據中原地(dì)産統計，今年(nián)前9個月，20大标杆房企合計拿地(dì)僅2028億，相比2013年(nián)同期的(de)3698億，減少了1670億，降幅高(gāo)達45%。其中，萬科前9月拿地(dì)總額近200億元，相比去(qù)年(nián)同期的(de)近630億元，大幅下滑。
受資金壓力和(hé)銷售預期悲觀等多重因素影響，房企今年(nián)的(de)拿地(dì)熱情幾近澆滅。
據中原地(dì)産統計，今年(nián)前9個月，20大标杆房企合計拿地(dì)僅2028億，相比2013年(nián)同期的(de)3698億，減少了1670億，降幅高(gāo)達45%。其中，萬科前9月拿地(dì)總額近200億元，相比去(qù)年(nián)同期的(de)近630億元，大幅下滑。
“開發商拿地(dì)與資金密切相關，但現有的(de)房子(zǐ)都賣不出去(qù)，去(qù)庫存階段拿地(dì)是很危險的(de)，一(yī)旦開發資金斷裂就麻煩，我們去(qù)年(nián)拿的(de)地(dì)現在都不敢開工。”長(cháng)沙一(yī)家中型房企人士說，龍頭房企尚且不敢拿地(dì)，中小開發商資金更加緊張。
萬科內(nèi)部人士也坦言，萬科也沒辦法做(zuò)到在市場低(dī)迷時去(qù)大手筆(bǐ)買地(dì)，每次市場調整時，房企首先想的(de)是如(rú)何保存現金過冬。
前9月土地(dì)成交驟降
房企拿地(dì)是一(yī)種補庫存的(de)正常行為(wèi)，在一(yī)定程度上彌補了未來的(de)供應缺口。而土地(dì)市場的(de)活躍與否，也被認為(wèi)是觀察樓市冷熱的(de)一(yī)個窗口。
相關單位報告顯示，1-9月，全國300個城市土地(dì)出讓金總額為(wèi)17109億元，同比減少20%。
盡管拿地(dì)金額下降，但土地(dì)價格并未随着房價的(de)下跌而下調。相關單位的(de)數據顯示，300個城市的(de)成交樓面均價為(wèi)1197元/平方米，同比上漲5%；其中住宅類用地(dì)成交樓面均價為(wèi)1746元/平方米，同比上漲10%，僅是溢價率有所下降，土地(dì)平均溢價率11%，較去(qù)年(nián)同期下降5個百分點。
據了解，20大标杆房企拿地(dì)金額連續多月銳減，4-9月連續6個月不足200億元，*近4個月更是在百億周圍徘徊。9月，20大房企僅萬科、萬達、華潤、世茂、遠洋有拿地(dì)記錄，合計拿地(dì)金額僅146.4億元。
中原地(dì)産首席分析師張大偉認為(wèi)，标杆房企不拿地(dì)，主要是因為(wèi)去(qù)庫存，且開發商資金都非常緊張。
萬科內(nèi)部人士說，公司的(de)經營策略是，認為(wèi)價格合理(lǐ)及風險可(kě)控就會去(qù)拿地(dì)。但實際上，萬科的(de)拿地(dì)策略，也是随着市場在跌宕起伏。
今年(nián)1-9月，萬科拿地(dì)權益金額僅為(wèi)200.63億元，而去(qù)年(nián)同期，萬科累計新增項目77個，權益地(dì)價款629.5億元，今年(nián)前三季度拿地(dì)金額同比減少了429億元，降幅達68%。
“今年(nián)土地(dì)價格沒怎麽降，沒有達到我們的(de)心理(lǐ)預期，不存在後悔沒買地(dì)的(de)問題。”萬科內(nèi)部人士告訴記者，由于2013年(nián)拿了較多地(dì)，足夠兩三年(nián)的(de)開發，而今年(nián)市場冷淡，樓盤銷售速度也不夠快，因此拿地(dì)确實減少了很多。
9月，10個典型城市土地(dì)成交建築面積1001萬平方米，環比下降53.2%，同比下降69.3%。5月份以來，土地(dì)成交建築面積同比均為(wèi)負增長(cháng)。
嚴躍進認為(wèi)，9月土地(dì)市場延續了8月份降溫趨勢，且降溫速度加快。商品房市場銷售壓力巨大，部分企業在資金壓力下已無力購地(dì)，部分實力較為(wèi)雄厚的(de)企業或等待更好的(de)購地(dì)時機。
張大偉對記者說，2013年(nián)下半年(nián)到2014年(nián)一(yī)季度的(de)土地(dì)價格明顯虛高(gāo)，這期間房企拿的(de)土地(dì)在目前市場情況下，可(kě)能兩三年(nián)都難以解套。
“四季度市場會好轉”
業內(nèi)衆所周知的(de)是，在市場低(dī)迷時逆市買地(dì)，往往比市場火熱時擠破頭去(qù)搶地(dì)要來得劃算。
但萬科內(nèi)部高(gāo)管曾對記者表示，按照今年(nián)的(de)情況，萬科也做(zuò)不到逆市拿地(dì)，當市場陷入低(dī)迷，銷售速度下降、回款緩慢時，任何一(yī)家房企都會面臨着資金周轉緊張的(de)問題，隻要土地(dì)儲備足夠公司開發兩三年(nián)，留着現金過冬是*安全的(de)策略。而且一(yī)旦銷售不好，開發商必然放緩開工施工速度，以去(qù)庫存為(wèi)主，此時不可(kě)能去(qù)多拿地(dì)。
“現在很多企業都慶幸去(qù)年(nián)下半年(nián)以來拿地(dì)少了，去(qù)年(nián)拿了高(gāo)價地(dì)的(de)，現在都非常頭疼。”一(yī)位房企業內(nèi)人士告訴記者，現在小房企資金處于斷裂邊緣，大房企都把持着盡量多的(de)現金等着收購市場上開發不下去(qù)的(de)項目，這比直接去(qù)招拍挂拿地(dì)更有議價能力，所以萬科每次都歡迎調整。
中糧置地(dì)并未透露收購價格，隻表示與當初拿地(dì)價格相近，但對這次地(dì)塊收購的(de)價格和(hé)地(dì)段，中糧置地(dì)表示都非常滿意。
萬科董秘譚華傑告訴記者，一(yī)個企業的(de)拿地(dì)策略激進還是保守，可(kě)以用買地(dì)金額除以銷售金額的(de)比值來衡量。如(rú)果企業的(de)拿地(dì)金額占同期銷售額的(de)比例低(dī)于40%，可(kě)以認為(wèi)是相對保守，在60%以內(nèi)可(kě)謂安全，而高(gāo)于60%則比較激進。
若以此作為(wèi)衡量标準，2013年(nián)1-9月份萬科累計實現銷售金額1285.0億元，今年(nián)同期累計銷售金額為(wèi)1490.6億元。萬科2013年(nián)1-9月，拿地(dì)金額占銷售額比例為(wèi)49.8%，而今年(nián)同期，該比例僅為(wèi)13.4%，屬于極度保守。
不過，9月以來，房企拿地(dì)節奏逐漸加快，顯示出開發商對後市仍然存有樂(yuè)觀預期。
9月以來，随着樓市的(de)見底，萬科拿地(dì)動作明顯加速，相比前8月拿地(dì)總金額的(de)124.43億元，9月萬科拿地(dì)總額為(wèi)76.2億元。
張大偉說，*近部分城市的(de)土地(dì)價格開始出現下調迹象，在救市政策的(de)疊加下，預計土地(dì)市場依然将低(dī)位運行，部分企業可(kě)能開始抄底拿地(dì)。
萬科內(nèi)部人士告訴記者，如(rú)果銷售好轉，土地(dì)市場也可(kě)能回升，預期市場四季度會比前三季度好。萬科會根據銷售情況，以及市場推出的(de)土地(dì)來判斷是否拿地(dì)。
