投資商鋪，關鍵是要看地(dì)段、規劃、經營團隊能力等，這些都與商鋪的(de)升值、租金水平的(de)提高(gāo)有着直接的(de)關系。但是不可(kě)否認的(de)是，我們也不能忽視(shì)一(yī)些其他影響因素，如(rú)規劃的(de)反作用等，以增大投資成功的(de)幾率。
一(yī)鋪養三代，隻有“長(cháng)命”商鋪才能做(zuò)得到。真的(de)有短(duǎn)命商鋪，其實這并非杞人憂天。商鋪的(de)命運受到諸多因素的(de)影響，如(rú)規劃變更、政策變化、商業氣氛消失等，都會讓商鋪或多或少地(dì)失去(qù)應有的(de)屬性而失去(qù)投資價值，甚至“夭折”。
也許會有人反問，作為(wèi)個人投資者，信息來源較少，不可(kě)能提前預知商鋪在若幹年(nián)以後的(de)命運。話雖有理(lǐ)，但我們依然還是可(kě)以通過一(yī)些現象，來進行綜合判斷。當然，在此需要說明的(de)是，所謂“短(duǎn)命”商鋪，并非是指商鋪建築物消失，而是指商鋪失去(qù)其應有的(de)功能，從而使得投資受損。
商鋪壽命有長(cháng)短(duǎn)
這是一(yī)個由地(dì)鐵商鋪退出引出的(de)話題。現在，當記者從上海軌道(dào)交通一(yī)号線蓮花路站乘坐地(dì)鐵時，再也看不到分布在人行通道(dào)兩側的(de)小商鋪了。因為(wèi)就在三個月以前，這裏剛剛完成整治，小商鋪一(yī)律退出，讓路于行人。而此前，這條人行通道(dào)還是一(yī)塊“風水寶地(dì)”呢(ne)，地(dì)鐵帶來的(de)大量人流，吸引衆多經營休閑食品、書刊雜志以及小禮品的(de)商販來此經營，整天熱鬧異常。
其實，軌道(dào)商鋪的(de)退出從去(qù)年(nián)年(nián)中就已開始。其實，上海軌道(dào)交通運營管理(lǐ)部門宣布，為(wèi)保證上海世博會期間軌道(dào)交通順暢，滬上所有軌交站點商鋪将在世博會前完成整治，其中２号線南京西路、南京東路、陸家嘴(600663,股吧(ba))站的(de)商鋪在消息宣布之前就已經開始拆除。
上海部分軌道(dào)商鋪無意中成了“短(duǎn)命”鋪，這不管是對投資者還是經營者來說，都不是一(yī)件好事。一(yī)位姓劉的(de)女士在地(dì)鐵2号線龍陽路站從一(yī)個“二房東”手上轉租了一(yī)間商鋪，并付給對方3萬元的(de)轉讓費，而在宣布對軌道(dào)商鋪進行整治以後，這位女士面臨無法經營的(de)尴尬境地(dì)。
這種地(dì)鐵商鋪就是典型的(de)“短(duǎn)命”商鋪。專家分析認為(wèi)，由于人流量的(de)增大，尤其是世博會期間地(dì)鐵人流量暴增，原本占道(dào)經營的(de)站內(nèi)商鋪隻能選擇退出。
短(duǎn)壽商鋪風險大
不管是投資也好，還是經營也好，如(rú)果碰到短(duǎn)命商鋪，會緻使投資失敗。俗話說，一(yī)鋪養三代。确實如(rú)此，一(yī)間好鋪的(de)确可(kě)以帶來豐厚的(de)投資回報。但其前提是商鋪能夠一(yī)直“存活”下去(qù)。如(rú)果因為(wèi)市政動遷、規劃調整等原因，導緻商鋪被拆除，因此不管此前市場氛圍再濃厚，也無法實現這樣的(de)目的(de)。
此外，目前市場上并不少見的(de)無産權商鋪，也可(kě)以歸為(wèi)短(duǎn)壽商鋪。此類商鋪雖然大都建在商圈內(nèi)，周邊商業配套相當成熟，但是業主并不真正擁有産權，等到“生鋪”養成“熟鋪”之後，業主們面臨的(de)可(kě)能是雞飛(fēi)蛋打的(de)局面。因為(wèi)一(yī)旦合同到期，開發商可(kě)能會将使用權收回。
如(rú)前文中提到的(de)劉女士，她曾想要回3萬元的(de)轉讓費，但“二房東”總會找出各種各樣的(de)理(lǐ)由來拒絕。而她能夠得到的(de)，*多隻是按照合同規定，給予一(yī)個月的(de)租金補償。“要是商鋪一(yī)直可(kě)以經營下去(qù)，也就不會發生這些問題了。”她如(rú)是說。
此外，還有一(yī)個不能忽略的(de)問題是，投資商業地(dì)産成本很高(gāo)。一(yī)般情況下，隻能申請到5成貸款，而且貸款利率方面也沒有優惠，還款時間多為(wèi)10年(nián)，部分隻有5年(nián)，因此對于投資者來說，如(rú)果一(yī)旦失敗，将面臨巨大損失。
四種商鋪不要碰
投資商鋪要看眼光。一(yī)般說來，投資商鋪時主要考察地(dì)段、未來發展潛力等諸多因素，商鋪能否升值、商鋪租金能否一(yī)直保持上漲态勢，與之有着直接關系。但專家表示，除此之外，投資者還要學(xué)會為(wèi)商鋪“看相”，如(rú)果不具備“長(cháng)壽相”，盡量不要碰。
出身不正少碰為(wèi)妙
其中*為(wèi)典型的(de)案例是襄陽路市場。
據了解，此前上海襄陽路商鋪的(de)租金一(yī)路走高(gāo)，在2000年(nián)初，一(yī)套10平方米左右的(de)鋪面年(nián)租金約4萬元，而到了2005年(nián)，則漲至30萬元左右，如(rú)果是幾經轉手租得，年(nián)租金可(kě)能高(gāo)達50萬元。而這裏的(de)生意也曾經是出奇的(de)好，不論酷暑嚴寒，各種族、不同膚色的(de)人川流不息。由此可(kě)見，這樣的(de)商鋪其實已完全能夠做(zuò)到“一(yī)鋪養三代”了。但實際上，襄陽路市場還是被撤銷，在原址上建造了一(yī)座大型建築，包括酒店、寫字樓等，而此前整天人流如(rú)織的(de)繁忙景象在這裏已不複存在。
襄陽路市場之所以被撤消，當然土地(dì)所有者收回土地(dì)用于項目開發是主因，但不可(kě)否認的(de)是，随着各國對知識産權保護力度的(de)加大，襄陽路市場撤銷隻是遲早的(de)事。對此專家表示，對于這種靠“撈偏門”而名氣迅速蹿升的(de)商鋪，投資者應該持謹慎态度。
規劃也有兩面性
在商鋪投資中有個說法，即規劃是金。政府的(de)規劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，有經驗的(de)投資者也清楚，“政府指向哪，财富就到哪”，緊跟政府規劃，可(kě)在很大程度上穩穩掌握财富命運。
但凡事總有兩面，政府規劃能夠讓投資者賺得缽滿盆盈，但有時候也會起反作用。諸如(rú)市政府在2004年(nián)推行“非改機”工程，其原意在于拓寬馬路，使得原來的(de)步行街變成可(kě)供車輛快速通過的(de)寬敞馬路，但兩旁的(de)商鋪命運就此改變，雖然人流量要比以前大了許多，但是能夠轉化成實際消費力的(de)人數卻會随着車速的(de)提升而大量減少。*為(wèi)極端的(de)例子(zǐ)是位于闵行區虹梅路被拓寬為(wèi)中環線之後，馬路上車水馬龍，切斷了馬路兩旁的(de)聯系，而虹梅路附近的(de)一(yī)些商鋪的(de)命運就可(kě)想而知了。
在投資商鋪過程中，除了要掌握規劃帶來的(de)利好消息之外，還有關注規劃對商鋪的(de)影響，如(rú)市場整體搬遷、馬路拓寬等等，都會形成不利因素。當然，對于投資者來說，要提前了解到這些信息的(de)确有不小的(de)難度。但其實有不少規劃在實施之前的(de)兩三年(nián)前就會披露出來，因此投資者了解到這些信息之後，及時補救也為(wèi)時不晚。
商業氛圍消褪需當心
随着大型市場的(de)整體搬遷，商業氛圍可(kě)能驟降至冰點，原址附近的(de)商鋪由此不可(kě)避免會受到影響。
*為(wèi)典型的(de)是原上海精文花市的(de)整體搬遷，導緻周邊商鋪租賃行情陡然走低(dī)。精文花市建立于1997年(nián)，占地(dì)面積1.5萬平方米，營業店鋪近300個，年(nián)銷售鮮花約35億枝，曾是華東地(dì)區*的(de)鮮花批發市場。精文花市的(de)興旺，也順帶火了周邊小商鋪的(de)生意，但從2005年(nián)10月開支，這裏發生了巨變，由于其所在的(de)文化廣場原址處要建世界上*的(de)下沉式音樂(yuè)劇院，上海精文花市關閉，市場內(nèi)的(de)花鋪全部搬遷，周邊小商鋪租金再無起色。目前永嘉路上的(de)商鋪租金約8元/平方米•天，與4年(nián)多以前相比并未高(gāo)出多少，可(kě)見如(rú)果在市場搬遷前後買入周邊商鋪進行投資，顯然不劃算。
成熟的(de)大型市場對商鋪的(de)升值極為(wèi)有利，但如(rú)果商務條件小時之後如(rú)市場整體搬遷，周邊商鋪也會随之而衰落。尤其是需要提醒的(de)是，對于新建商業項目而言，投資者一(yī)定要關心是否有知名的(de)商業商家進駐，因為(wèi)這對聚集人氣有着極大的(de)好處，一(yī)旦“養鋪”不順，雖然不至于變成“死鋪”，但至少在很長(cháng)一(yī)段時間內(nèi)會毫無起色。
使用權商鋪要留意
記者在采訪中了解到，目前有少數商業項目出售的(de)是使用權，這使得商鋪并不具有真正的(de)産權，這其實“死鋪”相差無幾。
有業內(nèi)人士告訴記者，目前全國各地(dì)出現了使用權商鋪。也就是說，投資者一(yī)次性買斷一(yī)定年(nián)數的(de)使用權。在這過程中，投資者可(kě)以自(zì)用，也可(kě)以轉租，但合同期滿之後，開發商将會收回使用權。而在這過程中商鋪升值帶來的(de)收益與基本投資者無關。
專家表示，一(yī)旦租賃合同到期，而與開發商就租金問題無法達成一(yī)緻，那麽投資者再次擁有商鋪使用權的(de)可(kě)能性則就極小了，再者，投資商鋪除了租金收益之外，商鋪本身升值帶來的(de)收益也是不可(kě)忽視(shì)的(de)一(yī)個重要組成部分，而投資使用權卻無法享受到這些。另外，如(rú)果經營團隊管理(lǐ)不善，導緻商鋪租金水平一(yī)直在低(dī)位徘徊，投資者可(kě)能會蝕本。
