www.soufun.com 房地(dì)産門戶-搜房網 2010-03-30 08:04:00 來源：觀點
以下三大因素影響着中國商品住宅價格的(de)中長(cháng)期走勢，這些因素也決定了大型房地(dì)産公司的(de)中長(cháng)期戰略布局。
首先，中國人口在空間和(hé)時間上的(de)分布和(hé)變化，也就是城市化和(hé)人口紅(hóng)利，是決定中國商品住宅價格中長(cháng)期走勢*重要的(de)因素。
房地(dì)産居住需求*終取決于人口的(de)時間分布和(hé)空間分布。城市化形成的(de)人口的(de)時間分布和(hé)空間分布必然會影響到不同階段和(hé)不同城市的(de)房價表現。在城市化率低(dī)于 50%的(de)時候，人口流動主要以農村進入城市為(wèi)主，這時全國各城市的(de)房價漲幅比較接近，大城市的(de)房價在該階段後期會漲得更快一(yī)些； 當城市化率超過 50%的(de)時候，人口流動主要以小城市進入大城市為(wèi)主階段，大城市的(de)房價漲幅将大幅度超出一(yī)般城市的(de)房價漲幅。據研究資料，2007 年(nián)中國城市化率已達到 44.9%，中國城市化還處于加速發展階段，農村進入城市為(wèi)主導階段即将結束，未來人口流動将進入以小城市進入大城市為(wèi)主導階段。中國三大經濟圈（京津、長(cháng)三角、珠三角）的(de)核心城市北京、上海、廣州和(hé)深圳的(de)房價漲幅和(hé)*數将遠遠超越其他二線和(hé)三線城市房價漲幅和(hé)*數。目前，北京、上海和(hé)深圳的(de)房價漲幅已經得到相當的(de)體現，廣州的(de)房價漲幅也将跟進。一(yī)般而言，其他城市房價的(de)漲幅将趨于平緩。大型房地(dì)産公司将土地(dì)儲備集中于上述城市的(de)戰略是符合中國城市化特點的(de)，那些積極在二線和(hé)三線城市大量獲取土地(dì)儲備的(de)房地(dì)産公司的(de)業績表現将遜于前者。
據估計，未來10年(nián)，農村人口進入城市，将每年(nián)創造近4億平方米的(de)住房需求；舊(jiù)城改造“制造”的(de)被動住房需求和(hé)城市居民改善性居住需求也會每年(nián)創造8億平方米的(de)住房需求。小城市人口進入大城市，也将在大城市裏創造非常可(kě)觀的(de)住房需求。這些需求未考慮在房價上升期間的(de)投資性需求。如(rú)果廢除戶籍制度，城市化進程将加速，城市的(de)住房需求将更為(wèi)龐大。依據不同研究人員的(de)預測，未來10年(nián)的(de)商品房供應需要維持13-16％的(de)年(nián)複合增長(cháng)率才能滿足剛性需求。
由于1962～1980年(nián)出生的(de)嬰兒潮人口，25-45 歲的(de)購房适齡人口在 2008 年(nián)已經達到高(gāo)峰。 “80後”人群已開始進入以結婚住房需求為(wèi)主導的(de)高(gāo)消費階段。預計2015年(nián)後中國“人口紅(hóng)利”因為(wèi)上世紀70年(nián)代末計劃生育政策的(de)實施而逐漸消失，但是城市化的(de)進程還将在其後約10年(nián)抵消人口下降的(de)影響。據估算，城鎮購房适齡人口在 2015 年(nián)到 2027 年(nián)間形成了一(yī)個高(gāo)峰平台，其峰值約為(wèi) 2.483 億。
本世紀30年(nián)代開始，由于人口結構的(de)劇烈變化即老齡化社會的(de)到來，中國房地(dì)産的(de)價格将進入漫長(cháng)的(de)下跌階段。
總而言之，中國現時的(de)城市化和(hé)人口紅(hóng)利是中國未來5至20年(nián)房價長(cháng)期上漲的(de)充分條件，這些因素使得中國城市的(de)住房成為(wèi)稀缺商品，使其具有投資品屬性的(de)可(kě)能。
其次，中國中央政府和(hé)地(dì)方政府的(de)分稅制造成地(dì)方政府高(gāo)度依賴土地(dì)财政，地(dì)方政府存在推高(gāo)房價和(hé)地(dì)價的(de)強烈動機。
中央政府根據事權與财權相結合的(de)原則，于1994年(nián)進行分稅制改革，将稅種統一(yī)劃分為(wèi)中央稅、地(dì)方稅、中央與地(dì)方共享稅，建起了中央和(hé)地(dì)方兩套稅收征管制度。但是中央政府并沒有嚴格執行事權和(hé)财權相結合的(de)原則，中央政府和(hé)地(dì)方政府的(de)财政支出的(de)比重過于懸殊，地(dì)方政府事權太多，而财權又太少。據資料，2006年(nián)中央與地(dì)方财政收入的(de)比重為(wèi)52.8%：47.2%，而中央與地(dì)方财政支出的(de)比重則為(wèi)24.7%：75.3%。地(dì)方财政支出的(de)缺口，一(yī)部分靠地(dì)方政府自(zì)行解決，一(yī)部分靠中央對地(dì)方的(de)轉移支付來解決。
地(dì)方政府自(zì)行解決的(de)部分主要依靠土地(dì)出讓金和(hé)房地(dì)産業相關稅費。2001年(nián)，土地(dì)出讓金收入不過占地(dì)方财政的(de)收入16.61%； 2006年(nián)，該數字升至50.92%。2007年(nián)，中國土地(dì)出讓金的(de)總額估測超過12000億元。房價決定地(dì)價，房價上漲才能拉動地(dì)價上漲；地(dì)價、房價上漲，地(dì)方政府就能獲得更多的(de)土地(dì)出讓金和(hé)其他稅費。所以，地(dì)方政府強烈反對“小産權房”合法化，充分利用“招拍挂”控制建設用地(dì)出讓規模以制造供應緊張。
現在，中央政府又要求地(dì)方政府加大加快建設廉租房和(hé)經濟适用房。2010年(nián)3月22日，國土資源部明确要求2010年(nián)住房和(hé)保障性住房用地(dì)供應計劃沒有編制公布前，各地(dì)不得出讓住房用地(dì)。這意味着，地(dì)方政府必須在更少的(de)建設普通商品住宅的(de)土地(dì)上獲取更多的(de)土地(dì)收入，才能彌補因建設保障性住房而減少的(de)土地(dì)收入和(hé)增加的(de)建設開支。
但是，地(dì)方政府收入依賴土地(dì)出讓金是不可(kě)持續的(de)。城市化發展到一(yī)定地(dì)步，終将出現幾乎沒有新增建設用地(dì)需求的(de)情形。據預測，2020年(nián)後的(de)中國城鎮化率可(kě)能穩定在70%左右。這時，地(dì)方政府壟斷土地(dì)*市場也無法獲取多少土地(dì)出讓金了。為(wèi)了維持地(dì)方政府的(de)财政收入，屆時征收物業稅就很難避免了。
第三，錨住美元的(de)貨币發行機制及長(cháng)期的(de)低(dī)利率貨币政策是中國房價上漲的(de)必要條件。
人民币的(de)彙率主要錨住美元，中央銀行難以推行獨立的(de)貨币政策。美元貶值将是一(yī)個長(cháng)期的(de)現象，人民币對內(nèi)貶值也必然是長(cháng)期的(de)現象。因外貿順差而不斷增長(cháng)的(de)外彙儲備必然導緻大量基礎貨币的(de)被動發行，人民币的(de)流動性過剩将是經常出現的(de)場景。長(cháng)期的(de)低(dī)利率政策也是催生房地(dì)産泡沫的(de)基本因素。如(rú)果央行提升利率，又會導緻國外“熱錢”的(de)湧入，人民币被迫升值也将推高(gāo)國內(nèi)的(de)資産價格。上述因素使中國的(de)住房成為(wèi)投資品變成現實。目前，中國居民按揭貸款餘額與居民存款餘額之比僅為(wèi)0.2左右，遠遠低(dī)于歐美國家0.8以上的(de)比例，這意味着中國居民還有大量的(de)貨币财富可(kě)以在未來10多年(nián)內(nèi)轉化為(wèi)不動産。當然，央行信貸政策的(de)急劇變化會造成房價短(duǎn)期的(de)大幅波動。
如(rú)果中國現時的(de)城市化進程和(hé)人口結構、地(dì)方政府收入對土地(dì)出讓金的(de)高(gāo)度依賴以及人民币的(de)貨币政策不發生根本性的(de)變化，中國的(de)房價将在未來5-20年(nián)內(nèi)長(cháng)期上漲，其間可(kě)能因短(duǎn)期政策因素和(hé)外部經濟形勢變化而短(duǎn)暫下跌，并随着中國城市化進入穩定階段和(hé)中國老齡化社會的(de)到來房價将達到峰值而進入漫長(cháng)的(de)下降通道(dào)。在此期間，任何包括限制土地(dì)供應與銀行貸款來限制住房供給的(de)調控政策，*多隻會造成房價短(duǎn)暫滞漲或下跌，然後更快地(dì)補漲。
