中國房地(dì)産報記者*獲悉，各省市于8月底上報的(de)新型城鎮化試點，目前名單已經确定，全國共選取了50多個試點，具體名單很快就會對外公布。
“對于新型城鎮化試點中鎮改市的(de)難點，中央層面擔心機構膨脹，地(dì)方上級政府主要擔心财政收入的(de)剝離(lí)。” 國家發改委城市和(hé)小城鎮改革發展中心副主任喬潤令在接受中國房地(dì)産報記者采訪時表示。對此，他建議：*，鎮改市後公務員總量保持不變，要對內(nèi)部結構進行調整;第二，在地(dì)方财政上實行逐步過渡的(de)政策;第三，推行省管縣。
中國房地(dì)産報：8月底，新型城鎮化試點名單陸續上報。對于已經上報的(de)試點，何時确定*終名單?試點的(de)目标和(hé)任務是什麽?
喬潤令：目前，新型城鎮化試點名單已經确定，全國共選取50多個試點，具體名單很快就會對外公布。
總體上來說，試點的(de)選取兼顧公平和(hé)均衡原則，不論東部沿海，還是中西部都有典型。對于試點城市，接下來要制定試點方案，每年(nián)都會有督導、檢查和(hé)評估，總結一(yī)些經驗和(hé)做(zuò)法。目标是到2017年(nián)要形成制度和(hé)體系，在全國推廣。其實不一(yī)定等到三年(nián)之後，哪方面專項改革條件成熟了，就可(kě)以馬上推廣。
中國房地(dì)産報：新型城鎮化試點包括哪些方面?
喬潤令：主要包括四個方面：
*，建立農業轉移人口市民化成本分擔機制。農民進城的(de)公共服務支出需要很大的(de)開支，據我們調研，光義務教育方面就需要幾十億元。這些農業轉移人口市民化成本如(rú)果光讓城市政府解決肯定負擔不起。現在探讨的(de)辦法可(kě)能是中央财政出一(yī)部分，各級政府出一(yī)部分，企業再出一(yī)部分。
第二，建立多元化可(kě)持續的(de)城鎮化投融資機制。以往城鎮化過程中一(yī)些城市沒有穩定的(de)财政收入來源，對土地(dì)财政依賴過大。試點考慮建立多元化可(kě)持續的(de)城鎮化投融資機制，把權利責任進一(yī)步下放，給予試點城市發債的(de)自(zì)主權，自(zì)發自(zì)還，要求公開透明。
第三，改革完善農村宅基地(dì)制度。農民進城後，要逐步改革和(hé)完善農村土地(dì)的(de)退出機制，尤其是宅基地(dì)有償有序的(de)流轉。
第四，創新行政管理(lǐ)和(hé)降低(dī)行政成本的(de)設市模式。我國擁有十幾億人口，卻才有600多個城市，如(rú)果把小城鎮納入也不過2萬多個。相比于歐美發達國家，我國的(de)城市數量太少了。下一(yī)步，住建部和(hé)民政部要确定城市标準，劃定城市邊界。一(yī)些縣要變成城市，還有相當一(yī)部分特大鎮也要變成城市，就是我們提到的(de)鎮改市試點。
在這四項專項改革試點基礎上，還有城市創業創新環境、城市公共服務機制等七項綜合試點。
中國房地(dì)産報：剛才你提到鎮改市試點工作，你認為(wèi)在此過程中需要突破哪些難點?
喬潤令：我國現有超過10萬人的(de)鎮就有152個，其中人口規模在10萬~20萬的(de)，達到小城市規模的(de)就有142個。人口規模在20萬~50萬的(de)，達到中等城市規模的(de)有10個。特别是東南沿海地(dì)區，一(yī)些特大鎮的(de)财政收入年(nián)均可(kě)達幾十億元，按照現有的(de)标準早已是市了。但因為(wèi)仍為(wèi)鎮的(de)體制，沒有獨立的(de)财權、用人權、管理(lǐ)權、審批權，導緻這些地(dì)方的(de)經濟發展受阻。
廣東、浙江、江蘇等地(dì)已經開始了一(yī)些改革，比如(rú)擴權強鎮，在現有體制下賦予鎮縣級或副縣級管理(lǐ)的(de)權限。這樣的(de)改革由于在法律上沒有地(dì)位，随着政策制定者的(de)變化，随時可(kě)能被收回。溫州龍港鎮就出現過這種情況。
對于這種發展受到的(de)掣肘有一(yī)個形象的(de)比喻：“一(yī)個長(cháng)大的(de)成人還穿着小孩的(de)衣服。”因此國家提出鎮改市試點。試點的(de)難點主要在于兩個方面：一(yī)是中央擔心鎮改市後會造成機構膨脹，一(yī)下子(zǐ)增加一(yī)兩倍的(de)人，會造成政府公務開支大幅增加;二是地(dì)方上也有障礙，原來主管這些鎮的(de)縣不希望鎮改市後分離(lí)出去(qù)。比如(rú)一(yī)個縣發展*的(de)兩個鎮就這麽分出去(qù)了，對縣級财政收入影響很大，這涉及利益的(de)博弈。
中國房地(dì)産報：在你看來，在試點鎮改市過程中如(rú)何解決這些問題?
喬潤令：試點的(de)思路是，如(rú)果鎮的(de)規模足夠大，就應該作為(wèi)縣級市，變成省轄市。省轄市還有一(yī)種形式——地(dì)級市，這兩種模式是可(kě)行的(de)，叫做(zuò)切塊設市。而直接設鎮級市，實行縣管市，我們國家沒有這種體制，我認為(wèi)鎮級市意義不大。
提出低(dī)成本設市就是主要解決機構膨脹問題。設市後人手一(yī)定不要再增加。我們研究的(de)思路是公務員總量不變，內(nèi)部結構調整。隻要把握這個原則，中央擔心的(de)機構膨脹問題就不會出現。另一(yī)方面，縣級政府的(de)利益不在于權力之争，而在于财政歸屬方面。針對這個問題可(kě)以制定過渡辦法，在一(yī)定期限內(nèi)，财政還是歸縣級政府。同時縣和(hé)鎮都調整各自(zì)财政結構，然後逐步脫離(lí)，直至鎮改市财政完全獨立。第三，省管縣要繼續推行。省管縣後很多事情就好辦了，比如(rú)說獨立一(yī)個鎮，變為(wèi)縣級市，直接歸省裏管，和(hé)地(dì)級市沒關系了。這樣财政體制理(lǐ)順起來相對容易，地(dì)級市的(de)障礙就消除了。
中國房地(dì)産報：這些試點将從哪些方面獲益?對于房地(dì)産行業的(de)影響有哪些?
喬潤令：鎮改市試點的(de)好處就是建立起适合這些鎮發展的(de)體制，衛生、規劃等部門都會建立起相應的(de)部門，實行城市管理(lǐ)。另外，國家的(de)一(yī)些财政、戶籍制度等改革都會優先在這些地(dì)方實行。具體來說，以下幾個方面的(de)好處顯而易見：擁有土地(dì)劃撥權。這樣，土地(dì)出讓後獲得的(de)收益就留在了本級政府，之前是全部上交。擁有人事權。對于人事任命，相比之前更加靈活。擁有審批權。原來上項目要經過層層審批，現在環保、項目等權力都集中在鎮改市*。
鎮改市對于房地(dì)産行業來說，也是一(yī)種帶動。随着基礎設施的(de)完善，城市的(de)地(dì)價和(hé)房價都會形成一(yī)種上漲預期。但對于東南沿海一(yī)些本身基礎設施就很完善、和(hé)城市差别很小的(de)建制鎮來說，可(kě)能不會發生很大變化。
中國房地(dì)産報：你怎麽看中小城市的(de)房地(dì)産發展前景?
喬潤令：現在一(yī)些二三線城市的(de)房地(dì)産供給表現出供大于求的(de)局面，住宅市場的(de)供應嚴重過剩。這幾年(nián)比較熱的(de)城市綜合體和(hé)商業項目，基本也是失敗的(de)案例。國外在城鎮化過程中，曾經帶動了一(yī)批商業綜合體的(de)繁榮。中國的(de)城鎮化過程可(kě)能越過這個階段，不需要這麽多的(de)商業地(dì)産。原因在于中國的(de)電商發展速度之快，遠遠超過人們的(de)想象。人們就不需要再到商業綜合體去(qù)消費，在網上就可(kě)以解決購物需求。現在商業綜合體的(de)租金也太高(gāo)，導緻商家成本上升，在價格上根本沒有優勢。立足中國房地(dì)産市場的(de)現實情況，一(yī)些地(dì)産商轉向了小城鎮，開發養老地(dì)産、生态地(dì)産等相關産品。這些也正是中國城市供給中的(de)空白。
