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經國務院同意，建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外彙局日前聯合發布《關于規範房地(dì)産市場外資準入和(hé)管理(lǐ)的(de)意見》（以下簡稱《意見》）。為(wèi)便于理(lǐ)解文件相關內(nèi)容，記者采訪了六部門有關負責人（以下簡稱“有關負責人”）。
記者：境外機構和(hé)個人在境內(nèi)投資購買非自(zì)用房地(dì)産，為(wèi)什麽應當遵循商業存在的(de)原則設立外商投資企業？
有關負責人：境外機構和(hé)個人在境內(nèi)購買非自(zì)用房地(dì)産，其目的(de)是用于出售、出租等經營活動，屬于投資經營行為(wèi)，根據《中華人民共和(hé)國中外合資經營企業法》、《中華人民共和(hé)國中外合作經營企業法》、《中華人民共和(hé)國外資企業法》等規定，應依法申請設立外商投資企業，并在核準的(de)經營範圍內(nèi)開展經營活動。境外投資者未按照外商投資法律的(de)規定取得《外商投資企業批準證書》和(hé)《營業執照》的(de)，不得進行房地(dì)産開發和(hé)經營活動。
記者：《意見》為(wèi)什麽要對外商投資設立房地(dì)産企業注冊資本占投資總額的(de)比例進行調整？調整以後有何具體要求？
有關負責人：目前執行的(de)《關于中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的(de)暫行規定》是1987年(nián)頒布的(de)，近年(nián)來房地(dì)産市場發展較快，原有一(yī)些規定已不适應形勢發展，需要進一(yī)步加以完善。為(wèi)了提高(gāo)外商投資房地(dì)産企業的(de)抗風險能力，充實外商投資房地(dì)産企業的(de)資本，《意見》對投資總額1000萬美元以上的(de)外商投資房地(dì)産企業的(de)注冊資本占投資總額的(de)比例進行了調整，将注冊資本從不得低(dī)于投資總額（1000萬－3000萬美元）的(de)2/5或投資總額（3000萬美元以上）的(de)1/3，統一(yī)提高(gāo)到不得低(dī)于投資總額的(de)50%。對于投資總額1000萬美元以下的(de)，仍按照原規定執行。
記者：為(wèi)什麽要對外商投資房地(dì)産企業的(de)股權和(hé)項目轉讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地(dì)産企業，在審批程序方面作出專門規定？
有關負責人：外資以購買股權等形式進入房地(dì)産市場，帶來了一(yī)系列問題，主要是：企業的(de)股權結構雖然發生了變化，但作為(wèi)房地(dì)産項目主體的(de)企業名稱等有的(de)并未發生變化；一(yī)些企業新股東不願遵守以前股東所簽訂的(de)《國有土地(dì)使用權出讓合同》、《建設用地(dì)規劃許可(kě)證》、《建設工程規劃許可(kě)證》；一(yī)些企業訂立固定回報或變相固定回報條款等。而原有審批程序難以保證有關部門掌握相關信息，成為(wèi)房地(dì)産市場監管的(de)薄弱環節。為(wèi)了防止利用股權轉讓和(hé)并購投機炒作房地(dì)産，防止擅自(zì)改變土地(dì)用途或規避正常的(de)外資準入審批，按照有關法律法規和(hé)政策，《意見》規定：上述股權、項目轉讓和(hé)企業并購，由商務主管等部門嚴格按規定進行審批。投資者申請辦理(lǐ)審批手續時，應提供履行《國有土地(dì)使用權出讓合同》、《建設用地(dì)規劃許可(kě)證》、《建設工程規劃許可(kě)證》的(de)保證函，《國有土地(dì)使用證》，稅務機關出具的(de)相關納稅證明材料，以及建設（房地(dì)産）部門将變更事項記載于房地(dì)産登記系統後發放的(de)股權變動（變更）備案證明。在外彙登記環節，外彙管理(lǐ)部門将對投資者切實履行股權投資責任進行監管，做(zuò)好外商投資企業外彙登記或登記變更工作。
為(wèi)繼續落實《國務院辦公廳關于妥善處理(lǐ)現有保證外方投資固定回報項目有關問題的(de)通知》（國辦發［2002］43号），《意見》重申，外商投資房地(dì)産企業的(de)中外投資各方不得在合同、章(zhāng)程、股權轉讓協議以及其他文件，訂立保證任何一(yī)方固定回報或變相固定回報條款，有關部門在審批中将加強固定回報的(de)審核工作。
記者：為(wèi)什麽規定境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地(dì)産企業，或收購合資企業中方股權的(de)，須妥善安置職工、處理(lǐ)銀行債務、并以自(zì)有資金一(yī)次性支付全部轉讓金？
有關負責人：《意見》依照有關規定，強調境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地(dì)産企業，或收購合資企業中方股權，應對職工安置和(hé)銀行債務處理(lǐ)做(zuò)出妥善安排，并以自(zì)有資金一(yī)次性支付全部轉讓金。作出這樣規定的(de)目的(de)是維護職工的(de)合法權益和(hé)銀行的(de)合法權益，維護正常的(de)經濟秩序和(hé)社會秩序，同時也為(wèi)了保證企業的(de)正常經營。為(wèi)了防止出現投機炒樓，或囤積土地(dì)、房源等違法違規現象的(de)發生，《意見》規定不允許有不良記錄的(de)境外投資者從事上述并購活動。外彙管理(lǐ)部門将加強股權轉讓外彙登記工作，落實對境外投資者以自(zì)有資金一(yī)次性支付全部轉讓款的(de)監管。
記者：《意見》規定外商投資房地(dì)産企業注冊資本金未全部繳付的(de)，未取得《國有土地(dì)使用證》的(de)，或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的(de)，不得辦理(lǐ)境內(nèi)、境外貸款，外彙管理(lǐ)部門不予批準該企業的(de)外彙借款結彙。這是否說明對外商投資企業貸款和(hé)外彙管理(lǐ)的(de)政策更加嚴格了？
有關負責人：這項規定并不代表對外商投資企業貸款和(hé)外彙管理(lǐ)的(de)政策更加嚴格，而是為(wèi)了外商投資房地(dì)産企業與中資企業在相關政策上的(de)一(yī)緻。這既是穩定房地(dì)産市場的(de)需要，也是防止境外熱錢短(duǎn)線炒作境內(nèi)房地(dì)産的(de)措施。譬如(rú)《意見》要求外商投資房地(dì)産企業同時滿足按規定全部繳付注冊資本金、取得《國有土地(dì)使用證》和(hé)開發項目資本金達到項目投資總額35%這三個條件，方可(kě)辦理(lǐ)銀行貸款，這與目前對中資房地(dì)産企業的(de)要求是基本一(yī)緻的(de)。外商投資房地(dì)産企業如(rú)果不具備上述條件而擅自(zì)借入外債，外彙管理(lǐ)部門不得辦理(lǐ)其外債登記和(hé)外債結彙核準，外彙指定銀行也不得辦理(lǐ)其外彙入賬和(hé)結彙手續。同時，新的(de)外彙管理(lǐ)政策還規定，根據外商投資企業房地(dì)産開發經營資格管理(lǐ)的(de)要求，境外機構和(hé)個人存入境內(nèi)銀行外國投資者專用外彙賬戶的(de)資金，未轉入後續設立的(de)外商投資企業資本金賬戶之前，不能用于房地(dì)産開發和(hé)經營。
記者：我們注意到《意見》對境外機構和(hé)個人在境內(nèi)購買自(zì)用、自(zì)住商品房作出了新的(de)規定，這是基于什麽考慮？
有關負責人：随着我國對外開放和(hé)房地(dì)産市場逐步發展，境外機構和(hé)個人在境內(nèi)購買房地(dì)産日趨活躍，外資進入房地(dì)産市場的(de)準入規則不夠規範、市場秩序比較混亂。我國土地(dì)資源稀缺，人口衆多，人地(dì)矛盾突出。從長(cháng)遠考慮有必要進一(yī)步加強境外機構和(hé)個人在境內(nèi)投資購買房地(dì)産的(de)監管。
《意見》規定，除經批準從事經營房地(dì)産的(de)企業外，符合條件的(de)境外機構和(hé)個人可(kě)以購買符合實際需要的(de)自(zì)用、自(zì)住商品房，具體包含兩種情況：一(yī)是境外機構經有關部門批準在境內(nèi)設立的(de)分支、代表機構，二是在境內(nèi)工作、學(xué)習時間超過一(yī)年(nián)的(de)境外個人。境外個人在境內(nèi)工作、學(xué)習超過一(yī)年(nián)時間的(de)，已屬國民經濟的(de)“居民”範疇，其經濟活動的(de)成果計入我國的(de)GDP，自(zì)然可(kě)以享受境內(nèi)自(zì)然人的(de)部分待遇，因而允許購買生活、工作必需的(de)自(zì)住商品房；在境內(nèi)工作學(xué)習不足一(yī)年(nián)時間的(de)，其住房需求可(kě)通過租賃方式加以解決。考慮到港澳台地(dì)區居民和(hé)華僑與內(nèi)地(dì)聯系密切，其中很多人雖然沒有在內(nèi)地(dì)學(xué)習、工作，但在內(nèi)地(dì)長(cháng)期生活，允許其在境內(nèi)購買自(zì)住的(de)商品房是有必要的(de)，因此《意見》規定可(kě)在境內(nèi)限購一(yī)定面積的(de)自(zì)住商品房。
記者：符合規定的(de)境外機構和(hé)個人購買自(zì)用、自(zì)住商品房為(wèi)什麽必須采取實名制？
有關負責人：為(wèi)防止某些境外機構和(hé)個人違規購買炒作房地(dì)産，維護房地(dì)産市場的(de)穩定，做(zuò)好房地(dì)産市場監管的(de)基礎工作，更準确地(dì)掌握房地(dì)産信息，參照國內(nèi)居民購房的(de)普遍做(zuò)法，對符合規定的(de)境外機構和(hé)個人購房實行實名制是必要的(de)。境外機構和(hé)個人購買自(zì)用、自(zì)住商品房時，境外機構必須持有有關部門批準其設立分支、代表機構的(de)證明，個人則應持在境內(nèi)學(xué)習、工作超過一(yī)年(nián)的(de)有效證明。各地(dì)房地(dì)産産權登記主管部門将嚴格按照自(zì)用、自(zì)住原則辦理(lǐ)境外機構和(hé)個人購買房屋的(de)産權登記。自(zì)用、自(zì)住原則按以下政策把握：凡符合條件的(de)境外個人在境內(nèi)隻能購買一(yī)套用于自(zì)住的(de)商品房，符合條件的(de)境外機構隻能在設立分支、代表機構的(de)城市購買用于辦公所需的(de)商品房。各地(dì)房地(dì)産主管部門将完善商品房交易登記信息系統，加強商品房預售合同登記備案，發現境外機構和(hé)個人購房不符合自(zì)用、自(zì)住原則的(de)，不予辦理(lǐ)有關手續。
記者：《意見》出台後，外商投資企業、境外機構和(hé)個人購房的(de)資金彙入和(hé)結彙的(de)具體辦理(lǐ)程序有什麽變化？
有關負責人：為(wèi)配合《意見》的(de)落實工作，進一(yī)步規範房地(dì)産市場外彙管理(lǐ)，今後境外機構和(hé)個人購買境內(nèi)商品房隻有符合自(zì)用、自(zì)住原則，才能辦理(lǐ)相關外彙收支和(hé)彙兌手續。境外機構和(hé)個人從境外彙入購房款或從其境內(nèi)外彙賬戶支付購房款的(de)，應當經外彙指定銀行審核确認相關材料後，将購房外彙資金結彙後劃入房地(dì)産開發企業的(de)人民币賬戶，不能将外彙資金直接劃入房地(dì)産開發企業的(de)外彙賬戶。境外機構和(hé)個人因故不能完成商品房交易，需将人民币購房款購彙彙出的(de)，經原結彙的(de)外彙指定銀行進行真實性審核确認後，可(kě)将人民币購房款購彙劃回境外機構或個人外彙賬戶。境外機構和(hé)個人轉讓所購境內(nèi)商品房取得的(de)人民币資金，須依法辦理(lǐ)納稅等手續并經商品房所在外彙管理(lǐ)部門審核确認後，可(kě)購彙彙出。（完） | 