[ 信息發布:jqfdc | 發布時間:2008-06-16 | 浏覽:1852 ]

央行不久前的(de)再次加息， 使得各大銀行提前還貸的(de)購房者在近段時間明顯增多。事實上，無論加息與否，購房者都十分熱衷于在條件适當的(de)情況下，選擇提前還貸以減少購房成本。而業內(nèi)人士也認為(wèi)，在貸款的(de)前幾年(nián)，尤其是前5年(nián)間一(yī)定要争取多還款，使總貸款中的(de)本金基數下降，在剩餘的(de)貸款中利息負擔會減小。

目前，銀行提供的(de)提前還款方式基本有5種，即一(yī)次性還清；月供不變，縮短(duǎn)還款年(nián)限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短(duǎn)還款期限和(hé)增加月供，縮短(duǎn)還款期限。而這5種提前還貸方式究竟哪一(yī)種*經濟省錢呢(ne)？為(wèi)此，我們專門請教了北京中原地(dì)産三級市場研究部的(de)專業人士，用案例為(wèi)您做(zuò)縱向比較。

案例分析

王先生買了一(yī)套總價70萬元的(de)房子(zǐ)，首付50%後，貸款額為(wèi)35萬元，貸款期限20年(nián)，在其采用等額本息還款法還款6個月後，考慮提前還款。此時，他所剩貸款額為(wèi)335180元，其中所還利息共10117元。從以上數據可(kě)以看出，僅半年(nián)時間王先生已經支出了1萬多元的(de)利息。而通過分别采用以下的(de)5種還款方式計算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經濟省錢。

◆*種：将所剩貸款一(yī)次性還清

利息總額=提前還貸前的(de)利息額(10117元)

◆第二種：部分提前還款，月供不變，縮短(duǎn)還款期限

提前還款10萬元，仍保持之前的(de)月供水平，即2470元，貸款期限則縮短(duǎn)為(wèi)10年(nián)零6個月，提前還款後的(de)總利息為(wèi)81000元。

利息總額=10117+81000=91117元

◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變

提前還款10萬元，貸款期限剩餘19年(nián)6個月，月供減少為(wèi)1682元，提前還款後總利息為(wèi)158494元。

利息總額=10117+158494=168611元

◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短(duǎn)還款期限

提前還款10萬元，月供減少為(wèi)1960元，還款期限縮短(duǎn)為(wèi)15年(nián)，提前還款後總利息為(wèi)117804元。

利息總額=10117+117804=127921元

◆第五種：部分提前還款， 增加月供，縮短(duǎn)還款期限

提前還款10萬元，月供增加為(wèi)2589元，還款期限縮短(duǎn)為(wèi)10年(nián)，提前還款後總利息為(wèi)75470元。

利息總額=10117+75470=85587元

友情提醒

中原地(dì)産三級市場部專業人士提醒購房者，縮短(duǎn)期限是節省利息的(de)關鍵因素。而月供減少、不變與增加将使利息的(de)節省程度逐步提高(gāo)。因此，房貸消費者要根據自(zì)己的(de)資金實力和(hé)未來收入預期*終選擇适合自(zì)己的(de)還貸方式。

同時，提前還貸切記到保險公司辦理(lǐ)退保手續。

保險的(de)計算公式：

以王先生為(wèi)例：其35萬元、20年(nián)貸款的(de)保費為(wèi)350000×0.5‰×20=3500元，如(rú)果其将貸款期限縮短(duǎn)10年(nián)，應收的(de)保費為(wèi)：350000元×0.8‰(10年(nián)保險期限對應的(de)費率)×10＝2800元，退保費為(wèi)3500元—2800元=700元。

（由于各保險公司的(de)保險費率不盡相同，且每年(nián)會有調整，因此房貸消費者要到自(zì)身投保的(de)保險公司詢問具體的(de)計算參數。）

精挑細選還款方式 貸40萬元*可(kě)節省6.79萬元

在目前銀行提供的(de)還款方式中，等額本息、等額本金、雙周供是較為(wèi)常用的(de)三種方式。而每種方式又有着不同的(de)适用人群及還款特點。

通過對三種還款方式優劣勢的(de)比較，中原地(dì)産三級市場研究部的(de)專業人士建議購房者，如(rú)果貸款年(nián)限在15年(nián)以上的(de)消費者宜選等額本金，而15年(nián)以下的(de)則宜選雙周供。以一(yī)套貸款40萬元的(de)房屋為(wèi)例，利率按5.814%計算的(de)話，采取不同還款方式的(de)利息支出也是大有玄機。

專業人士分析認為(wèi)，在等額本息、等額本金、雙周供還款法中，從總利息支出角度考慮，等額本息方式支出利息*，對于貸40萬元的(de)來說，15年(nián)支出利息達200366.03元，20年(nián)支出利息達277511.99元。同樣以貸款40萬元為(wèi)例，25年(nián)期，采用等額本金則可(kě)比等額本息節省支息達67906.17元。

而等額本金與雙周供相比，利息支出差随着貸款年(nián)限的(de)增加出現小剪刀差現象。以貸款15年(nián)為(wèi)一(yī)平衡點，在這一(yī)基點上，等額本金與雙周供支出利息基本相當。而從15年(nián)往下，雙周供利息支出略低(dī)于等額本金方式，以貸款40萬元、10年(nián)期為(wèi)例，雙周供比等額本金要少支出2767.12元；從15年(nián)往上，兩者之間差距明顯加大，以貨款40萬元、25年(nián)期為(wèi)例，雙周供比等額本金多支付8332.91元。