在剛剛結束的(de)全國“兩會”上，房地(dì)産無疑是代表委員們*為(wèi)關注的(de)熱點之一(yī)，提出了衆多建設性議案。溫總理(lǐ)更在《政府工作報告》中提出，采取更加積極有效的(de)政策措施，穩定市場信心和(hé)預期，穩定房地(dì)産投資，推動房地(dì)産業平穩有序發展；對符合條件的(de)第二套普通自(zì)住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自(zì)住房的(de)優惠政策等內(nèi)容。
今年(nián)“兩會”透露的(de)這些信息，是否意味着還會有新的(de)政策出台？對房地(dì)産業發展有哪些影響？成都樓市的(de)“小陽春”能否持續？今年(nián)的(de)樓市走勢如(rú)何？針對這些敏感話題，17日下午，我們邀請到了四川大學(xué)經濟學(xué)院楊文武教授、成都招商銀行零售銀行部副總經理(lǐ)何宇光，以及成都知名開發商代表範海、葉志新、劉毅、鄒琪、張錫鑫等聚集一(yī)堂，共同解讀“兩會”後成都樓市現狀與發展态勢——
議題
政策預期力保樓市穩定
範海：我認為(wèi)，政府工作報告傳遞出兩個信息，一(yī)是政府将和(hé)開發商進行分工，政府将着力抓保障性住房建設，保障中低(dī)收入者的(de)住房需求；開發商則着力開發商品房，滿足市場化需求以及人們改善性購房需求，這将促進樓市的(de)良性發展；二是國家重視(shì)房地(dì)産業的(de)發展，注重房地(dì)産對內(nèi)需的(de)拉動作用，因此有望出台降低(dī)稅費、促進樓市複蘇等利好政策。
鄒琪：恢複購房信心，力保樓市穩定，可(kě)能是今年(nián)政策的(de)出發點。目前房地(dì)産市場需要穩定，隻有人們對樓市充滿信心，才能促進成交量的(de)上升，這對市場非常重要。
張錫鑫：我個人認為(wèi)，在近期原則上不會有更多利好消息的(de)出台，兩會擴大內(nèi)需政策的(de)重點放在發展工業經濟上，對于房産拉動內(nèi)需則放在保護保障性住房方面，在這個大前提下，政府在原則上不會出台更多的(de)利好政策。
楊文武：兩會對房地(dì)産*積極的(de)影響莫過于對政府保障性住房和(hé)普通商品房的(de)明确分工，政府提出以住房保障制度為(wèi)前提、以保障性住房為(wèi)核心的(de)房地(dì)産發展模式，這對房地(dì)産市場的(de)發展有着積極的(de)意義。
何宇光：房産是一(yī)個涉及到好幾十個産業鏈的(de)重要産業，因此房産市場的(de)穩定發展，對銀行有着重要的(de)意義。如(rú)果房地(dì)産發展過快，形成泡沫，對銀行貸款的(de)威脅就會增加，所以銀行界認為(wèi)房地(dì)産發展的(de)*态勢應該是“穩定發展”。
議題2
二套房貸應适度放松
範海：從政府和(hé)建設部門來說，其實希望放寬二套房政策，但從央行和(hé)銀監會的(de)角度來說，他們并不希望放開，銀行在保證收益的(de)同時，還需要控制借貸風險，這就意味着房貸政策不可(kě)能*放開。
鄒琪：二套房的(de)需求有兩類，一(yī)是改善型居住，二是投資需求。對于改善型居住購房，二套房貸就應放開，這是天經地(dì)義的(de)事情。但投資性購買二套房就一(yī)定要打壓嗎？這個值得探讨和(hé)深思，有人買二套房，才可(kě)能有人出租，才能滿足一(yī)些租房需求。
張錫鑫：據我了解，台灣的(de)剛性購房需求一(yī)直比較高(gāo)，不管是年(nián)輕人還是離(lí)婚女性的(de)購房需求都非常高(gāo)。對目前成都樓市來說，自(zì)住型剛性需求還遠沒有到底，還将持續5-10年(nián)時間。因此，我認為(wèi)二套房貸政策對市場的(de)影響不會太大。
饒毅：兩會期間，很多人一(yī)度以為(wèi)二套房貸松綁了，實際上這可(kě)能隻是一(yī)個國家宏觀調控的(de)導向，目前我們銀行還暫未收到放開第二套房政策的(de)相關通知。
楊文武：房地(dì)産界都希望二套房貸政策放開，但國家和(hé)銀監會可(kě)能不這麽想，銀行會有條件放開改善型購房貸款，二套房貸辦理(lǐ)可(kě)能會更容易一(yī)些。
葉志新：中央應該管宏觀政策，而不應該管銀行的(de)具體操作，如(rú)對第二套房該不該房貸這麽微觀的(de)事情，如(rú)購房者把*套按揭房賣了，再買第二套房肯定該算首次購房；再如(rú)人家把前面幾套房貸按揭款都付完，再貸款買房又有何不可(kě)？
議題3
樓市回暖有待成交量持續
範海：從近段時間的(de)成交量看，市民的(de)購房積極性是比以前提高(gāo)了，這說明市場開始回暖了。但我們應該冷靜分析成交數據，事實上中小戶型、中低(dī)價位的(de)房源成交量在上升，所以目前更準确的(de)說法是樓市經曆了一(yī)個“小陽春”，但這樣的(de)情況還能夠延續多久，至少還應該再觀察兩個月再來下結論。
鄒琪：從2月份開始，樓市火熱程度超出了大多數開發商的(de)預期，銷售反應良好，但從*近一(yī)兩周的(de)表現來看，銷售數據又有所回落，因此說市場已經回暖還為(wèi)時尚早。
葉志新：*近城東樓盤普遍賣得比較好，但成交量上升多是中小戶型，是否真正回暖，關鍵點要看今年(nián)的(de)春交會，可(kě)以說春交會是一(yī)個分水嶺。
張錫鑫：今年(nián)如(rú)同去(qù)年(nián)的(de)格局，自(zì)住性購房的(de)比重較大，投資型購房的(de)比例則不是很多，雖然今年(nián)2月是一(yī)個購房的(de)高(gāo)峰期，但4月和(hé)5月的(de)銷售情況還不知道(dào)如(rú)何。
劉毅：我認為(wèi)剛性購房需求是很大的(de)，不僅包括首次置業者，改善型購房也是剛性需求，我覺得市場普遍在回暖，不僅購房者在踴躍買房，開發商也開始四處買地(dì)，抄底的(de)企業很多，我們公司*近關心的(de)就是再拿地(dì)再發展，而不再是銷售量的(de)回升。
何宇光：從銀行發放房貸情況看，*近是去(qù)年(nián)同期的(de)4倍，樓市應該在回暖。
饒毅：從銀行統計的(de)數據看，從今年(nián)1月份到現在，成都樓市成交量确實有回升，與去(qù)年(nián)同期相比，我們銀行發放的(de)貸款量有所增加，而且自(zì)住型的(de)客戶占了很大比例。
議題4
樓市走勢成交量有望上升
楊文武：對于成都樓市是否回暖，以及走勢如(rú)何？我認為(wèi)應該用“價格、成交量、時間、空間”四個要素來進行界定。在一(yī)定時間內(nèi)、在整個成都市範圍內(nèi)、價格不下跌、成交量同比上升，這才能算作是真正意義上的(de)回暖。我認為(wèi)目前僅是成交量上升不能說就是樓市回暖，這是以犧牲價格為(wèi)代價的(de)，這是一(yī)種理(lǐ)性回歸。
範海：楊教授的(de)觀點是一(yī)種理(lǐ)論性研究，事實上很難同時通過“量、價、時、空”來衡量樓市狀況。雖然今年(nián)成都樓市是否回暖還不能确定，但總體趨勢應該可(kě)以用“量升價平”來形容，盡管*近個别樓盤漲價銷售，周邊的(de)項目也跟風漲價，但這并不代表市場的(de)真實一(yī)面，有一(yī)點可(kě)以肯定，今年(nián)的(de)成交量肯定會比去(qù)年(nián)上升。
葉志新：今年(nián)2月樓市出現“小陽春”，這是剛性需求的(de)集中體現，但從總體上說，今年(nián)的(de)房地(dì)産市場會比去(qù)年(nián)好，如(rú)果春交會的(de)成交量能夠上升，下半年(nián)成都樓市形勢會比較好。
鄒琪：07年(nián)雖然價格很高(gāo)，但買房的(de)人很多，那是人們覺得房子(zǐ)值得投資；08年(nián)房價下降，買房的(de)人卻少，那是人們覺得這個時候投資風險比較高(gāo)。從*近銷售看，*近人們對樓市前景還是比較樂(yuè)觀的(de)，畢竟房子(zǐ)可(kě)以保值或者增值，缺少投資渠道(dào)的(de)市民還是會選擇投資房地(dì)産。
張錫鑫：在全球經濟危機的(de)影響下，從目前的(de)經濟格局看，中國是世界經濟*的(de)國家，成都和(hé)重慶是國內(nèi)經濟*穩定的(de)城市。2009年(nián)是投資成都房地(dì)産的(de)好時機，因此我對今年(nián)樓市是比較樂(yuè)觀的(de)。
