和(hé)訊房産消息 3月5日上午，國務院總理(lǐ)李克強在第十二屆全國人大二次會議上做(zuò)了《政府工作報告》，報告涉及內(nèi)容廣泛，涵蓋了當前中國所有的(de)重大領域改革方針，對過去(qù)執政一(yī)年(nián)的(de)工作總結和(hé)未來社會治理(lǐ)做(zuò)出具體安排，令人耳目一(yī)新的(de)是，報告一(yī)改以往政府綱領性文件言必宏觀、藍圖願景的(de)特點，對諸多社會領域都做(zuò)出了具體可(kě)執行的(de)措施安排。從房地(dì)産行業的(de)角度出發，2014年(nián)，我們認為(wèi)主要有以下9大關注點。
1、要保經濟7.5%的(de)既定增速，2014年(nián)房地(dì)産行業必将保持穩定
報告指出：“今年(nián)經濟社會發展的(de)主要預期目标是：國內(nèi)生産總值增長(cháng)7.5％左右，居民消費價格漲幅控制在3.5％左右，城鎮新增就業1000萬人以上，城鎮登記失業率控制在4.6％以內(nèi)……經過認真比較、反複權衡，把增長(cháng)預期目标定在7.5％左右，兼顧了需要和(hé)可(kě)能……穩增長(cháng)更是為(wèi)了保就業，既要滿足城鎮新增就業的(de)需要，又要為(wèi)農村轉移勞動力進城務工留出空間，根本上是為(wèi)了增加城鄉居民收入、改善人民生活。”
随着城市居民住房制度改革的(de)推進、城市化進程的(de)加快，房地(dì)産行業已經成為(wèi)與國民經濟高(gāo)度關聯的(de)産業。2013年(nián)房地(dì)産業完成投資（實際投資增速19.4%）直接占中國GDP（同比增速7.7%）總量的(de)15.12%，加上相關上下遊産業的(de)間接貢獻，其所占比重至少超過三成。房地(dì)産業是典型的(de)綜合性的(de)長(cháng)鏈條産業，橫跨生産、流通和(hé)消費三大領域，和(hé)金融、建材、家電等60多個相關産業有直接的(de)上下遊産業鏈關系，又和(hé)社會再生産、勞動者就業、居民生活息息相關，在經濟和(hé)社會發展中具有基礎性和(hé)先導性作用。事實上，房地(dì)産行業已經成為(wèi)中國經濟的(de)直接“命脈”。
正基于此，2014年(nián)要保持國民經濟7.5%的(de)既定增長(cháng)速度，房地(dì)産行業必須保持平穩發展，近期再次甚嚣塵上的(de)“崩盤論”不攻自(zì)破，既沒有經濟基礎，又沒有現實可(kě)能。尤其是在當前一(yī)段時間面臨經濟轉型、結構調整，多數傳統行業投資增速放緩的(de)情況下，2014年(nián)房地(dì)産行業投資增速至少也要維持在19%-20%左右才可(kě)能保持國民經濟7.5%的(de)增速。這一(yī)“經過認真比較、反複權衡”的(de)目标不容有失，事關就業大局，毫無疑問這給了2014年(nián)中國房地(dì)産行業的(de)一(yī)顆“定心丸”。
2、貨币保持總量穩定，推進利率市場化，成本上升緻房貸緊張恐難改變
報告指出：“在保持總量政策穩定的(de)同時，積極盤活存量、用好增量。優化财政支出，整合壓縮專項轉移支付……繼續實施積極的(de)财政政策和(hé)穩健的(de)貨币政策。引導貨币信貸和(hé)社會融資規模适度增長(cháng)。今年(nián)廣義貨币M2預期增長(cháng)13％左右……繼續推進利率市場化，擴大金融機構利率自(zì)主定價權。”
2014年(nián)以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的(de)情況給各地(dì)房地(dì)産市場造成的(de)沖擊至今餘威尚在。今年(nián)的(de)貨币政策似乎沒有轉變迹象，強調盤活存量、用好增量，保持融資規模适度增長(cháng)，這樣的(de)定調說明信貸總量依然維持适度從緊的(de)格局。另一(yī)方面，在互聯網金融、利率市場化改革等多方沖擊下，銀行間資金成本上升已是不争事實，而這種趨勢似乎已成不可(kě)逆轉的(de)潮流，在銀行業依靠存貸息差獲取的(de)利潤趨于減少後，銀行更多将貸款目标轉向企業貸、房地(dì)産開發貸等領域，個人住房貸款利率居高(gāo)不下的(de)局面恐将難以改變。
3、理(lǐ)順中央與地(dì)方的(de)财、事權關系，降低(dī)地(dì)方土地(dì)财政依賴
報告指出：“抓緊研究調整中央與地(dì)方事權和(hé)支出責任，逐步理(lǐ)順中央與地(dì)方收入劃分……”
去(qù)年(nián)十八屆三中全會提出财稅體制改革，将在2014年(nián)繼續推進。分稅制改革造成地(dì)方政府事務與财力的(de)矛盾日益突出，為(wèi)了完成各項“業績指标”，各地(dì)嚴重土地(dì)财政，降低(dī)了地(dì)方政府落實房地(dì)産調控的(de)積極性，繼而出現大量高(gāo)價土地(dì)，另一(yī)方面又大肆舉債，發行大量以土地(dì)收益擔保的(de)政府債券，房價高(gāo)企惡性循環。正是這種分配上的(de)矛盾促成了近十年(nián)來地(dì)方政府被廣泛诟病。如(rú)果逐步解決财政體制下的(de)這一(yī)問題，則過往促成行業快速擴張的(de)重要因素之一(yī)——政府支持必然将逐漸淡化，土地(dì)财政的(de)因素削弱将使行業回到更健康的(de)運行軌道(dào)中，有利于整個行業未來的(de)可(kě)持續發展。
4、房地(dì)産稅立法加快，建立房地(dì)産市場調控長(cháng)效機制
報告指出：“啓動不動産統一(yī)登記……清費立稅，推動消費稅、資源稅改革，做(zuò)好房地(dì)産稅、環境保護稅立法相關工作。”
房地(dì)産稅是一(yī)個內(nèi)涵很豐富的(de)集合概念，既有開發環節的(de)各個稅種，又有購房者交易、持有環節的(de)稅種。不能片面地(dì)單純理(lǐ)解為(wèi)上海、重慶試點的(de)“房産稅”。對于普通購房者來說，可(kě)能包括契稅、個人所得稅、營業稅、印花稅、房産稅和(hé)未來的(de)遺産稅等。目前對房地(dì)産市場影響比較大的(de)卻僅僅是“房産稅”。去(qù)年(nián)以來房産稅立法的(de)步伐加快，先是全國重點城市住房信息聯網、啓動不動産統一(yī)登記，這些都為(wèi)房産稅的(de)全國實施做(zuò)好了前期基礎信息儲備。
本次報告中明确提出“立法“，在以往所有關于房産稅的(de)官方文件中都從未出現過，其意義與多年(nián)單提“加速推進”有本質區别，一(yī)旦房産稅進入立法程序，對其正當性就再無質疑，意味着其作為(wèi)房地(dì)産市場長(cháng)效機制的(de)地(dì)位确定，未來即便向存量房領域鋪開、酌情提升稅率也屬順理(lǐ)成章(zhāng)，我們認為(wèi)，*落實的(de)房産稅将大幅削弱投資不動産的(de)投資空間，降低(dī)市場投資投機需求比例，以其替代行政性政策調控，有利于市場穩定發展；另外，此稅種改變中國中産階級及富豪階級投資物業時的(de)選擇習慣，大戶型、超大戶型項目投資空間将大幅縮小。
5、以消費促進內(nèi)需，養老、旅遊、文化等細分産品或迎來機遇
報告指出：“收入是民生之源。要深化收入分配體制改革，努力縮小收入差距……多渠道(dào)增加低(dī)收入者收入，不斷擴大中等收入者比重。使城鄉居民收入與經濟同步增長(cháng)，廣大人民群衆普遍感受到得實惠……把消費作為(wèi)擴大內(nèi)需的(de)主要着力點。通過增加居民收入提高(gāo)消費能力，完善消費政策，培育消費熱點。要擴大服務消費，支持社會力量興辦各類服務機構，重點發展養老、健康、旅遊、文化等服務，落實帶薪休假制度。”
一(yī)直以來，消費、投資、出口被譽為(wèi)拉動中國經濟的(de)“三駕馬車”，2008年(nián)國際金融危機以來，出口備受擠壓，國內(nèi)消費持續不振，單靠投資拉動的(de)後勁不可(kě)持續。十八大以來，政府着力促進消費對經濟增長(cháng)的(de)帶動。報告提出的(de)培育消費熱點、落實帶薪休假制度，重點發展養老、健康、旅遊、文化等服務業。這或許将給持續受各種瓶頸制約的(de)養老地(dì)産、旅遊地(dì)産、文化地(dì)産等細分産品開拓一(yī)片市場空間，引來新的(de)發展機遇。
6、推進以人為(wèi)核心的(de)新型城鎮化，給未來房地(dì)産發展提供有力支撐
報告指出：“城鎮化是現代化的(de)必由之路，是破除城鄉二元結構的(de)重要依托。要健全城鄉發展一(yī)體化體制機制，堅持走以人為(wèi)本、四化同步、優化布局、生态文明、傳承文化的(de)新型城鎮化道(dào)路，遵循發展規律，積極穩妥推進，着力提升質量。今後一(yī)個時期，着重解決好現有“三個1億人”問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的(de)城鎮棚戶區和(hé)城中村，引導約1億人在中西部地(dì)區就近城鎮化……有序推進農業轉移人口市民化。推動戶籍制度改革，實行不同規模城市差别化落戶政策……加大對中西部地(dì)區新型城鎮化的(de)支持。”
新型城鎮化對未來房地(dì)産業的(de)支撐作用自(zì)去(qù)年(nián)以來一(yī)直都是熱門的(de)讨論話題，此處也不再贅言。此次報告中給出了“三個1億人”的(de)新提法和(hé)具體措施，這對房地(dì)産行業未來的(de)需求總量增長(cháng)将不可(kě)限量，這不同層面的(de)3億人口住房需求将讓開發企業大有可(kě)為(wèi)，而後續的(de)差别化戶籍改革以及針對農業人口市民化所存在的(de)教育、醫療、就業等多方面的(de)制度障礙給出了具體可(kě)行的(de)解決方案，免除了城鎮化人口的(de)後顧之憂。
7、單獨二孩政策紛紛落地(dì)，短(duǎn)期帶來改善住房需求長(cháng)期延續人口紅(hóng)利
報告指出：“堅持計劃生育基本國策不動搖，落實一(yī)方是獨生子(zǐ)女的(de)夫婦可(kě)生育兩個孩子(zǐ)政策。”
二孩政策在去(qù)年(nián)三中全會正式落地(dì)，主要應對我國當前正在消退的(de)人口紅(hóng)利。随後浙江、江西、天津、上海、陝西、山西等7個省市出台具體落實措施，對房地(dì)産市場來說，計劃生育政策放松短(duǎn)期內(nèi)對市場需求不會出現*量上的(de)增加作用，但在局部會改變一(yī)部分生育二孩家庭的(de)購房需求，這部分人群主要集中在經濟發達的(de)一(yī)、二線城市，以30-40歲的(de)中産階級家庭為(wèi)主，其購房需求類型多為(wèi)中*改善型需求，我們建議房地(dì)産開發企業未來兩年(nián)內(nèi)針對這類新型客戶适當展開戶型搭配、功能區設計等方面的(de)研究。長(cháng)期來看，這樣的(de)政策松動到底能帶來多少人口的(de)增量，還不明确，但無疑會增加新生兒*數量，延緩中國人口紅(hóng)利期，對未來房地(dì)産需求量的(de)持續性有明顯補償作用。
8、首次提出宏觀調控差别化，未來房地(dì)産市場調控更加市場化
報告指出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和(hé)共有産權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地(dì)産市場持續健康發展。”
在我們看來，國內(nèi)房地(dì)産市場發展至今幾乎成為(wèi)影響社會和(hé)諧的(de)*問題其根本原因在于過去(qù)十年(nián)沒有處理(lǐ)好政府和(hé)市場之間的(de)關系。頻繁使用行政性手段幹預市場運行，而且都是全局性、大規模的(de)“一(yī)刀切”式的(de)房地(dì)産調控，價格機制基本失靈，導緻參與市場的(de)各方都陷入混亂、無序和(hé)猜忌之中；其次，在政府應該主導推進的(de)領域卻建樹不多，其一(yī)，保障房建設長(cháng)期缺位，導緻原本該由政府提供住房的(de)中低(dī)收入群體也進入商品房市場，其二，增加城市住房供應停留在口頭層面，導緻商品房市場供求矛盾長(cháng)期得不到解決。
報告中，首次提出了針對不同城市情況分類調控，房地(dì)産調控去(qù)行政化已是大勢所趨，市場化的(de)步伐又往前邁進實質性一(yī)步。站在行業的(de)立場上，這樣的(de)改變無疑将有利于實現市場健康穩定發展，對于房企和(hé)購房者都将有重大意義
9、保障性住房目标更加客觀，措施更加落地(dì)，有利房地(dì)産市場持續穩健發展
報告指出：“完善住房保障機制。以全體人民住有所居為(wèi)目标，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年(nián)新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設。提高(gāo)大城市保障房比例。推進公租房和(hé)廉租房并軌運行。創新政策性住房投融資機制和(hé)工具，采取市場化運作方式，為(wèi)保障房建設提供長(cháng)期穩定、成本适當的(de)資金支持。各級政府要增加财政投入，提高(gāo)建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年(nián)內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的(de)住房困難群衆早日遷入新居。”
今年(nián)的(de)保障性住房無論是目标還是措施都一(yī)改以往冒進做(zuò)法，設定的(de)目标更加符合市場實際情況，開工700萬套與基本建成480萬套相比以往都更加客觀，量力而行，一(yī)方面穩定了商品房市場預期，另一(yī)方面也減輕了地(dì)方政府的(de)業績指标壓力。在保障房體系方面，提出了公租房與廉租房并軌，推進共有産權型保障房，這同樣減輕了地(dì)方政府在保障房建設方面的(de)資金、管理(lǐ)壓力，在分配環節減少牟利漏洞，将保障性住房分配到真正需要的(de)城市中低(dī)收入家庭，分流普通商品房市場需求，長(cháng)期有利于房地(dì)産市場穩健發展。
