www.soufun.com 房地(dì)産門戶-搜房網 2011-11-16 08:30:00 來源：都市快報
本報訊今年(nián)來央行三次加息後，五年(nián)期以上貸款利率達到了7.05%。由于大部分老房貸客戶要到明年(nián)1月開始執行新利率，現在已經是房貸調息倒計時。屆時，老房貸客戶的(de)利率要從現在的(de)6.40%上漲到7.05%，利率上漲幅度超過10%，還款負擔要加重不少，*近，很多手頭有點閑錢的(de)房貸一(yī)族都在猶豫，要不要在執行新利率前提前還掉一(yī)部分貸款？理(lǐ)财專家提醒，享受優惠利率或者貸款時間沒超過5年(nián)的(de)借款人，大可(kě)不必提前還貸。
有利率優惠不必提前還貸
目前正是每年(nián)提前還貸的(de)高(gāo)峰期，但記者從杭州多家銀行了解到，與前兩年(nián)相比，今年(nián)到銀行提前還貸的(de)人少了很多。
經過數次加息，目前5年(nián)以上長(cháng)期貸款利率為(wèi)7.05%，對于享受7折利率優惠的(de)客戶來說，明年(nián)執行利率為(wèi)7.05%×0.7=4.935%，而5年(nián)期存款利率為(wèi)5.5%，貸款利率與存款利率出現罕見的(de)倒挂現象。部分享受8.5折利率優惠的(de)客戶明年(nián)的(de)利率則為(wèi)7.05%×0.85=5.9925%，也沒比貸款利率高(gāo)多少。
*近發行的(de)2011年(nián)憑證式（四期）國債票(piào)面年(nián)利率6.15%，對于7折房貸利率客戶來說購買5年(nián)期國債可(kě)獲得年(nián)利1.215%的(de)無風險息差，不必提前還貸。即便沒能買到國債，銀行中長(cháng)期理(lǐ)财産品也是替代渠道(dào)。記者統計了目前在售的(de)20款1年(nián)期銀行理(lǐ)财産品，平均預期年(nián)化收益率為(wèi)5.97%，多家銀行的(de)一(yī)年(nián)期産品預期年(nián)化收益率甚至高(gāo)達6.5%，這些産品大多投向債券、票(piào)據市場或者優質企業信托融資項目，風險較低(dī)。購買起點資金也多在10萬元左右。
而對于實行基準利率甚至上浮利率的(de)房貸客戶來說，是否提前還貸就有點糾結。目前市場上年(nián)化收益率高(gāo)于7.05%低(dī)風險理(lǐ)财産品還是比較難找。對此，理(lǐ)财專家表示，如(rú)果你是一(yī)個保守的(de)投資者，資金使用效率較低(dī)，可(kě)以考慮提前還貸。如(rú)果風險承受能力較強，可(kě)以嘗試進行高(gāo)收益高(gāo)風險投資，比如(rú)股票(piào)、基金、信托理(lǐ)财等。
等額本息未超5年(nián)提前還不劃算
目前，房貸還款方式主要有等額本息、等額本金還款兩種。等額本息還款的(de)特點就是：每月的(de)還款額相同，在月供中“本金與利息”的(de)占比中，還貸前半段利息占比大于本金，期限過半後則反過來。由于每月還款額相同容易記，加上前期還款壓力小，目前多數貸款人采用等額本息還款方式。
以一(yī)筆(bǐ)貸款100萬元、期限20年(nián)、年(nián)利率7.05%、等額本息的(de)貸款為(wèi)例，月供1556.61元，*個月償還利息1175元，本金381.61元，利息幾乎是本金的(de)3倍。10年(nián)零3個月後，兩者占比才反轉，月供中利息776.80元，本金779.80，相差僅3元。也就是說，如(rú)果是等額本息還款，前5年(nián)尤其是前3年(nián)，幾乎都是在還利息，如(rú)果貸款時間沒超過5年(nián)，提前還貸非常不劃算。
