000×7%=28000（元）
教育費附加：400000×3%=12000（元）
地(dì)方教育附加：400000×2%=8000（元）
因王五房屋出售時未滿5年(nián)，不符合個人所得稅減免條件，故需繳納個人所得稅。因未能提供相關原始憑證，故按3%定律征收。應繳個人所得稅：1100000×3%=33000（元）
買方趙六需繳納的(de)稅金：
按照規定，非普通住房契稅适用稅率為(wèi)4%
契稅：1100000×4%=44000（元）
