今年(nián)中央對于房地(dì)産庫存的(de)去(qù)化問題高(gāo)度重視(shì)，也從側面反映出目前房地(dì)産庫存問題的(de)嚴重。考察我國房地(dì)産庫存*規模，較常用的(de)權威指标就是統計局每月公布的(de)商品房待售面積，但待售面積僅是針對房地(dì)産開發企業報告期末已竣工可(kě)供銷售或出租的(de)商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的(de)商品房屋建築面積，通俗來說，就是房企竣工未售的(de)項目。若要*考察我國房地(dì)産庫存規模，還需把在建未售的(de)項目、尚未開工的(de)土地(dì)也并入計算。
目前我國公布的(de)待開發土地(dì)面積為(wèi)4.2億平米，然這一(yī)數值很可(kě)能要遠小于我國至今未開工的(de)實際規模。根據中信建設的(de)估算，2015年(nián)末全國商品房庫存約在143億平米左右，其中拿地(dì)未開發建築面積82億平方米、在建未售+竣工未售規模在60億平方米左右，按照過去(qù)3年(nián)的(de)平均銷售面積計算，去(qù)化周期大約10-11年(nián)左右。
此外，雖然近年(nián)一(yī)線城市的(de)土地(dì)出讓占比有所回升，但三四線城市的(de)比重依然占據*比重，一(yī)線、二線、三四線城市在近幾年(nián)的(de)出讓結構分别為(wèi)3%、37%和(hé)60%，如(rú)果考慮全國口徑，三四線的(de)比重預計更高(gāo)。
另一(yī)方面。我國庫存壓力的(de)根源除了本身供需節奏的(de)失衡，還和(hé)供需結構有關。根據西南财經大學(xué)中國家庭金融調查與研究中心的(de)《城鎮住房空臵率與住房市場發展趨勢》報告，調查統計的(de)我國房屋空臵率在22.4%（2013年(nián)），遠高(gāo)于美國、香港、日本。其中二三線城市多套房屋家庭空臵率遠高(gāo)于一(yī)線城市，說明當前這些城市人均住房面積的(de)充裕程度顯著高(gāo)于一(yī)線城市，其結論也與當前行業共識基本一(yī)緻：對于我國部分二線及大部分三四線城市，在現有環境下挖掘存量需求已經難以立竿見影。
無論是十三五規劃綱要還是本次中央經濟工作會議上，農民工市民化都被視(shì)作是房地(dì)産去(qù)庫存的(de)重要方式，這可(kě)能也将是未來政策方面重點發力的(de)方向；特别是近日發改委已經明确将制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案。根據國家統計局數據，我國2014年(nián)農民工總人數2.74億，占我國鄉村總人口的(de)44.3%，其中外出農民工1.68億，占農民工總數的(de)61%。
從農民工的(de)龐大基數、年(nián)齡結構等考慮，農民工城鎮化的(de)确能夠帶來一(yī)定的(de)住宅增量需求，但現實中大部分農民工并不具備購買力。
按照全國三四線4700元/平均價，假設的(de)100平商品房3成首付，那麽僅僅首付款也需要14.1萬元；而根據西南财經大學(xué)的(de)2013年(nián)的(de)中國家庭金融調查數據，我國農村家庭平均淨資産28萬元，除去(qù)17.6萬房地(dì)産資産後，剩餘資産為(wèi)12.8萬，距離(lí)14.1萬元尚有一(yī)定差距；而其中*流動性的(de)金融資産僅不足2.4萬元，表明我國大部分農民家庭還不具備支付城鎮商品房首付的(de)能力。
此外，農民工是否有足夠的(de)城鎮落戶意願也需要加以考量。根據清華大學(xué)城鎮化調查數據，外出農民工沒有明确落戶意向的(de)占大多數，比重達65.3%。而計生委調查結果也顯示出相同的(de)結果，不願意轉變為(wèi)非農戶口的(de)農民工占大多數，80前、80後占比分别達到79.85%、75.34%。
而對于農民工轉變态度起關鍵作用的(de)就在于承包土地(dì)的(de)保留問題。若轉變非農戶口需交出承包土地(dì)，則80前、80後願意轉變的(de)比例分别從20.2%、24.7%下降至11%、12.9%，降幅約50%，反映了農民較強的(de)财産保全意識。
除了*主要的(de)承包土地(dì)之外，城鄉戶口差别縮小、城市較高(gāo)房價和(hé)生活壓力也是阻礙農民工定居城市的(de)重要因素。一(yī)方面，随着養老金、醫保等社會保障資源對農村覆蓋力度的(de)加強以及電商等新興消費業态的(de)崛起，城鄉公共資源、生活水平存在縮小的(de)趨勢，城鎮戶口的(de)地(dì)位在農民工心裏開始下降，尤其80後農民工，認為(wèi)城鄉戶口差别縮小比例比80前農民工高(gāo)5.2個百分點；另一(yī)方面，城市房價的(de)居高(gāo)不下和(hé)較高(gāo)的(de)生活成本也降低(dī)了城市對農民工的(de)吸引力，城市是工作謀生的(de)*選擇，卻非生活定居的(de)理(lǐ)想場所。
如(rú)前所述，要激發農民工群體潛在的(de)城鎮購房需求，顯然應從公共服務均等化、住房金融支持等痛點着手；事實上，十三五規劃綱要中也特别提到，未來将通過戶籍改革讓渡公共服務，加快農民工市民化進程，釋放這部分新市民此前被人為(wèi)抑制的(de)需求，着力消化房地(dì)産庫存。但考慮地(dì)方财力緊張、農民工低(dī)收入及貸款難等客觀因素，政策落實存在挑戰，綜合而言，雖然農民工市民化的(de)方向依然正确，但中短(duǎn)期內(nèi)通過農民工實現去(qù)庫存的(de)願景依然較遠。
