窗外的(de)香港，高(gāo)樓林立。
身處房地(dì)産行業高(gāo)度發達的(de)香港，回望中國整個房地(dì)産市場的(de)發展，在“互聯網+”成為(wèi)不同産業轉型發展的(de)重要突破方向之一(yī)時，房地(dì)産行業将出現哪些顯着的(de)趨勢性變化？
從現狀看，中國的(de)房地(dì)産市場正在發生激烈的(de)變化與重組。根據一(yī)系列數據分析，新房市場主導的(de)階段邁入二手房市場趨勢性上升的(de)存量房時代，這是一(yī)個基礎性變化。從互聯網角度看，移動時代的(de)來臨意味着互聯網對傳統行業的(de)改造從标準化商品過渡到非标準化服務，移動互聯網對房地(dì)産服務的(de)改造則剛剛開始，真正的(de)裂變尚未出現。在這兩個趨勢的(de)疊加下，我們預計會看到房地(dì)産市場遊戲規則的(de)重建，表現為(wèi)舊(jiù)秩序的(de)逐步退場和(hé)新秩序的(de)曙光初現。那麽，我們将面臨一(yī)個什麽樣的(de)未來？
互聯網改變房地(dì)産的(de)時代已經來臨，這個全新時代和(hé)來臨基于三個标志性事件：
其一(yī)，中國由新房市場主導的(de)階段邁入二手房市場趨勢性上升的(de)存量房時代，這是一(yī)個基礎性變化。
其二，中國移動互聯網用戶超過PC用戶，移動互聯時代的(de)來臨意味着互聯網對傳統行業的(de)改造從标準化商品過渡到非标準化服務，互聯網從虛拟世界進入現實世界，開始提供線下真實生活場景中的(de)各種服務。在這個大趨勢之下，移動互聯網對房地(dì)産服務的(de)改造則剛剛開始，真正的(de)裂變尚未出現。
其三，行業規則的(de)重建，表現為(wèi)舊(jiù)秩序的(de)逐步退場和(hé)新秩序的(de)曙光初現。2014年(nián)以來，我們已經看到不同商業模型之間的(de)界限開始變得模糊，經緯分明的(de)鴻溝不複存在，傳統經紀公司越來越互聯網化，互聯網公司越來越經紀公司化，媒體公司越來越電商化，彼此之間相互滲透，原本定位不同、差異明顯的(de)玩家突然出現在同一(yī)個戰壕中，競争更加激烈。
存量房時代的(de)來臨意味着什麽？從國際對比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的(de)市場，這四個國家二手房成交分别是新房成交的(de)9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房隻有新房的(de)0.6倍，首都圈和(hé)近畿圈的(de)二手房市場活躍度遠遠高(gāo)出全國水平，分别達3倍和(hé)1.9倍。
再看中國，2013年(nián)，盡管全國層面二手房與新房成交占比隻有35%左右，但是一(yī)線城市和(hé)個别二線城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看，據測算，2013年(nián)中國二手房成交面積的(de)16%集中在一(yī)線城市，成交金額的(de)39%集中在一(yī)線城市。
盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導，但是考慮到已經足夠龐大的(de)商品房存量、較高(gāo)的(de)城鎮家庭住房自(zì)有率以及人口流動趨勢的(de)加速，二手房市場的(de)*爆發是大勢所趨。
那麽，存量房時代的(de)來臨意味着什麽呢(ne)？
1、市場供需雙方的(de)力量更加均衡
在新房主導市場供給的(de)階段，由于拿地(dì)、設計、施工等諸多環節涉及的(de)周期較長(cháng)，往往需要3年(nián)甚至更久，因此，新房供給往往滞後于需求的(de)變化，無法與需求同步調整，因此，需求彈性遠遠大于供給彈性導緻供應端的(de)開發商在産業鏈上處于*的(de)話語權。一(yī)個自(zì)然結果是消費者的(de)弱勢和(hé)代理(lǐ)商的(de)弱勢，前者表現為(wèi)房價上漲，後者表現為(wèi)代理(lǐ)費率下降。
然而，在二手房主導市場供給的(de)階段，供給端與需求都十分分散，沒有誰可(kě)以壟斷供應，因此，供給彈性與需求彈性将更為(wèi)一(yī)緻，在這種情況下，如(rú)果不出現大的(de)宏觀周期和(hé)金融周期的(de)沖擊，房價很難出現趨勢性上漲或下跌，房價的(de)調整将更加頻繁，更加短(duǎn)期，但波幅更小且雙向波動，也正是基于此，消費者更需要關注頻繁變化的(de)市場信息。此外，存量房時代的(de)住房需求多以自(zì)住為(wèi)主，且集中在老舊(jiù)中心城區，基于自(zì)住的(de)需求必然會更加關注房屋地(dì)理(lǐ)信息、通勤信息和(hé)鄰裏信息，這時房子(zǐ)是一(yī)個家，不是鋼筋水泥，不是投資品，所以房屋交易的(de)信息密集和(hé)複雜屬性才會由此産生。而且，自(zì)住并不一(yī)定直接購買，租房和(hé)買房之間的(de)替代性在這個階段也才會産生。考慮到租房周期更短(duǎn)，信息交互的(de)次數更頻率，對信息需求進一(yī)步上升。
2、大型交易撮合平台的(de)誕生是必然結果
交易平台的(de)誕生必須具備的(de)前提條件就是交易雙方力量相對均衡且足夠分散。随着新房市場逐步過渡到買方市場，開發商的(de)力量趨弱，消費者力量趨強，這為(wèi)新房交易平台的(de)産生提供了條件，這也是2014年(nián)房多多、好屋中國、吉屋網等渠道(dào)電商崛起的(de)大背景。在存量房市場，基于買賣雙方更加分散的(de)特點，則會更大的(de)交易平台。
*，在新房市場，2014年(nián)之前，并非出現真正意義上的(de)交易平台，當時，媒體電商是普遍形式，其核心屬性是媒體，貨币化模式是廣告，互聯網公司不過是開發商的(de)廣告平台。曾經十分流行的(de)各種電商産品如(rú)搜房卡等雖然有所創新，但仍未脫離(lí)工具化的(de)窠臼，它們存在的(de)意義類似于Pre-ipo的(de)定價機制，在開發商開盤預售之前，通過售卡的(de)形式揭示市場冷熱，幫助開發商合理(lǐ)定價，如(rú)果一(yī)個盤隻有100套房，但是賣出去(qù)200張卡，開發商自(zì)然可(kě)以據此定更高(gāo)的(de)價格。
然而，在2014年(nián)的(de)市場，由于市場相對低(dī)迷，去(qù)化周期和(hé)購房周期延長(cháng)，傳統的(de)代理(lǐ)公司無法有效拓客，傳統的(de)媒體廣告效果也十分有效，自(zì)然來客越來越少，在這種市場結構下，才催生了一(yī)、二手聯動的(de)渠道(dào)整合平台，同時由于團購費的(de)機制創新解決傳統代理(lǐ)無法解決的(de)快速結傭問題，這些平台迅速增長(cháng)。如(rú)果隻計算2014年(nián)房多多、好屋中國、吉屋網這三家的(de)交易額，總和(hé)或将超過4000億，占新房市場總體交易額的(de)比例大概在7%左右，預計2015年(nián)，三年(nián)合計的(de)市場份額将超過15%。
第二，在二手房市場，目前同樣沒有出現真正的(de)交易平台，搜房和(hé)安居客等雖然為(wèi)二手房公司或經紀人提供端口服務，但仍未真正切入交易，或者說對交易的(de)掌控力遠遠不夠。傳統中介公司雖然參與交易，但是仍然沒有完成從公司向平台的(de)轉換。考慮到二手房市場的(de)複雜性和(hé)經紀人不可(kě)或缺這一(yī)特點，平台的(de)崛起過程必然是一(yī)個從輕到重，再從重到輕的(de)雙重演變，無論是未來要做(zuò)開放平台的(de)鏈家，還是目前走合夥經紀人模式的(de)Q房，未來成為(wèi)平台的(de)*步必然是走向更重，在此基礎上，實現壟斷房源和(hé)公盤私客，然後逐步完成規則的(de)制定和(hé)實施，*才是平台化，實現從重到輕的(de)*轉變。考慮到艱難的(de)轉換過程，未來的(de)二手房交易撮合平台的(de)價值更大，而且一(yī)旦形成壟斷，便難以被撼動，護城河足夠深，估值自(zì)然會更高(gāo)。可(kě)以預計，未來2-3年(nián)一(yī)定會出現一(yī)個或幾個大型的(de)區域性二手房交易平台，它不僅提供信息、撮合交易，而且還會提供以交易為(wèi)中心的(de)延伸服務等。
*，簡單推測，3年(nián)之後的(de)市場競争格局中将會有一(yī)場新房交易平台與二手房交易平台的(de)對決，因為(wèi)站在消費者角度看，房子(zǐ)是沒有新舊(jiù)之分的(de)，至于未來到底是新房平台打敗二手房平台，還是二手房平台打敗新房平台，需要進一(yī)步觀察。
