日前，廣東東莞市成為(wèi)全國*公開喊停“限價”政策的(de)城市，而取消新建商品住房銷售價格申報備案制則成為(wèi)發力點。
“限價手段已經不合時宜。”東莞中原地(dì)産策略研究中心總監車德銳向記者指出，雖然東莞沒有執行限購令、限價令，但為(wèi)達到限價效果所制定的(de)政策已經對當地(dì)市場造成不良影響。
在地(dì)方主動舉起房地(dì)産調控松綁大旗的(de)環境下，長(cháng)期以來被地(dì)方形容為(wèi)“作繭自(zì)縛”卻依然大行其道(dào)的(de)“限價”手段，終于被撕裂開一(yī)道(dào)口子(zǐ)。
“對限價說不”
全國30多個城市主動掀起放松房地(dì)産調控政策大潮，不過主要在松綁限購方面比拼“救市”力度，并未被官方确定為(wèi)松綁“限價”政策。
據悉，東莞日前已發出通知，出台《關于促進房地(dì)産市場健康平穩有序發展的(de)若幹措施》，包括取消新建商品住房銷售價格申報備案制、放寬住房公積金貸款政策、減少建設單位修改方案次數等。
“談不上救市，更不可(kě)能存在外界所指的(de)‘政府允許房價無下限地(dì)大幅下跌’。”對于此舉被外界解讀為(wèi)地(dì)方政府出手“救市”，車德銳向記者分析，東莞雖然上半年(nián)樓市經曆非常低(dī)迷的(de)時期，不過進入7月已開始好轉，政府并不迫切地(dì)需要所謂的(de)“救市”手段。
據東莞市房管局發布的(de)統計數據顯示，7月份東莞一(yī)手住宅網簽面積46.3萬㎡，環比上漲29%；累計網簽3953套，環比上漲27%；累計成交金額42.9億元，環比上漲32%，三項數據均創年(nián)內(nèi)新高(gāo)。其間，東莞7月份住宅平均成交價為(wèi)9277元/㎡，環比和(hé)同比分别上漲2%、6%。
車德銳分析，東莞此次新政動作的(de)初衷是“簡化預售之前的(de)各項手續，簡化審批流程”。
東莞的(de)新建商品住房銷售價格申報備案制始于2011年(nián)5月，當時正值各地(dì)陸續出台針對房地(dì)産的(de)調控政策。在珠三角城市中，僅廣州、深圳、佛山等少數城市已經采取限購，東莞也成為(wèi)呼聲*的(de)城市之一(yī)。不過，東莞并沒有選擇“限購”政策，而是祭出“一(yī)房一(yī)價”政策，實行價格申報備案制度。
“當時正是為(wèi)了實現限價的(de)效果所采取的(de)措施，不過開發商申報、政府審批等各項環節均敷衍了事，還存在不少灰色利益尋租空間，影響了‘限制東莞房價過快上漲’硬性業績指标的(de)效果。”東莞市政府相關部門人士透露了當時政策制定的(de)背景。
“為(wèi)了應對上頭的(de)調控效果評估，政策執行僅僅3個月之後，就開始加碼，設置上浮和(hé)下浮限幅，”上述人士稱，“并沒有過多地(dì)考慮後續的(de)影響。”
當時的(de)“限價”政策加碼後，規定銷售價格一(yī)經備案，将自(zì)動設置15%的(de)下浮限幅，即實際成交價格不得高(gāo)于備案價格，下浮也不得超過備案價格的(de)15%。當實際成交價高(gāo)于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統将自(zì)動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。
“多個城市都有類似的(de)審批制度，但東莞的(de)審批備案制度更繁冗，對開發商根據時下市場特點制定政策造成嚴重的(de)滞後。”
車德銳分析，本來報備和(hé)審批所花時間就比較長(cháng)，而當樓盤實際成交價高(gāo)于或低(dī)于備案價時，開發商需要重新備案，大概用時需2至3個月的(de)時間，對項目的(de)價格調整已經造成影響。
在東莞房地(dì)産界人士李先生看來，“有很多開發商都曾為(wèi)東莞繁冗的(de)行政手段感到頭痛，不敢輕易前來投資。”簡化這些目的(de)為(wèi)“限價”的(de)繁瑣手續，能夠發揮項目定價的(de)自(zì)主性和(hé)市場化，吸引更多開發商前往東莞投資。
多位業內(nèi)人士認為(wèi)，過往繁冗的(de)報備審批流程對東莞的(de)庫存量已經造成影響，造成市場供應量不足。目前，東莞庫存消化周期為(wèi)7-8個月，而實際上，需要達到12個月才能保持市場供需平衡。
“限價”滋生尋租空間
事實上，“限價”政策的(de)效果備受質疑，在多個限價城市中，政策曾明緊暗松，樓市成交價格出現明降暗升，且逐步挑戰限價“紅(hóng)線”，威力逐步遞減。
“為(wèi)了順利通過審批，開發商申報和(hé)政府審批都會敷衍了事，或者虛高(gāo)報價，滋生了衆多尋租空間。”某大型房企華南區域管理(lǐ)層向記者透露。
在開發商的(de)眼裏，地(dì)方有“限價”的(de)要求，意味着開發商還有操作的(de)空間。
“開發商這部分的(de)支出，也需要購房者埋單。”上述管理(lǐ)層表示。
限價政策執行過程“上行下效”的(de)做(zuò)法，對抑制房價過快增長(cháng)來說，如(rú)同地(dì)方政府與中央博弈的(de)一(yī)場“數字遊戲”。
記者曾從中山、珠海、佛山、增城等多個實行限價政策的(de)城市了解到，當地(dì)政府去(qù)年(nián)雖然對外口徑上仍堅持政策規定的(de)限價标準，但“軟執行”的(de)現象早已出現。房企在申報時，通常會對建築面積、優惠戶型等方面“動些手腳”，新盤報價的(de)平均價格不會超過限價範圍，但相當多的(de)單位售價高(gāo)于平均水平。
實際上，限價目标、指導價格和(hé)所謂的(de)平均價格之間存在不少“貓膩”。不同的(de)新開盤項目會獲得住建局批準的(de)不同數量的(de)指标數字，一(yī)些條件更好的(de)單位預售價能夠高(gāo)于限價水平，其實也是變相為(wèi)房企賣出高(gāo)房價留下空間。
曾參與價格報批的(de)人士透露，即使按照限價的(de)規定來做(zuò)，房企仍有價格操縱空間。“房企可(kě)以以毛坯價格出售。實際上，減去(qù)裝修成本，目前的(de)售價比限價前的(de)價格要高(gāo)。”其中一(yī)名人士說，“房企在申報過程中，也可(kě)以在建築面積、戶型和(hé)單位上做(zuò)一(yī)些手腳，讓新建商品房的(de)平均價格按照物價局的(de)核算方法能夠在限價範圍以內(nèi)，但是，相當多的(de)單位售價會高(gāo)于平均水平。”
事實上，今年(nián)以來，多地(dì)的(de)“限價”政策式微。
廣州市政府在2013年(nián)為(wèi)完成當年(nián)樓市調控任務，在實施限購政策之外，加碼限價、限簽政策。媒體報道(dào)，在今年(nián)上半年(nián)廣州樓市不景氣的(de)背景下，相關部門對高(gāo)端住宅限制簽約的(de)做(zuò)法也已逐漸退出市場。
