面對趨冷的(de)房地(dì)産市場，中央和(hé)地(dì)方政府按耐不住，利好政策一(yī)波接着一(yī)波，而縱向比較一(yī)下，發現時下的(de)房地(dì)産調控政策已經回到了2008年(nián)。比如(rú)，買房不限購，甚至還有财政補貼;首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低(dī);對結清購房貸款的(de)家庭購買改善型二套住房執行首套房貸政策;降低(dī)住房公積金放貸門檻，提高(gāo)貸款限額;營業稅免征年(nián)限由5年(nián)改為(wèi)2年(nián)等。雖然沒有再提及“買房就是愛國”，但政策背後的(de)實質還是通過房地(dì)産調控政策的(de)放松來鼓勵民衆買房，從而穩定住房消費。
松綁調控的(de)目的(de)有兩個：一(yī)是在房地(dì)産市場相對比較低(dī)迷的(de)情形下，将行政性調控手段回歸到市場化運行是一(yī)個不錯的(de)時機;二是政府希望以“穩樓市”來“穩增長(cháng)”。一(yī)方面，房地(dì)産調控手段的(de)市場化為(wèi)未來構建房地(dì)産調控長(cháng)效機制奠定了基礎;另一(yī)方面，以“穩樓市”來“穩增長(cháng)”也是政府無奈的(de)選擇。
“穩增長(cháng)”才能“穩就業”，自(zì)不必說，但還有更重要的(de)，那就是，當前擺在中國經濟面前的(de)現實問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”，具體目标就是要保持6%-7%的(de)經濟增長(cháng)，為(wèi)中國經濟結構轉型和(hé)*深化改革赢取時間和(hé)空間，而這個時間段也就是5-7年(nián)，這也是十八屆三中全會提出在2020年(nián)人均收入翻一(yī)番的(de)背後意義所在。
世界發展經驗表明，沒有一(yī)個老齡化國家能保持經濟活力，日本現在如(rú)此，中國未來估計也是如(rú)此。美國國民經濟研究局對30個國家經濟增長(cháng)的(de)研究結果顯示，人均G D P超過16000美元時才告别高(gāo)速增長(cháng)。而現在我們人均G D P還不到一(yī)萬美元，如(rú)果經濟增速馬上快速減擋，其落入“中等收入陷阱”的(de)概率就會增大，因為(wèi)對中國經濟增長(cháng)而言，人口紅(hóng)利轉為(wèi)人口負債是一(yī)個很沉重的(de)負擔。所以說，中國夢能否變為(wèi)現實，未來幾年(nián)很關鍵，而“穩增長(cháng)”是其中的(de)頭等大事。對于保持中國經濟運行在合理(lǐ)區間的(de)重要性，李克強總理(lǐ)其實已多次強調過，*近急赴東北和(hé)福建的(de)經濟“督戰”更是佐證了這一(yī)點。
中國經濟目前正處于一(yī)個新舊(jiù)交替的(de)“銜接期”，在銜接轉換過程中，在經濟結構調整陣痛和(hé)外部需求不振相互疊加時，傳統的(de)房地(dì)産業需要繼續發揮投資和(hé)提振內(nèi)需的(de)作用。住建部公積金監管司司長(cháng)張其光日前撰文稱，“房地(dì)産業仍然是我國經濟增長(cháng)的(de)主要動力，經濟‘房地(dì)産化’短(duǎn)期內(nèi)難以扭轉。”數據顯示，中國房地(dì)産開發投資大概占全社會固定資産投資的(de)20%強。2015年(nián)一(yī)季度，全國房地(dì)産開發投資同比僅增長(cháng)8 .5%，創近10年(nián)來新低(dī)，如(rú)果再考慮房地(dì)産投資帶動的(de)間接需求，房地(dì)産投資下滑對整個經濟增長(cháng)的(de)拖累作用确實不容小觑。今年(nián)一(yī)季度，海南經濟增速僅為(wèi) 4.7%，同比下降了2 .6個百分點，差點墊底，就是由于房地(dì)産投資拖了後腿。
總體來看，今年(nián)樓市的(de)寬松政策主要還是由鼓勵一(yī)套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的(de)調整，都是為(wèi)改善型需求提供了*的(de)便利，堅持“穩定住房消費需求”的(de)大方向沒有改變。但是，筆(bǐ)者以為(wèi)，這并不代表鼓勵投資性住房需求的(de)事情不能做(zuò)，具體做(zuò)不做(zuò)，那要視(shì)經濟未來的(de)走勢而定，如(rú)果未來2- 3個月中國經濟的(de)宏觀層面還繼續承壓，則樓市寬松政策将會進一(yī)步“發酵”。
首先是繼續釋放流動性。市場普遍預計中國已經進入降息降準周期，年(nián)內(nèi)估計還會有2-3次降息，1-2次降準。不管是定向還是不定向，降息降準對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進一(yī)步下調的(de)空間已經不大，因為(wèi)銀行在利差的(de)約束下動力已顯不足。目前貸款基準利率為(wèi)5.9%，首套房的(de)利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之後，部分銀行5年(nián)期存款利率已經達到5.2%，打7折的(de)話，貸款銀行是要虧本的(de)。所以，在存款利率不下調的(de)情況下，7折利率不太可(kě)能成為(wèi)主流，有可(kě)能的(de)是二套房利率上浮 10%會逐漸取消。
其次是限購政策會進一(yī)步修正。目前還執行限購政策的(de)就剩下北京、上海、深圳、廣州和(hé)三亞五個城市了。三亞年(nián)內(nèi)很可(kě)能會動搖，其他四個城市估計會小範圍修正。比如(rú)，取消140平米以上的(de)非普通住宅的(de)限購;下調非戶籍家庭購房繳稅和(hé)繳納社保的(de)年(nián)限。對于其他三線以下小城市，有可(kě)能會允許外籍人士在國內(nèi)買房，也會有越來越多的(de)城市加入購房契稅返還或者直接财政補貼的(de)隊伍。
再次是調整購房稅收政策。營業稅免征已經從5年(nián)改為(wèi)了2年(nián)，進一(yī)步下調的(de)空間基本沒有了。暫停執行對非唯一(yī)住房征收20%的(de)個稅政策是焦點，即使繼續執行，也會不再按差額的(de)20%征收，而是按交易總額的(de)1%簡易稅率征收，這在年(nián)內(nèi)是大概率事件。
*，也是*重要的(de)一(yī)個政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關于國家住房銀行的(de)發展模式，目前熱議的(de)有兩種：一(yī)種是國家開發銀行的(de)模式，即住房銀行通過發行金融債籌集資金，然後直接向購房者和(hé)開發商提供資金支持;另一(yī)種是類似美國的(de)“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業銀行的(de)住房抵押貸款來支持個人住房市場(即個人住房貸款的(de)資産證券化)。目前來看，實行“兩房”模式的(de)概率更高(gāo)。雖然國家住房銀行與美國的(de)“兩房”在設立初衷和(hé)資金規模上有一(yī)定區别，但其本質仍是給中低(dī)收入家庭融資買房，這一(yī)政策對未來住房消費的(de)撬動作用不可(kě)估量。
