新華網潘玉蓉
本周五，“深圳市土地(dì)管理(lǐ)制度改革綜合試點”将正式啓動。證券時報記者了解到，這一(yī)試點啓動的(de)背景是，醞釀了兩年(nián)的(de)《深圳市土地(dì)管理(lǐ)制度改革總體方案》于近期獲批，深圳有望在土地(dì)改革上再次示範全國。
深圳改革再次示範全國
1987年(nián)深圳敲響了拍賣土地(dì)使用權的(de)*槌，随後一(yī)場被譽為(wèi)“以土地(dì)換黃金”的(de)土地(dì)改革風暴席卷全國。20多年(nián)過去(qù)了，深圳土地(dì)管理(lǐ)中衆多曆史遺留問題開始顯現。
證券時報記者獲悉，深圳将以“産權明晰、市場配置、節約集約、科學(xué)調控”為(wèi)土地(dì)管理(lǐ)制度改革原則，先行先試，建立高(gāo)度城市化地(dì)區土地(dì)利用和(hé)管理(lǐ)新模式，推動土地(dì)資源配置市場化、土地(dì)利用*化和(hé)土地(dì)管理(lǐ)的(de)法制化。
具體操作上，改革任務有八大重點，包括完善固有土地(dì)産權制度、深化土地(dì)資源市場化配置、創新土地(dì)資産資本運作機制、創新土地(dì)二次開發機制、嚴格更低(dī)保護并建立補償機制、強化土地(dì)調控與監管、推進區域統籌協調合作、加強土地(dì)立法等。
在實施階段上，深圳土地(dì)管理(lǐ)制度改革将通過近期計劃(2011年(nián)~2015年(nián))和(hé)遠期計劃(2016年(nián)~2020年(nián))，分兩步推進。
深圳知名地(dì)産分析師半求表示，深圳土地(dì)改革制度走在全國前列，這次方案的(de)改革力度較大，其中一(yī)些提法在以前從未出現過。
據悉，深圳市政府已經有近四年(nián)沒有向市場發放增量住宅用地(dì)，城市更新主要依賴于舊(jiù)改項目，但是舊(jiù)改因為(wèi)遭遇拆遷不順、補償條件難談妥等原因進展緩慢。方案細則出台之後，對于地(dì)産項目的(de)推進将有法可(kě)依。
小産權房有望确權
深圳在從一(yī)個小漁村向城市化演進的(de)過程中，涉及到土地(dì)權屬狀況的(de)遺留問題非常複雜。而土地(dì)管理(lǐ)制度的(de)核心，就是對土地(dì)權益的(de)确認和(hé)明晰。深圳将在此領域探索權益實現的(de)多元化途徑。
據悉，确權的(de)重點和(hé)難點在于原農村土地(dì)權益如(rú)何實現，即深圳大量建立在宅基地(dì)上的(de)集體産權房，如(rú)何實現權益。對這一(yī)問題，深圳拟在符合政策規定的(de)基礎上，建立健全相關政策體系，推進原農村土地(dì)确權試點實踐工作，加強原農村土地(dì)産權制度創新。比如(rú)原農村土地(dì)“依現狀、依改造”進行确權；在“房地(dì)合一(yī)”體系內(nèi)，探索房地(dì)權利分離(lí)條件下的(de)管理(lǐ)制度，探索土地(dì)權益書、作價入股等補償模式等，破解确權難題。
截至2011年(nián)年(nián)底，深圳小産權房違法建築達到37.94萬棟，建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的(de)49.27%。半求認為(wèi)，确權的(de)标準如(rú)何設定，對這些小産權房的(de)影響巨大，定得太窄容易引發衆多不滿，定得太寬則是變相鼓勵違建。方案提到将“依現狀、依改造”等路徑确權，表示政府可(kě)能會尊重現狀。
探索招拍挂之外新方式
土地(dì)使用權出讓方式，是業界探讨*多的(de)根本性制度之一(yī)。據悉，深圳将研究和(hé)探索限房價競地(dì)價、不設定條件的(de)挂牌出讓等多種方式。“也就是說要探索除了招拍挂之外的(de)新出讓方式，這為(wèi)土地(dì)二次開發方式提供了新的(de)可(kě)能。”一(yī)位地(dì)産界人士表示。
目前深圳産業用地(dì)的(de)轉讓行為(wèi)，以協議出讓居多，即通過設置一(yī)定的(de)門檻，将産業用地(dì)定向出讓，但未來這個競标門檻可(kě)能進一(yī)步降低(dī)。
以往産業用地(dì)審批采取*年(nián)限的(de)做(zuò)法，将來也可(kě)能改變為(wèi)，根據産業周期特點而采用彈性制度，不一(yī)定是*年(nián)限。
另外據悉，深圳将健全土地(dì)供應體系，探索租賃、作價入股等土地(dì)有償使用方式；未來深圳将創新土地(dì)金融工具，展開土地(dì)金融政策研究；在土地(dì)收購回購上，将引入市場機制，創新土地(dì)收購模式和(hé)多元化補償方式，探索實行政府部門對土地(dì)的(de)優先購買權。
土地(dì)開發收益共享
找到良好的(de)土地(dì)開發收益共享機制，可(kě)以化解當前很多矛盾。深圳将可(kě)能綜合利用規劃、土地(dì)、産權、财政、稅收、金融等多種手段來達到這一(yī)目的(de)。
在規劃控制上，區政府、社區、土地(dì)權利人、開發單位等不同利益主體有可(kě)能作為(wèi)相關規劃的(de)主體，一(yī)起參與。收益共享上，對土地(dì)二次開發增值收益，将通過系列調控方式，明晰增值收益歸屬，并公平分配。
此次改革，不僅包括諸多先行、先試的(de)措施，還賦予了本地(dì)政府在土地(dì)管理(lǐ)活動中更多自(zì)主權。比如(rú)，由于深圳經濟特區這一(yī)獨特的(de)組織形式，整個深圳市建設用地(dì)審批權限在國務院，在改革建設用地(dì)審批上周期較長(cháng)。但是未來深圳将改革建設用地(dì)審批方式，重新明确深圳市建設用地(dì)報批的(de)程序和(hé)規則，這些措施将簡化行政程序，提高(gāo)深圳市尤其是中心區外的(de)建設用地(dì)自(zì)主性。
