月底，西安市宣布對樓市限購政策進行部分松綁，對于多數人來說，這是一(yī)個意料之中的(de)消息，市場反應波瀾不驚。
然而就在消息公布的(de)這一(yī)個月，沉寂多時的(de)西安土地(dì)市場開始了一(yī)輪引人側目的(de)“狂飙”——7月全市土地(dì)成交面積135萬平方米，成交金額達48.14億元，創下今年(nián)來新高(gāo)。不過多位受訪者看來，7月份的(de)土地(dì)交易數據，是當地(dì)長(cháng)期以來土地(dì)交易半市場化的(de)結果，并不能反映真實的(de)市場需求和(hé)市場預期。
放松限購
從政策看，西安這次對樓市“限購”政策的(de)松綁，主要針對剛性需求。
此外，政策內(nèi)容還包括，居民家庭為(wèi)改善居住條件購買房屋時，可(kě)不再申報其已擁有的(de)非成套住房、磚混結構住房或60平方米以下的(de)住房。
西安市房管局的(de)官員同時稱，“不要過分解讀這三條政策。西安還将繼續執行中央限購政策，兩者是并行不悖的(de)。”
不過在業內(nèi)人士看來，西安的(de)樓市新政，對樓市提振效應有限，一(yī)位央企開發商西安公司負責人對經濟觀察報說：“由于大環境的(de)影響，目前市場上主要是自(zì)住型的(de)需求，這部分需求本身就不是太受到限購政策的(de)影響。至于投資性的(de)需求，它更取決于宏觀經濟環境，在眼下這個時間，無論你放不放開，實際影響都不大”。
他說，當初限購能夠限制住一(yī)部分投資需求，但如(rú)今放松限購，并不能憑空創造出投資需求。
華遠地(dì)産董事長(cháng)任志強當時也在西安公開稱，即使現在放開60平方米以下住房，也并不能對西安樓市産生一(yī)個較大的(de)釋放作用，“限購政策本來對剛需影響就不大，主要影響的(de)是改善型需求和(hé)奢侈型需求”。
市場反應也印證了他們的(de)判斷。包括前述央企開發商在內(nèi)，多位受訪的(de)本地(dì)開發商都對經濟觀察報稱，新政出台，對市場交易的(de)影響并不大，“一(yī)個原因是投資性的(de)需求依然非常少，如(rú)今很少人會在這個時間因此購房，再就是市場上，60平方米以下的(de)産品，并不是主流開發商的(de)主要産品”。
土地(dì)成交
然而令人意外的(de)是，西安樓市的(de)新政出台前後一(yī)個月，當地(dì)土地(dì)交易市場出現井噴，在一(yī)些人看來，這說明開發商對當地(dì)的(de)樓市松綁政策已有一(yī)定的(de)預期。
統計顯示，7月份，西安共成交34宗土地(dì)，土地(dì)出讓金達48億元，環比上月增加 38%；土地(dì)出讓面積達135萬平方米，環比增加52.4%。包括綠地(dì)、華南城[0.00%]在內(nèi)，一(yī)些大牌開發商選擇了在7月進行土地(dì)投資。
而進入8月，當地(dì)的(de)土地(dì)成交勢頭依然不減。8月伊始，包括海榮地(dì)産、華南城等開發商，先後投入數億資金在西安拿地(dì)，據統計，“從7月30日至8月5日，西安每個工作日均有土地(dì)成交，總面積為(wèi)671畝。其中，*成交金額高(gāo)達5.8億元，*少也接近2億元。”
對于土地(dì)成交的(de)轉暖，當地(dì)有兩種觀點，一(yī)種認為(wèi)土地(dì)市場成交量的(de)上升，反映了當地(dì)開發商對限購政策松綁帶來的(de)影響以及未來樓市整體市場逐漸上升的(de)預期；而另一(yī)種觀點與之針鋒相對，認為(wèi)這是整體市場持續低(dī)迷的(de)情況下，地(dì)方政府土地(dì)财政受到了較大影響，因此和(hé)開發商合作托市。
不過，當地(dì)官員否認了“托市”的(de)說法。一(yī)位不願具名的(de)當地(dì)開發區官員對經濟觀察報說，“西安的(de)主要經濟闆塊是開發區，但從各開發區的(de)發展情況來說，差異也比較大，像高(gāo)新區、經開區這些較成熟的(de)區域，實際上已經逐漸擺脫了土地(dì)财政，更依賴于稅收，當然也有一(yī)些區域，比如(rú)說浐灞，還比較依賴于土地(dì)收入，但從整體看，它們很難有一(yī)個共同的(de)訴求去(qù)合作托市”。
他說，“另外，西安的(de)房地(dì)産市場主流是外地(dì)開發商，本地(dì)的(de)區域開發商實力、規模有限，地(dì)方政府也很難有實際的(de)影響力，在市場不好的(de)情況下，通過指令去(qù)調動它們托市”。
對于前一(yī)種說法，多位受訪開發商都表示，目前暫時看不到樓市轉暖的(de)預期，整體的(de)低(dī)迷可(kě)能是一(yī)個長(cháng)期的(de)過程。
交易邏輯
多位受訪者看來，7月份的(de)土地(dì)交易數據，是當地(dì)長(cháng)期以來土地(dì)交易半市場化的(de)結果，并不能反映真實的(de)市場需求和(hé)市場預期。
“西安雖然也實行招拍挂，但一(yī)般而言，挂牌出讓的(de)土地(dì)都有潛在的(de)、定向的(de)買家，甚至有許多開發商在地(dì)塊出讓之前，就已經為(wèi)它的(de)拆遷、周邊綠化和(hé)環境提升投入了大量的(de)資金，很多地(dì)塊的(de)價格、出讓對象，都是事先談好的(de)”，前述央企開發商西安公司負責人對經濟觀察報說。
他說，這樣做(zuò)的(de)好處，是長(cháng)期以來西安的(de)地(dì)價和(hé)房價一(yī)直比較平穩，沒有出現過價格太高(gāo)的(de)樓王，但在樓市普遍低(dī)迷的(de)情況下，受到的(de)打擊也有限，“問題是，很多土地(dì)數據可(kě)能難以反映市場的(de)真實情況，特别是短(duǎn)期的(de)數據”。
在國內(nèi)二線城市、甚至中西部城市中，西安的(de)房價并不算高(gāo)，此前發布的(de)《陝西房地(dì)産藍皮書(2014)》稱，作為(wèi)陝西房地(dì)産市場主戰場的(de)西安市房價不僅比沿海一(yī)線大城市低(dī)很多，也低(dī)于武漢、重慶、成都、鄭州、太原、蘭州等內(nèi)地(dì)城市。
其背後的(de)重要原因是，西安的(de)地(dì)價在長(cháng)期以來，也低(dī)于很多內(nèi)地(dì)城市，在樓市火熱時期，半市場化的(de)操作壓制了市場的(de)投資和(hé)競争熱情。
在他看來，由于所推地(dì)塊很少面臨競争，土地(dì)成交的(de)數據變化所反映的(de)，其實是地(dì)方政府按部就班供地(dì)的(de)節奏安排，而非來自(zì)市場的(de)需求。而前述西安市的(de)開發區官員也承認，一(yī)般而言，他們隻是按照工作的(de)計劃、所分配到的(de)土地(dì)指标來供地(dì)，受市場的(de)影響實際上有限。
他說，從好處講，這可(kě)能會帶來一(yī)個相對平穩的(de)市場，但從不好處說，這可(kě)能會帶來投資、庫存的(de)非理(lǐ)性增加。
