買房難，但你若以為(wèi)付了首付從此就過上了幸福快樂(yuè)的(de)日子(zǐ)了的(de)話，你就想錯了，每月數千元的(de)房貸也會将你的(de)生活壓迫的(de)疲憊不堪，房貸所需要還給銀行的(de)利息基本超過了本金的(de)一(yī)半。如(rú)何還貸*省錢，是不少人關注的(de)重點，今天小編就為(wèi)大家盤點下還貸省錢技巧，讓你的(de)還貸負擔減少一(yī)倍!
一(yī)、盡量使用公積金貸款
衆所周知，公積金貸款的(de)利率比商業住房貸款低(dī)得多，特别是7折優惠利率取消後，兩者之間所還的(de)利息差距将更大。因此貸款買房，公積金貸款*省錢。
一(yī)家國有銀行的(de)理(lǐ)财師表示，對于首套房使用商業貸款，想購買二套房的(de)購房者，使用公積金貸款無疑更可(kě)省下不少利息。房貸新政實施後，二套房首付必須五成，利率*上浮10%。
公積金貸款的(de)優勢更加明顯。公積金貸款作為(wèi)一(yī)種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可(kě)首付兩成，更可(kě)享受3.87%的(de)公積金利率，比7折利率還低(dī)。
我市住房公積金管理(lǐ)中心相關人士提醒，公積金貸款上限為(wèi)50萬元，放貸時間*長(cháng)30年(nián)，如(rú)果房價過高(gāo)，購房者可(kě)使用公積金和(hé)商貸的(de)組合貸款方式。
另外，由于目前公積金房貸沒有一(yī)套房和(hé)二套房之分，隻要首次貸公積金或者*次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可(kě)以。
因此，*是采取首套房貸商業貸款、二套房貸用公積金的(de)做(zuò)法。
二、變更還款方式省息劃算
據一(yī)家國有銀行的(de)理(lǐ)财師介紹，對于還款能力較強、收入較穩定、有額外收入來源的(de)貸款者，可(kě)以向銀行申請變更還款方式，将原有的(de)等額本息還款方式變更為(wèi)等額本金還款，達到省息的(de)目的(de)。
目前，多數銀行的(de)個人住房貸款還款方式主要有等額本息和(hé)等額本金兩種方式。
二者的(de)主要區别在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多;後者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以後的(de)還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。
以貸款100萬元20年(nián)期(以基準利率5.94%計算)計算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。
而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。
值得一(yī)提的(de)是，等額本金還款法并不适合所有的(de)購房者，因為(wèi)它的(de)月供是倒金字塔式結構，也就是說早期還款數額較高(gāo)，不适合貸款壓力大的(de)家庭。
三、房貸理(lǐ)财賬戶節省貸款利息
對于有固定存款的(de)“房奴”來說，可(kě)以通過房貸理(lǐ)财賬戶達到用存款抵扣貸款利息的(de)目的(de)。據了解，部分城市的(de)農行、招行等部分銀行都推出了類似的(de)可(kě)以幫客戶節省利息的(de)房貸理(lǐ)财業務。
貸款指南以及南為(wèi)例，客戶選擇存抵貸這一(yī)房貸理(lǐ)财賬戶後，隻要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可(kě)按相應比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，随時支取，不受限制。
此類産品均設有起點。一(yī)般起點均為(wèi)5萬元，也就是說如(rú)果賬戶有8萬元，隻有3萬元可(kě)以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一(yī)樣。
另外，還可(kě)選擇加快還款頻率的(de)個貸産品來節約利息。将還款方式從原來每月還款一(yī)次改變為(wèi)每兩周還款一(yī)次，每次還款額為(wèi)原月供的(de)一(yī)半。
這樣本金還款頻率加快，節約了客戶對銀行資金的(de)實際占用;每月四周還多0~3天，全年(nián)還款26期，還款多了兩期。
客戶可(kě)以在基本不增加還款壓力的(de)情況下，減少了大量的(de)利息支出。
四、提前還款選擇縮短(duǎn)期限
随着銀行優惠利率的(de)取消，二套房利率的(de)上浮，不少房貸者近期已經開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時，會碰到一(yī)個問題，那就是減少月供還是縮短(duǎn)貸款期限劃算?
理(lǐ)财師稱，如(rú)果單純從節省利息角度來講，肯定是縮短(duǎn)貸款期限*劃算。“選擇哪個方式更省錢其實很簡單，隻要掌握一(yī)條，本金還得越多，利息越省。
如(rú)果客戶選擇縮短(duǎn)貸款期限，而月供不變，那麽客戶的(de)還款周期會加快，因為(wèi)客戶每月還款額沒有變化。
而如(rú)果選擇減少月供，那麽每月還款壓力會減輕，但因為(wèi)每月所還本金減少，自(zì)然總的(de)貸款利息沒有月供不變的(de)方式來得省。”
另外，銀行理(lǐ)财師認為(wèi)，提前還貸要算好賬，比如(rú)，還貸年(nián)限已經超過一(yī)半，月還款額中本金大于利息，提前還款的(de)意義就不大。
衆所周知，1998年(nián)國務院取消了福利分房，商品房進入市場。2003年(nián)前後，中國迎來*批住房貸款熱潮，期限以10到15年(nián)居多。
于是，在2013年(nián)前後，首批房貸族迎來了集體還清房貸的(de)日子(zǐ)。還完房貸，自(zì)然無債一(yī)身輕，而身上尚且背負着房貸的(de)人，也可(kě)以選擇通過提前還貸的(de)方式來減少房貸利息支出。
五、要不要提前還貸
80後陳誠去(qù)年(nián)年(nián)底在近郊買了一(yī)套總價約80萬的(de)房子(zǐ)，支付了20多萬首付之後，向銀行貸款近55萬，貸款年(nián)限20年(nián)。在選擇按揭方式的(de)時候，置業顧問稱有兩種選擇，一(yī)種是等額本金法還貸，另一(yī)種的(de)等額本息法，并且建議如(rú)果要提前還貸，*選擇前者。
等額本金還款法，即借款人每月以相等的(de)額度償還貸款本金，而利息随着本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一(yī)種等額本息法，則是20年(nián)期間，每月償還的(de)房貸金額相同。
在貸款時間相同的(de)條件下，等額本息還款法所要支付的(de)利息高(gāo)于等額本金還款法。因此，如(rú)打算提前還款，*選擇等額本金還款法。
陳誠合計着自(zì)己的(de)收入情況，估計有餘力提前還貸，于是他選擇了等額本金法，希望将來能夠少還點利息，“房貸光利息就幾十萬，确實吃不消”，提到房貸，陳誠一(yī)臉苦笑。
六、提前還貸怎麽還
提前還貸包括兩種形式：一(yī)種是提前償還部分個人住房貸款;另一(yī)種是提前償還全部個人住房貸款。例如(rú)，陳先生申請銀行商業貸款55萬元，貸款期限為(wèi)20年(nián)，在沒有逾期不還款的(de)前提下，可(kě)以分次提前歸還一(yī)部分本金，每次提前還款後，相應沖減餘貸款本金。
銀行根據尚未歸還的(de)貸款本金重新計算借款人的(de)月均還款額，直至貸款本息全部還清。
假設當剩餘還款總額為(wèi)36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那麽，本金就隻剩下17萬元，利息仍是9萬元。
根據有關規定，提前清償的(de)10萬元本金在以後期限不再計息，銀行隻就尚未清償的(de)17萬元本金及3萬元利息，按不變的(de)期限和(hé)利率重新計算的(de)月均還款額。
選擇不同的(de)方式節省的(de)利息支出是不同的(de)，一(yī)次性提前還貸節省的(de)利息支出是*的(de)。在部分提前還貸中，此外還有将每月還款額減少，同時将還款期限縮短(duǎn)，改變還貸方式——例如(rú)由等額本息換成等額本金還款方式。
在選擇之前，計算出不同方式下的(de)還貸結果後，要結合經濟實力、綜合考慮時間、機會成本來确定自(zì)己的(de)*方式。
七、并非所有人都*适宜提前還貸
1、享受公積金貸款和(hé)七折利率的(de)貸款客戶不必急于還款。因為(wèi)目前七折的(de)5年(nián)期貸款利率低(dī)于5年(nián)期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合适。如(rú)果這樣的(de)客戶提前還貸後再貸款購房，銀行将按*的(de)貸款政策執行，基準利率上浮1.1倍，借款人将得不償失。
2、等額本息還款已經超過5年(nián)，貸款早期還款中大部分為(wèi)利息，超過5年(nián)再提前還款，可(kě)以說本金更多，所以從資金利用的(de)角度來看，可(kě)以考慮其他投資渠道(dào)，特别年(nián)收益率超過銀行房貸利率的(de)渠道(dào)。
3、等額本金還款期超過三分之一(yī)的(de)，第二種不适宜提前還款的(de)類型是使用等額本金還款法的(de)客戶，并且還款期已經超過了1/3。
等額本金是将貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，随着還款時間的(de)增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一(yī)半的(de)利息，再選擇提前還貸的(de)話，償還的(de)更多是本金，不能有效地(dì)節省利息支出。
4、手上還有其他理(lǐ)财項目的(de)。購房者如(rú)果手頭有其他更好的(de)投資理(lǐ)财項目如(rú)股票(piào)、基金、債券、理(lǐ)财産品等，或者做(zuò)生意的(de)買賣人，手裏需要流動資金，如(rú)果投資收益率高(gāo)于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。
八、提前還貸需要預約
據業內(nèi)人士介紹，借款人提前還款，要先向銀行提交提前還貸申請，銀行接到客戶提前還貸申請後要審批，時間一(yī)般是半個月至一(yī)個月不等，現在工行是兩個星期，招行是一(yī)個月，建行規定提前還貸要是1萬元的(de)整數倍，還有的(de)銀行需要收取一(yī)定數額的(de)違約金等。
所以，有計劃在年(nián)底提前還貸的(de)消費者，要到自(zì)己貸款的(de)銀行仔細核對具體相關規定後再做(zuò)打算。
