[ 信息發布:jqfdc | 發布時間:2010-04-15 | 浏覽:2097 ]

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有消息稱上海拟開征住房保有稅，且方案基本已定；另一(yī)傳言則是物業稅已獲住建部審批，通過财政部和(hé)國務院審批的(de)概率也很大，試點地(dì)區為(wèi)京滬深渝四市，發起地(dì)點為(wèi)重慶；而前段時間鬧得沸沸揚揚的(de)“特别房産消費稅”,也是由重慶市市長(cháng)黃奇帆透露的(de)。

結合本月初國務院總理(lǐ)溫家寶在《求是》雜志中發文稱要研究适時開征物業稅；4月6日财政部公布的(de)2010年(nián)工作重點包括有完善房産稅制度；以及近段時間，新華社、《人民日報》、中央電視(shì)台等中央官方媒體連續14天炮轟高(gāo)房價、高(gāo)地(dì)價和(hé)追問房地(dì)産市場存在的(de)問題，物業稅的(de)開征似乎已是山雨欲來風滿樓。

物業稅一(yī)詞首次進入百姓視(shì)線是在2003年(nián)10月。2006年(nián)10月，北京、遼甯、江蘇、深圳、甯夏、重慶6省區市率先開展了房地(dì)産模拟評稅的(de)試點工作，成為(wèi)首批物業稅“空轉”的(de)試點。一(yī)年(nián)後，國家稅務總局和(hé)财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為(wèi)房地(dì)産模拟評稅試點地(dì)區，至此，“空轉”省市超過10個。今年(nián)初也有消息稱，今年(nián)稅務部門将在全國範圍內(nèi)開展房地(dì)産模拟評稅，物業稅“空轉”工作将推廣至全國。

物業稅的(de)開征，普遍被業內(nèi)認為(wèi)是重大利空，而每次有關消息的(de)傳出總是能引起相當震動。就在上海拟開征住房保有稅的(de)消息傳出當天，滬深股市地(dì)産股就受到受挫，房地(dì)産闆塊整體跌幅達到了1.58%.物業稅因而被認為(wèi)是懸在樓市頭頂的(de)一(yī)柄“達摩克利斯之劍”.此番上海、重慶等地(dì)有關物業稅的(de)消息傳出，就恰逢3月下旬全國部分城市房價重新上漲的(de)敏感時期。有業內(nèi)人士分析：“這有點像是要注射一(yī)劑退燒針，讓市場稍微冷一(yī)下。”

不過顯而易見的(de)是，由于我國實行一(yī)次性購買70年(nián)地(dì)價，物業稅的(de)司法地(dì)位如(rú)何确定，以及對征收對象如(rú)何确定、評估等技術性問題，讓業內(nèi)普遍認為(wèi)物業稅短(duǎn)期之內(nèi)難以推出。上海易居房地(dì)産研究院綜合部部長(cháng)楊紅(hóng)旭就指出，作為(wèi)一(yī)個重要稅種，物業稅的(de)開征需要人大立法通過，過程較長(cháng)，有關層面極有可(kě)能把物業稅列為(wèi)中期立法。房産保有環節加稅的(de)方向是不變的(de)。

當前，我國房地(dì)産保有環節的(de)稅種有兩個：房産稅和(hé)城鎮土地(dì)使用稅。但實際上，前者隻對經營性用房征稅，後者則對個人住宅免征。

楊紅(hóng)旭表示，近期之所以房産稅一(yī)詞在官方口中頻頻出現，正是因為(wèi)它的(de)有關規定，屬于國務院出台的(de)行政法規。“要對個人征稅，隻需要将個人免征部分去(qù)除即可(kě)”.而從性質上分析，物業稅和(hé)房産稅基本上同屬一(yī)物，都是持有環節的(de)稅收，區别在于前者涵蓋面更大，包括所有的(de)不動産。這為(wèi)部分城市以房産稅的(de)名義暫行物業稅之實，掃清了人大立法的(de)漫長(cháng)審議屏障。他認為(wèi)，上海所謂的(de)“住房保有稅”,重慶所謂的(de)“特别房産消費稅”,皆暗合此意。也就是說，物業稅的(de)開征，将可(kě)能采取“曲線救國”的(de)方式。

不過，盡管不少人認為(wèi)征收物業稅是調控高(gāo)房價根本措施，但仍有業內(nèi)人士指出：“相關部門寄希望于通過開征物業稅降低(dī)房價，我覺得物業稅根本解決不了高(gāo)房價問題。”中經聯秘書長(cháng)陳雲峰表示，物業稅即使開征，稅率大概也不過是1%到2%,而二手房營業稅有5%,一(yī)個中介在一(yī)個二手房的(de)轉賣過程中，營業稅加契稅，加5%的(de)中介稅，可(kě)以達到11%,“這個都沒有能夠阻擋高(gāo)房價的(de)增長(cháng)，希望通過1%到2%調控高(gāo)房價，不是很現實”.

物業稅開征大猜想

●猜想一(yī)

物業稅

坊間有消息稱，物業稅開征方案已于4月7日晚通過建設部的(de)審批，而且通過财政部和(hé)國務院的(de)審批的(de)可(kě)能性非常大。該消息還透露，物業稅發起地(dì)點為(wèi)重慶，試點地(dì)區目前定在京滬深渝，物業稅将按照買房時合同價打七折後再按1.2%-1.5%征收。

客觀來看，物業稅的(de)開征并非簡單的(de)稅費改革，而是涉及到土地(dì)使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等，背後隐藏了各方利益的(de)博弈，其開征必然面臨諸多難點。

一(yī)個典型的(de)例子(zǐ)是，國家稅務總局和(hé)财政部批準北京、遼甯、江蘇、深圳、甯夏、重慶等10個物業稅“空轉”省市後，各省市內(nèi)部城市參與的(de)積極性并不高(gāo)。反對者認為(wèi)，物業稅“将加重稅負，而不是促進地(dì)方經濟發展的(de)減稅、免稅措施”.地(dì)方政府普遍擔心試點會影響當地(dì)的(de)招商環境和(hé)形象。而據內(nèi)部人士透露，财政部2007年(nián)就曾籌劃物業稅實轉，也曾找試點城市逐個晤談，但均未能達成一(yī)緻。

不過此次傳言的(de)京滬深渝4個試點城市中，北京2008年(nián)曾提出“空轉實”的(de)申請；上海近日傳出拟開征住房保有稅；深圳去(qù)年(nián)曾有消息傳出将率先開征物業稅；重慶則是市長(cháng)黃奇帆透露将開征特别房産消費稅。傳言中的(de)4個試點城市均曾站在物業稅開征的(de)風口浪尖上。再加上物業稅将按照買房時合同價打七折後再按1.2%-1.5%征收的(de)細節，讓這次傳聞更顯得有鼻子(zǐ)有眼。

●猜想二

房産保有稅

有媒體報道(dào)稱，上海市住房局牽頭制定的(de)物業稅方案目前已經形成，不過，上海方面計劃征收的(de)是房産保有稅。該媒體稱，可(kě)能對存量房和(hé)增量房一(yī)并征收，但會從購房套數、戶型大小等方面來區别自(zì)住需求與投資需求，其中自(zì)住需求可(kě)免交。

4月8日，上海市房管局罕見地(dì)專門通過官方網站對上述消息作出回應：目前有關部門正在進行的(de)研究是“完全正常的(de)”,但具體征收要“要經國家層面定，但如(rú)果政策出台，我們會積極配合貫徹落實好”.顯得這一(yī)消息絕非空穴來風。

還有知情人士透露：早在今年(nián)初，上海市主要領導就在內(nèi)部會議上表态，年(nián)內(nèi)一(yī)定要推出房産保有稅，市住房局負責牽頭設計前期方案。

上海市财稅局工作人員表示，可(kě)以明确的(de)是，目前上海各房地(dì)産交易中心已經實施聯網，能*時間了解每戶家庭的(de)房屋擁有情況。另外，稅收部門在辦理(lǐ)契稅交納時，已保留了所有購房者留下的(de)購房價格及面積信息，這構成了稅務部門征收住房保有稅的(de)一(yī)項基礎。

不過，如(rú)果地(dì)方對個人開征房産業稅，顯然還需通過國務院審批。

●猜想三

特别房産消費稅

3月24日的(de)重慶“兩會”上，市長(cháng)黃奇帆表示，為(wèi)了抑制高(gāo)房價，政府可(kě)以對這些高(gāo)端房征收“特别房産消費稅”.

他舉例說，比如(rú)一(yī)個人買了5套或10套房，通過炒房牟利，或者其所購買的(de)房子(zǐ)是超過200平方米的(de)大戶型，其價格超過普通房價的(de)3倍、5倍，甚至10倍。如(rú)果中端房的(de)價格為(wèi)每平方米5000元，你購買的(de)房子(zǐ)價格卻達到每平方米1.5萬元。那麽，這樣的(de)房子(zǐ)就屬于高(gāo)端房，就要開征“特别房産消費稅”.

中央财經大學(xué)稅務學(xué)院副院長(cháng)劉桓表示，“特别消費稅曾實施過，在曆史上曾經有兩個時期，比如(rú)1987年(nián)對彩電、進口汽車，也就是在特殊情況下特殊手段使用。但這對房地(dì)産調控方面來說，要慎行”.

據分析，重慶要實行“特别房産消費稅”需解決兩個問題。一(yī)是立法權在中央，必須要通過立法程序；二是這個稅在稅目中能不能說得過去(qù)，百姓能否接受。劉桓直言：對比來看，如(rú)果說征物業稅更困難的(de)話，征特别消費稅其實也很困難。“

目前，重慶市相關方案已上報國務院。重慶市财政局局長(cháng)劉偉表示，雖然制定相應财政方案要靠地(dì)方财政局來牽頭，但真正實施，還要等中央的(de)決策，一(yī)旦獲準，重慶将在2010年(nián)上半年(nián)就會有所動作。

●猜想四

房地(dì)産稅

相比上述幾種方式，對現有的(de)房地(dì)産稅有關內(nèi)容進行修訂，增加非自(zì)住住房保有環節稅負，似乎是短(duǎn)期內(nèi)*有可(kě)能的(de)辦法。

據一(yī)位接近決策層的(de)權威人士透露，作為(wèi)主管部門的(de)财政部并未準備在短(duǎn)期內(nèi)專門開征針對房地(dì)産領域的(de)新稅種，亦沒有就此向國務院以及全國人大請示。”财政部目前的(de)思路，還是對現有房地(dì)産稅制進行完善。“

據透露，财政部目前已經着手啓動修訂《房地(dì)産稅暫行條例》，财政部意圖通過這份規章(zhāng)的(de)修改，在不開征新稅種的(de)情況下，達到對大戶型、非自(zì)住*住宅保有環節增加稅負以控制樓市投資行為(wèi)的(de)目的(de)。

在此之前，财政部對社會公布了2010年(nián)工作要點，其中明确提出，在2010年(nián)的(de)工作中，要完善房地(dì)産稅制的(de)改革與建設。而在國務院下發的(de)2010年(nián)各部委分工中，在”确保房地(dì)産健康平穩發展、遏止房價過快上漲“的(de)”分項任務“中，财政部的(de)”任務分配“排在住房和(hé)城鄉建設部、國家發改委之後，位列第三。

”至于稅率具體是多少，現在還不好說，畢竟這項工作還沒有進行到這個階段，我覺得還需要一(yī)段時間。“前述權威人士表示。

他山之石

全球物業稅一(yī)覽

香港：如(rú)房地(dì)産作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一(yī)個課稅年(nián)度按照土地(dì)或樓宇的(de)應評稅淨值，以标準稅率向在香港擁有土地(dì)或樓宇的(de)業主征收，稅率為(wèi)15%.

台灣：按我國台灣地(dì)區物業稅的(de)征收标準來看，144平方米以上的(de)房源，每年(nián)收取的(de)稅費将有可(kě)能在房屋總和(hé)0.8%-1.5%/年(nián)。

新加坡：由新加坡國內(nèi)稅務局對所有房産征收，自(zì)住房産的(de)物業稅率是4%,其他類型的(de)房産的(de)物業稅率是10%.

日本：日本财産稅主要是對房地(dì)産等不動産課征的(de)不動産取得稅、固定資産稅、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時還有遺産繼承稅與贈予稅。固定資産稅的(de)标準稅率為(wèi)14%.韓國：韓國的(de)财産稅和(hé)綜合土地(dì)稅達到驚人的(de)30%.而韓國在接下來的(de)2年(nián)內(nèi)，還有可(kě)能進一(yī)步調整房地(dì)産稅率。财産稅和(hé)土地(dì)稅将會被整合為(wèi)資本收益稅，稅率将增加為(wèi)：第二套房産為(wèi)50%,而第三套房産為(wèi)60%.

美國：不動産稅，歸在财産稅項下，稅基是房地(dì)産評估值的(de)一(yī)定比例。目前美國的(de)50個州都征收這項稅收，各州和(hé)地(dì)方政府的(de)不動産稅率不同，大約平均1%到3%.瑞典：不動産稅，征收額度為(wèi)不動産稅務評估價值的(de)0.5%-1%.自(zì)2001年(nián)起，對于單棟獨立家庭住房（相同于國內(nèi)别墅的(de)那種住房），稅率為(wèi)1%,對共同産權型的(de)公寓住宅，稅率為(wèi)0.5%.商業物産不動産稅率為(wèi)1%,工業物産稅率為(wèi)0.5%.

西班牙：不動産稅：按照稅務評估價值征收（一(yī)般低(dī)于市場價值的(de)50%），稅率在3%.