對大多數人來說，房産是一(yī)個家庭*的(de)财産。拼三代買套房，比比皆是。
中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一(yī)本理(lǐ)财經。
房産證寫子(zǐ)女名，未必好
案例：2008年(nián)前，楊陽父母已買下2套建築面積90平方米的(de)住房，并把楊陽的(de)名字列入房産證。至今，楊陽父親都很得意自(zì)己的(de)盤算：楊陽已經成年(nián)，可(kě)以楊陽的(de)名義再買一(yī)套房，這樣楊陽名下就有3套房，可(kě)以保證楊陽今後生活無虞。
可(kě)憐天下父母心，為(wèi)規避未來可(kě)能的(de)遺産稅，很多家長(cháng)像楊陽父母一(yī)樣，在買房時會寫上孩子(zǐ)的(de)名字。但這種愛心表現效果未必好。
*：孩子(zǐ)獨立買房時可(kě)能多付首付。如(rú)果孩子(zǐ)和(hé)父母沒有共有房産，即父母房産證上沒有孩子(zǐ)的(de)名字，那麽孩子(zǐ)成年(nián)後購買首套房時，按照政策首付三成，并可(kě)享受首套優惠房貸利率。如(rú)果孩子(zǐ)在限購政策出台前、在未成年(nián)時和(hé)父母共有房産不超過2套，根據政策，成年(nián)後可(kě)獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可(kě)以享受首套房優惠，但首付卻可(kě)能要按照二套房标準，付七成。
目前上海中外環之間的(de)新房，二房二廳房價基本在400萬元左右。以首付三成計，即120萬元; 首付七成計，則是280萬元。兩者相差160萬元。對于大多數工薪階層來說，首付120萬元還能咬咬牙湊出來，首付280萬元，就可(kě)能拼光三代老本了。
第二：孩子(zǐ)婚後買家庭第二套房時可(kě)能交房産稅。目前上海房産稅人均免稅面積是60平方米，三口之家總免稅面積180平方米。如(rú)果孩子(zǐ)婚後再購家庭第二套房、又不想賣出首套房的(de)話，家庭免稅面積超标後就要征收房産稅。記者向闵行區房産交易中心稅務窗口了解到，計算征收房産稅的(de)住房面積時，還将包括之前和(hé)父母共有房産的(de)孩子(zǐ)名下部分，即存量房也納入征稅計算面積。比如(rú)孩子(zǐ)在未成年(nián)時和(hé)父母共有2套房産，每套面積在90平方米，如(rú)果房産份額事先不做(zuò)約定的(de)話，默認每人三分之一(yī)份額，即孩子(zǐ)名下已經有60平方米房産。成年(nián)後孩子(zǐ)以自(zì)己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房産稅。及至孩子(zǐ)婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子(zǐ)名下的(de)房産總建築面積達280平方米，扣除小家庭一(yī)家三口180平方米的(de)免稅面積，還有100平方米需要征收房産稅，其中60平方米就是未成年(nián)時父母出于愛心在房産證上添加孩子(zǐ)名字的(de)結果。
第三：孩子(zǐ)如(rú)婚後發生意外，配偶有權繼承婚前财産。如(rú)果孩子(zǐ)在婚後不幸去(qù)世，其配偶、孩子(zǐ)和(hé)父母同為(wèi)*順序繼承人，有權繼承逝者的(de)所有财産，包括婚前财産。這意味着，如(rú)果孩子(zǐ)在未成年(nián)時和(hé)父母共有房産，孩子(zǐ)名下的(de)房産也将作為(wèi)遺産分割和(hé)繼承。作為(wèi)父母，白發人送黑發人已經痛徹肺腑，現在連自(zì)己的(de)房子(zǐ)都住不安穩，晚年(nián)生活情何以堪?
有沒有化解之招?房産和(hé)法律專家支招，一(yī)是可(kě)以作公證，約定子(zǐ)女未成年(nián)時和(hé)父母共有的(de)房産，在父母生前，權益屬于父母所有。二是直接到房産交易中心做(zuò)房産份額變更，減少子(zǐ)女名下的(de)房産份額，*少可(kě)變更為(wèi)1%。這樣，即使子(zǐ)女成年(nián)後以自(zì)己名義所購房産超标，需要征收房産稅時，至少和(hé)父母共有的(de)房産部分，計稅量将極其有限。
越有錢，越貸款
案例：相戀3年(nián)的(de)張炜和(hé)李蓉打算年(nián)底結婚，買房提上日程。小兩口看中外環附近一(yī)個新盤，二房二廳總價在350萬元。小兩口每月平均總收入近4萬元，但雙方家長(cháng)都很有實力，商定各自(zì)拿出150萬元，加上小兩口的(de)積蓄，全款買房不貸款。按張炜父母的(de)意思：問銀行貸款，利息要占貸款額的(de)一(yī)半，太不合算了。
工薪階層要像張炜和(hé)李蓉的(de)父母那樣有實力，畢竟還不多，但有相同思路的(de)人卻很多。大多數人的(de)買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實上，在目前市場态勢下，這樣的(de)思路恰恰是不合算的(de)。會理(lǐ)财者拟采取這樣的(de)策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長(cháng)越好。自(zì)己的(de)錢呢(ne)，去(qù)做(zuò)投資理(lǐ)财。
咱就給張炜小兩口買房算筆(bǐ)賬吧(ba)，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為(wèi)30年(nián)。為(wèi)方便計算，假設張炜小兩口全部做(zuò)商業貸款，采取等額還貸法，按5年(nián)以上基準貸款利率6.55%計算，每月還貸15566元，30年(nián)利息總額315萬元。一(yī)次性付款，确實省了這筆(bǐ)巨額利息。但如(rú)果張炜夫婦首付105萬元，将其餘245萬元另做(zuò)投資，比如(rú)購買信托産品，或者靠譜的(de)P2P 産品，結果會怎樣呢(ne)?按照目前信托産品或 P2P 産品比較普遍的(de)年(nián)化收益率12%計算，張炜夫婦隻需投入156萬元，作為(wèi)歸還房貸的(de)“老母雞”，這個“母雞”每月平均生“雞蛋”1.56萬元，足以支付每月房貸本息。事實上，張炜夫婦還可(kě)以申請公積金貸款，5年(nián)期以上貸款利率是4.5%，每月實際支付的(de)貸款本息将低(dī)于1.55萬元。
其餘89萬元同樣可(kě)投資于信托或P2P，按12%年(nián)化收益計算，通過複利效應，30年(nián)後可(kě)達多少?超過2000萬元!加上用以下蛋的(de)“老母雞”156萬元，總額在2200萬元左右。30年(nián)後張炜夫婦已年(nián)過60臨近退休，這筆(bǐ)錢正好作為(wèi)兩人的(de)養老金。
曾經有人算過，30年(nián)後的(de)1萬元隻相當于現在573元，即便通脹這樣吞噬财富，30年(nián)後的(de)2200萬元也相當于現在的(de)126萬元了，對張炜夫婦度過滋潤的(de)退休生活應該是很有助益的(de)。但假如(rú)張炜夫婦全額付款買房，這筆(bǐ)錢就無從談起了。
也許有人認為(wèi)這個如(rú)意算盤打得呱呱叫，但30年(nián)漫長(cháng)的(de)歲月裏，萬一(yī)投資收益沒有理(lǐ)想的(de)那麽高(gāo)怎麽辦?很簡單，隻要投資收益超過房貸利率，就是賺的(de)。哪天投資收益低(dī)于房貸利率了，再提前還貸也不遲。
如(rú)今投資渠道(dào)不斷拓寬，市場上超過商業房貸利率6.55%的(de)投資産品俯拾即是，比如(rú)信托産品，固定類年(nián)化收益率普遍在9%-12%。信托産品剛性兌付的(de)不成文行規至今延續，因此安全性還比較高(gāo)。P2P理(lǐ)财市場群雄逐鹿，年(nián)化收益率普遍在14%-16%，年(nián)化12%收益率并不難獲取，關鍵是沙裏淘金，找到一(yī)個靠譜的(de)P2P機構。
理(lǐ)财師認為(wèi)，普通百姓要能借到銀行的(de)大筆(bǐ)錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個機會理(lǐ)财。
等本和(hé)等額，利息差大了
案例：在張江一(yī)家網絡公司上班的(de)鄧星海代表了大多數年(nián)輕人的(de)買房模式：父母出首付，自(zì)己付貸款。*近小鄧夫婦在外高(gāo)橋看中一(yī)套住宅，父母支付首付後并去(qù)除公積金貸款後，小鄧夫婦還要商業貸款100萬元，貸款期限為(wèi)20年(nián)。辦理(lǐ)貸款手續前，他在銀行工作的(de)同學(xué)再三叮囑，在還貸方式上，一(yī)定要選擇等額本金法，不要選擇等額本息法，兩者息差大了。
對于一(yī)門心思要節約利息的(de)購房者而言，選對還貸方式，節約的(de)利息可(kě)以6位數計。
所謂等額本息法，即每月歸還的(de)本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式适合收入不高(gāo)、前期資金緊張的(de)還貸者。
所謂等額本金法，即每月歸還的(de)本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高(gāo)後低(dī)、逐月遞減态勢。這種還貸方式适合目前收入較高(gāo)、預計将來收入大幅增長(cháng)或準備提前還款的(de)還貸者。
以小鄧夫婦為(wèi)例，同樣是100萬元商業貸款，還款期限和(hé)利率相同，如(rú)采用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為(wèi)79.6萬元。如(rú)采用等額本金法，首月還貸9625元，以後逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的(de)總利息相差近14萬元。對于積蓄不多、每月靠工資收入還貸的(de)年(nián)輕人而言，這不是一(yī)筆(bǐ)小錢。
在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如(rú)，采用等額本金法還貸者。因為(wèi)等額本金是将貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的(de)本金越少，因此所産生的(de)利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了将近一(yī)半的(de)利息，再選擇提前還貸的(de)話，償還的(de)更多是本金，不能有效地(dì)節省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的(de)購房者，假如(rú)還款已到中期，也沒必要提前還款。因為(wèi)等額本息法越到後來歸還的(de)本金越多，利息越少。還款中後期再提前還貸，對還貸者而言，該還的(de)利息大頭都付了，提前還的(de)隻是本金，并沒有節省利息。
要是未來有較大支出的(de)市民*不要選擇提前還貸。比如(rú)近期有生小孩、買車等計劃的(de)市民，提前還貸會大量擠占資金。此外，一(yī)些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時，享受的(de)是七折利率優惠，或者采用的(de)是公積金貸款，這些利率都低(dī)于市面上的(de)理(lǐ)财産品年(nián)化收益率。因此，要特别珍惜廉價的(de)貸款。
各種過戶算成本
案例：家住楊浦區的(de)陳阿婆已經80多歲了，怎樣把自(zì)己居住的(de)價值200多萬元的(de)房子(zǐ)傳給兒子(zǐ)?聽人說，可(kě)以賣給兒子(zǐ)，也可(kě)以送給兒子(zǐ)，還可(kě)以在自(zì)己百年(nián)後由兒子(zǐ)自(zì)然繼承。每一(yī)種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不着頭腦了：到底哪種方式好?
這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解，房産過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種*便捷，哪種*省錢?且算成本：
繼承法——主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的(de)房地(dì)産的(de)評估價的(de)1%來收取，*不低(dī)于200元。
這種方法的(de)優點是稅費*。繼承的(de)房産沒有營業稅、個稅和(hé)契稅。繼承人憑遺囑辦理(lǐ)繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可(kě)。
但缺點也顯而易見：手續繁多跑死人。繼承房産需要滿足三個條件：*是證明自(zì)己有繼承房産的(de)法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的(de)遺産繼承人; 遺囑繼承必須是遺産人逝世前曾做(zuò)過公證的(de)遺囑才有法律效力。第二，遺産應當是被繼承人生前屬于個人所有的(de)财産。第三，因遺産是所有繼承人的(de)共同财産，房産的(de)分割協議，需要每個繼承人同意并簽字方可(kě)生效。
從上述規定可(kě)見，采用繼承法過戶房産，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的(de)時間和(hé)精力。
贈與法——主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅; 非直系親屬贈與視(shì)同買賣，需要支付個稅，即房産交易盈利部分的(de)20%或者房款的(de)1%(房産證滿5年(nián)并且是唯一(yī)住房的(de)可(kě)以免除)。此外還有契稅3%和(hé)公證費1%。
需要提醒的(de)是，以繼承法和(hé)贈與法過戶房産，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如(rú)房産證年(nián)滿5年(nián)且是唯一(yī)住房，可(kě)免征個稅。否則，将計征20%個稅。
買賣法——主要費用：營業稅+個稅+契稅。在房産過戶中，買賣是*常見的(de)方式，也是操作較為(wèi)便捷和(hé)安全的(de)方式。但是，如(rú)果買入價比較低(dī)的(de)話，日後出售時賣出價與買入價的(de)差額會增大，再出售時則需要繳納更多的(de)稅費。
