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地(dì)産市場步入八月，随着國家宏觀調控措施的(de)層層落地(dì)，當下*令市場各方尋味的(de)莫數“經濟适用房”、“限價房”、“廉租房”這些似新卻舊(jiù)的(de)詞語和(hé)概念。
根據建設部近日的(de)陳述，經濟适用房、廉租房、限價商品房将形成未來國民住宅保障體系的(de)“三套車”。建設部官員為(wèi)此表示，一(yī)方面對現有三類住房保障産品進行各自(zì)的(de)功能重新劃分與界定；另一(yī)方面将現有的(de)經濟适用房劃分為(wèi)租賃型和(hé)銷售型兩類，*終搭起未來中國內(nèi)地(dì)住房保障體系的(de)主要框架。
專家釋義說，所謂經濟适用房，主要是開發商在拿地(dì)環節不需要交土地(dì)出讓金，同時還可(kě)擁有一(yī)系列減免稅的(de)優惠，這樣就較大地(dì)降低(dī)了開發商的(de)開發成本，進而将房子(zǐ)的(de)售價控制在較低(dī)水平之內(nèi)。
北京市建委有關官員表示，目前，北京每年(nián)經濟适用房的(de)開工面積達到300萬平方米；長(cháng)沙市為(wèi)了解決低(dī)收入家庭的(de)住房問題，也加大了經濟适用房的(de)建設力度，長(cháng)沙市2006年(nián)開工建設的(de)經濟适用房有48.09萬平方米；廣州市國土房管局則表示，廣州今明兩年(nián)将推出2萬套經濟适用房，規劃建設面積将達167萬平方米，其中，2006年(nián)規劃建設52.3萬平方米，2007年(nián)規劃建設114.7萬平方米。
中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容為(wèi)此表示，“這個住房保障體系的(de)設想比以往有所進步，不僅比較細化，而且有一(yī)定的(de)可(kě)操作性”。
但同時，易憲容也提出了自(zì)己的(de)疑問“這個保障體系與保障一(yī)般居民的(de)住房福利水平提高(gāo)有多大關聯性？與中國快速的(de)城市化進程節奏是否合拍？覆蓋面有多大？與1998年(nián)住房制度貨币化改革的(de)原則有多少契合？如(rú)果這些問題梳理(lǐ)不清，則又可(kě)能會如(rú)經濟适用房的(de)政策那樣短(duǎn)視(shì)”。
易憲容提出這樣的(de)疑問一(yī)點都不出意料，因為(wèi)在熟悉中國房地(dì)産市場的(de)人士眼裏，“經濟适用房”、“廉租房”其實都是一(yī)個陳舊(jiù)的(de)概念。
早在1998年(nián)的(de)時候，國務院就提出要在全國範圍內(nèi)建立新的(de)住宅供應體系，這一(yī)體系包括高(gāo)收入者購買和(hé)租住商品房，向中低(dī)收入者供應經濟适用房和(hé)向*收入者提供廉租住房三個層次。而建設部也明文規定，各地(dì)住宅建設70%—80%應建經濟适用房，銷售給中低(dī)收入家庭。但是，照今日的(de)迹象來看，當初的(de)經濟适用房等政策算是徹底失敗了。學(xué)者指出，至如(rú)今，經濟适用房所占投資比例不但連年(nián)下降，甚至有限的(de)經濟适用房，也已經成了腐敗的(de)溫床。
深圳房地(dì)産觀察人士王方表示，就深圳而言，之前興建的(de)大量“經濟适用房”多為(wèi)公務員所有，同時也成為(wèi)部分炒房人士重要的(de)房源，成為(wèi)助推深圳房價快速上漲的(de)罪魁禍首。而近日的(de)一(yī)條新聞“鄭州市直機關以經濟房名義團購126套豪宅”，又一(yī)次打破了中低(dī)收入人群購房的(de)夢想，令專家的(de)擔憂變成了現實。而此次，建設部所勾畫的(de)“三套車”住房保障體系藍圖，也再次引起了各方人士的(de)激烈辯論。
中國社會科學(xué)院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞指出，如(rú)果按照這一(yī)設想，未來市場上房屋供應就會出現四種形式———商品房、經濟适用房、限價商品房、廉租房，這實際上是扭曲了住房本來是一(yī)種消費品，對消費者來說，肯定是希望花錢少、房子(zǐ)的(de)品質越高(gāo)越好，但是對于供給一(yī)方來說，四種形式的(de)供給方式，起點不同、市場規則不同，不能體現真正意義的(de)供求關系。
業內(nèi)專家指出，自(zì)中國實行住房改革以來，“經濟适用房”也一(yī)直在偏離(lí)方向，就如(rú)同房地(dì)産市場過分注重貨币化一(yī)樣。“經濟适用房”的(de)非市場運作，讓政府有了很大的(de)操作空間，一(yī)度成為(wèi)公務員和(hé)政府權力部門謀取利益的(de)重要資源，毫無監督之說。如(rú)此之下，“經濟适用房”不但沒有滿足低(dī)收入人群，而且也擾亂了正常的(de)房地(dì)産市場秩序。
而業內(nèi)人士質疑，無論低(dī)價出售的(de)經濟适用房，還是低(dī)價出租的(de)廉租房，都會成為(wèi)投機者的(de)追逐對象。怎樣把住“申請人資格審查”這一(yī)關？怎樣防止“二房東”現象？怎樣使“廉租房”租戶經濟條件改善後搬出？如(rú)何防止以經濟适用房進行投機？
似乎，原本是為(wèi)了搭建一(yī)個公平的(de)住房保障體系的(de)構想，正在遭受種種激烈的(de)評議。而評議的(de)另外一(yī)個焦點即是質疑這種住房保障體系的(de)公正性與監管能力。
中國房地(dì)産及住宅研究會副會長(cháng)兼秘書長(cháng)張元端表示，世界各國的(de)實踐證明，解決中低(dī)收入人群住房問題，不能完全走市場化的(de)道(dào)路。在國外，幾乎所有市場經濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等，都能按照住房“供應—分配”的(de)二元目标，或按“市場—救濟型”、“市場—福利型”的(de)政策導向來保障“居者有其房”。但我國目前限價房的(de)建設倘若仍依賴純營利性開發商，則很難奢望其自(zì)覺降低(dī)利潤。
“經濟适用房”、“限價房”、“廉租房”，從1998年(nián)的(de)起點到終點，又回到了從前，這一(yī)次，不知它會否再次偏離(lí)方向。
(作者：謝隽) | 