昨日，網傳四大銀行将出政策，隻要房貸貸款餘額還清再買房都算首套房。消息進一(yī)步稱，上周五央行已經召集各大行開會，透露這一(yī)想法，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出台。
首套房貸松綁在曆史上曾經數次出現。而此次傳出消息的(de)背景是，樓市8月數據十年(nián)*差，各地(dì)松綁限購效果有限。46個限購城市，40個已經松綁限購，但作用非常有限。此外，多個地(dì)方政府積極呼籲松綁信貸，如(rú)湖北本月出台“鄂七條”，稱首套房貸利率*可(kě)7折。地(dì)方此舉是給市場信心，增加購房者救市預期，同時将穩增長(cháng)的(de)壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力。
昨日，記者以客戶身份采訪四大行西安相關網點，相關工作人員均表示：目前還沒收到通知，還按原來政策執行；即使上面政策出台，西安反應也沒那麽快。
中國銀行西安北大街支行楊姓工作人員說：“目前還沒收到相關通知。即使你貸款結清，若再要貸款，也算‘二套房貸’，即利率上浮10%。”農業銀行西大街支行工作人員王先生也稱：“隻要有過貸款，再選擇貸款，就算‘二套房’，即利率上浮10%，首付6成。”
工商銀行西安鍾樓支行工作人員郭先生也說：“不管你是否結清，我們隻認貸款。隻要貸過款，就算‘二套房’，即：利率上浮10%，首付6成。關于這一(yī)點，一(yī)直都是這樣。”
建設銀行西安南大街支行張姓工作人員說：“我們還是隻認貸款，即使結清，再辦貸款也算‘二套房’。到現在為(wèi)止，我們還沒接到上級銀行通知，所以還是執行目前政策。”
專家看法
“信貸松綁口徑将是認房不認貸”
隻要房貸貸款餘額還清都算首套房，對此，房地(dì)産業界人士如(rú)何看待？
陝西省房地(dì)産研究會會長(cháng)王聖學(xué)在接受記者采訪時說：“這對房地(dì)産市場來說當然是好消息。我一(yī)直在說限購放開之後，首套房的(de)認定以及銀行的(de)信貸政策都應該放開。有人說這是政府在救市、在刺激房地(dì)産市場，這種說法不準确，這不是救市也不是刺激，這是回歸市場的(de)正常水平。”
獨立地(dì)産評論人士李連源分析：“該消息的(de)準确性如(rú)何先不考慮，現在要說的(de)是在目前房地(dì)産市場下行的(de)态勢下，這樣利好的(de)消息市場能否買賬。舉例來看，老王已經有四五套房子(zǐ)了，在這樣的(de)環境下，他還願意買房嗎？這樣的(de)消息能起到多大的(de)作用，目前還需要觀察。房地(dì)産市場的(de)信貸政策未來勢必會放松，但是放松的(de)幅度如(rú)何，目前也不好判斷。從西安來看，前幾年(nián)西安房地(dì)産市場已經提前透支了市場需求，在目前市場供大于求的(de)現狀之下，市場保持平穩已經不容易了。”
中原地(dì)産首席分析師張大偉認為(wèi)，後續銀行放貸政策松綁不可(kě)能是隻看貸款存量，事實上出現房貸餘額還清，都算首套房的(de)可(kě)能性不大。因為(wèi)如(rú)果按照這一(yī)口徑松綁，并不符合目前滿足首套自(zì)住房信貸的(de)政策要求。
張大偉預計，後續信貸松綁的(de)主要口徑将是認房不認貸，即隻要證明名下無房，就可(kě)以按照首套購房認定，隻要證明名下隻有一(yī)套，就可(kě)以按照二套申請。這樣的(de)口徑符合目前政府對購房自(zì)住的(de)調控思維，事實上也可(kě)以釋放、刺激一(yī)些自(zì)住和(hé)改善型需求。
也有專家認為(wèi)，如(rú)房貸還清，仍持有一(yī)套或二套房，再購一(yī)套新房還能算首套的(de)情況不可(kě)能發生。但房貸放松是大勢所趨，若果真有房貸政策，則應主要支持首套房貸，尤其是普通住房。認房不認貸，是穩增長(cháng)、穩樓市與惠民生之需要。
算算賬
如(rú)果傳言屬實 能為(wèi)購房者節省多少錢
如(rú)果四大行信貸政策放松的(de)傳言屬實，能為(wèi)購房者節省多少錢？
舉個例子(zǐ)說，市民李先生目前已有房産一(yī)套，是通過貸款購買的(de)，但房款已結清。李先生要通過貸款再買一(yī)套房，按照現行政策，就是以二套房貸政策執行，即按照西安大多銀行的(de)政策利率上浮10%，即利率為(wèi)7.21%，若以按揭貸款35萬元，貸款期限30年(nián)，選擇等額本息還款方式，那麽月均還款為(wèi)2378.13元，利息總額為(wèi)506126.27元。
如(rú)果政策改變後，即隻要首套房貸結清，再次貸款就算首套房貸，那麽，李先生再次置業貸款将以首套房政策執行，即按照西安大多銀行的(de)政策利率為(wèi)基準利率，即利率為(wèi)6.55%，同樣以按揭貸款35萬元，貸款期限30年(nián)，選擇等額本息還款方式，那麽月均還款為(wèi)2223.76 元，利息總額為(wèi)450553.42元。
對比之下，與前者相比，李先生每月少還款154.37元，總額則少還55572.85元。
當然上述是為(wèi)了對比方便，在等額貸款情況下計算的(de)，這是一(yī)種理(lǐ)想的(de)情況。
因為(wèi)實際情況是，比如(rú)房價總價50萬元，若按照目前大多銀行執行的(de)首套房貸政策即首付三成，即隻需要首付15萬元，按照二套則是首付六成，即首付30萬元。
那麽，兩者按揭貸款額度完全不一(yī)緻，因此成本也大不一(yī)樣。
多知道(dào)點
什麽是首套房
所謂的(de)首套房得同時滿足三個條件：買房人年(nián)滿18周歲；買的(de)房子(zǐ)是90平方米及以下的(de)普通住房（90平方米及以下的(de)普通住房是享受契稅稅率1%的(de)優惠）；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的(de)住房。不過與父母一(yī)起購買的(de)、按照房改政策購買的(de)、通過繼承遺産或拆遷安置獲得的(de)住房除外。
目前首套房貸款政策
商業貸款買房首付比例
購買首套自(zì)住房且套型建築面積在90平方米以上的(de)家庭（包括借款人、配偶及未成年(nián)子(zǐ)女），貸款首付款比例不得低(dī)于30%；對貸款購買第二套住房的(de)家庭，貸款首付款比例不得低(dī)于60%，貸款利率不得低(dī)于基準利率的(de)1.1倍。
公積金貸款首付比例
對購買首套住房且套型建築面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買經濟适用住房的(de)家庭（包括借款人、配偶及未成年(nián)子(zǐ)女，下同），首付款比例不低(dī)于20%；對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的(de)家庭，首付款比例不低(dī)于30%；對購買第二套住房的(de)家庭，首付款比例不得低(dī)于60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的(de)1.1倍執行。
