今天，如(rú)果您是一(yī)位房屋按揭貸業務的(de)優質客戶，可(kě)能享受的(de)是銀行申請名單上更靠前的(de)位置。未來，您或許可(kě)從銀行拿到更低(dī)的(de)利率，但房屋被抵押給了一(yī)家券商，而直接借錢給你的(de)，可(kě)能是公積金中心，或者，一(yī)位買養老險的(de)大媽。
這是一(yī)個MBS(Mort-gage-Backed Security住房抵押貸款支持證券)的(de)理(lǐ)想模型。起源華爾街的(de)這個金融産品，旨在增強房貸資産的(de)流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，或許将改變未來中國住房市場的(de)生态。
盡管放松房貸更吸引房地(dì)産市場的(de)眼球，但還是有許多觀察者将焦點放到MBS、長(cháng)久期金融債券這類關鍵詞上。
“既是救市，也是改革。”民間獨立金融智庫IMF首席經濟學(xué)家江勳說，“我認為(wèi)9·30新政中放松房貸隻是解除了過去(qù)不正常的(de)行政調控，真正核心的(de)是對地(dì)産金融開源，尤其是鼓勵MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場一(yī)脈相承，相當于從需求和(hé)供給兩個方面給房地(dì)産開了兩扇門。
記者獲悉，MBS業務已經在交通銀行、招商銀行等多家商業銀行內(nèi)部開展調研，但尚未有推出時間表。
知情人士透露，交通銀行在今年(nián)3月份就開始進行相關業務調研，并計劃發行首單規模為(wèi)70億元的(de)RMBS(個人住房按揭貸款資産證券化)，“工作一(yī)直在推進，央行9·30發文後，可(kě)能會提速”。
中國商業銀行體系負債與資産間的(de)流動性失衡問題正日益嚴重，而直面和(hé)運用資産證券化，比如(rú)推出MBS,被業界認為(wèi)是解決該問題的(de)良藥，MBS一(yī)方面解決了商業銀行流動性失衡問題，另一(yī)方面又給盤活房地(dì)産融資市場提供了巨大想象空間，它對于“金融資源優化配置，盤活存量”以支持實體經濟發展的(de)作用，或許超越了金融創新産品本身。
MBS提速十萬億想象空間
知情人士透露，有望在9·30新政後發布MBS産品的(de)銀行中，交行赫然在列。
早在今年(nián)3月，交行對內(nèi)發布了一(yī)條調研通知，拟啓動的(de)全行首單RMBS，并要求旗下各分行上報各自(zì)的(de)資産證券化規模。
所謂RMBS，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資産包，将資産包中的(de)每一(yī)筆(bǐ)貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資産支持證券的(de)形式發行受益證券，并以該财産所産生的(de)現金支付資産支持證券收益。
例如(rú)，有人兩年(nián)首付30萬買了一(yī)套100萬的(de)房子(zǐ)，基準利率借貸30年(nián)，兩年(nián)還款本金6萬，房屋當前市值150萬。這時，銀行如(rú)果把按揭貸款64萬打包做(zuò)成MBS，抵押品充足，發行利率取5%發行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并将風險轉移到證券市場，同時每年(nián)可(kě)以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。
一(yī)位交行內(nèi)部人士介紹，該行首單RMBS試點規模約為(wèi)70億元，發行成功後，相應釋放的(de)貸款規模原則上仍歸貸款原發放分行使用。
交行總行在當時的(de)調研文件中提及，拟優先選擇滿足以下條件的(de)分行開展試點：一(yī)是房貸業務管理(lǐ)規範，無重大違規事件或嚴重假按揭項目；二是2014年(nián)新發放房貸定價高(gāo)于全行平均水平，定價趨勢向好；三是能貫徹落實總行2014年(nián)業務結構轉型要求，小微和(hé)消費貸款業務發展良好。
上述交行人士介紹，該項業務主要是由總行統籌，分行上報試點。“數據包已經來來回回傳了好幾次了，但是對貸款資産質量評估相對謹慎，再加上當時很多業務給全行新系統上線讓路，所以之前進展并不太快。”
另悉，具有很強創新能力的(de)中信證券，接受某大行委托已完成了一(yī)單MBS業務的(de)産品方案，但尚未公布，并在尋求更多的(de)銀行合作。據悉海通證券、國泰君安均有參與類似業務。
一(yī)家正在積極尋求該項業務的(de)券商固定收益部負責人說，在政策層面，一(yī)方面是央行的(de)推進，另一(yī)方面是呼之欲出的(de)《資産管理(lǐ)機構資産證券化征求意見稿》，都在加速MBS的(de)出台。
南方基金固定收益部負責人對本報表示，該公司曾經在2005年(nián)購買過國開行和(hé)建行的(de)資産證券化産品，“收益肯定要高(gāo)于短(duǎn)融低(dī)于信貸，但流動性很差”。
做(zuò)不起來的(de)原因有政策不持續、市場沖動消退，*主要的(de)是中國金融市場不夠發達、利率尚未完全市場化導緻MBS産品的(de)二級市場交投不活躍、投資者寡。
地(dì)産的(de)新金融時代 今時不同于往昔。
一(yī)直以來，推出MBS等資産證券化産品的(de)政策時機和(hé)市場沖動總是不合拍。2011年(nián)上半年(nián)貨币政策收緊的(de)情況下，商業銀行迫于規模、資本、利潤的(de)壓力，希望通過資産證券化出售資産，但監管部門認為(wèi)時機不妥。一(yī)旦允許商業銀行嘗試信貸資産證券化，商業銀行就可(kě)以在不突破總規模的(de)前提下，通過不斷出售貸款來不斷放款，無疑增大了央行對社會融資總量調控的(de)難度。2012年(nián)中，整個宏觀經濟的(de)背景和(hé)形勢都發生了變化，和(hé)上一(yī)年(nián)上半年(nián)的(de)情形已然不同。政策時機到了，但市場沖動卻少了。但現在，政策時機和(hé)市場沖動都有了。
招商證券的(de)報告認為(wèi)，2013 年(nián)底信貸資産證券化次級自(zì)留比例大幅下降将極大促進銀行開展資産證券化的(de)熱情，當前國內(nèi)約10萬億元的(de)按揭貸款證券化前景廣闊。
新城控股高(gāo)級副總裁歐陽捷說，今年(nián)一(yī)二季度，很多房企尤其是中小房企面臨着資金鏈的(de)問題，其中*要命的(de)倒不一(yī)定是限購，而是銀行惜貸、個貸放款周期過長(cháng)，導緻企業資金難以回籠。
早在今年(nián)5月，央行就要求各家商業銀行加大對自(zì)住型購房需求的(de)貸款支持力度，但是*終雷聲大、雨點小。“雖然個貸業務風險相對較小，但在銀行頭寸緊縮的(de)環境下，商業銀行考慮對這項利潤有限、久期過長(cháng)的(de)業務并不感冒，因此行長(cháng)(央行副行長(cháng)劉士餘)的(de)喊話見效甚微。”一(yī)位國有大行人士說。
興業證券首席宏觀分析師王涵在10月8日的(de)電話會議中提及，“為(wèi)什麽今年(nián)以來銀行對于按揭貸款比較謹慎？核心的(de)原因是商業銀行存款轉理(lǐ)财，使得負債端不穩定性越來越高(gāo)，資産端對于久期相對較高(gāo)的(de)按揭貸款配置意願降低(dī)。這種久期錯配的(de)問題隻能由資産證券化解決，具體來說是中國版的(de)RMBS。”“這次MBS業務開展的(de)背景，是針對全行信貸規模持續緊張，為(wèi)盤活存量、騰籠換鳥，解決部分分行個貸業務積壓嚴重的(de)問題，結合全行本年(nián)度信貸資産證券化業務計劃。”前述交行人士稱。
某四大會計事務所參與過MBS業務的(de)人士說，MBS業務從理(lǐ)論上，可(kě)以給銀行帶來幾個好處，一(yī)是将個貸轉移至表外，減少負債，增加現金流；二是賺取貸款利率和(hé)MBS利率之間差價，甚至通道(dào)中介費；三是降低(dī)了過去(qù)銀行在個貸業務長(cháng)期資産和(hé)短(duǎn)期負債的(de)匹配難度。
“美國2001-2006年(nián)周期與中國當前相似，企業部門負債率高(gāo)、銀行杠杆率高(gāo)。居民端資金充裕，但限于銀行杠杆高(gāo)的(de)問題而無法通過存貸款渠道(dào)為(wèi)企業改善資産負債表。所以美國選擇的(de)路徑是通過證券化企業的(de)資産并由居民端購買。這種路徑下，企業獲得資金，投資新産能。”王涵說。
在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之後快速發展，MBS餘額從1980年(nián)的(de)111億美元大幅增長(cháng)至2007年(nián)的(de)9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的(de)資産證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進了美國金融市場和(hé)房地(dì)産市場的(de)發展。
在中國，到目前為(wèi)止，個人房屋貸款的(de)餘額已達10萬億左右，這是MBS潛在的(de)存量資産。
在MBS業務中充當中介機構的(de)券商和(hé)基金，似乎都對這項創新業務表示出了濃厚的(de)興趣。
一(yī)家正在與多家銀行洽談MBS業務的(de)大型券商固定收益部負責人說，短(duǎn)期內(nèi)受限于規模，作為(wèi)發行人和(hé)受托人的(de)券商可(kě)能并不能獲得太多的(de)收益，但長(cháng)期來看，利潤會可(kě)觀。另外，參與這類業務，也為(wèi)未來銀證資産證券化合作積累寶貴經驗。
“據不完全統計，2014年(nián)個人房屋貸款餘額達到了10萬億元左右，如(rú)果按照一(yī)半額度發行MBS，相當于市場重新獲得4~5萬億的(de)流動性。考慮到銀行随之對個貸業務積極性的(de)增加，個貸規模會大幅提升。”杭州一(yī)位房地(dì)産基金老總說。
“從發行人的(de)角度，即便收取0.1%的(de)通道(dào)費，那就是數十億、甚至上百億的(de)收入。”上述房地(dì)産基金老總說，關鍵是看能否找到風險要求高(gāo)、收益要求低(dī)的(de)資金。
“各大銀行都在穩步推進資産支持證券業務的(de)發展。目前MBS主要在銀行間發行，到明年(nián)應該會呈現較大的(de)效果，此後随着利率市場化推進、投資者趨于多元化，有望增大整體市場規模。”中信證券一(yī)位知情人士稱。
“MBS和(hé)REITS這兩項呼籲了多年(nián)的(de)金融業務，将改變房地(dì)産市場的(de)資金來源。MBS的(de)核心是，證券化後，資本将是全球化的(de)。如(rú)果考慮到滬港通的(de)推進，個人住房按揭貸款，将獲得極低(dī)的(de)資金成本。獲得這些融資道(dào)後，銀行隻要稍稍讓出0.5個點的(de)利差，就可(kě)以把現在10萬億的(de)貸款資産存量放大到20萬億甚至更多。”前述基金人士稱。
現實骨感
某大型券商固定收益部負責人告訴本報，除交行外，數家國有大行都在制定MBS試點方案，其中建行和(hé)招行均有過類似的(de)業務嘗試，“今年(nián)7月，中國郵政儲蓄銀行發行了一(yī)款MBS，目前還有數單産品由銀行上報管理(lǐ)層。”
“從國外的(de)經驗看，MBS在房地(dì)産市場扮演非常重要的(de)角色，但是國內(nèi)市場有大量短(duǎn)久期高(gāo)收益的(de)産品，MBS動辄10年(nián)以上的(de)期限，和(hé)相對較低(dī)的(de)收益率，如(rú)果沒有像兩房那樣的(de)投資者，很難做(zuò)大規模”。一(yī)位四大會計師事務所人士表示。
記者了解，國內(nèi)數家大型券商均參與到交行MBS方案的(de)制定工作中。其中一(yī)位券商人士透露，“實際上産品雛形已經完成，但由于這類産品期限設計一(yī)般在10~15年(nián)之間，利率相對偏低(dī)，銷售前期溝通的(de)效果尚不明顯。”
浦發銀行的(de)報告還稱，MBS的(de)發展不會一(yī)蹴而就：*，目前市場短(duǎn)久期、高(gāo)收益的(de)替代性資産較多，在投資者風險偏好較高(gāo)時，MBS資産可(kě)能缺乏吸引力；第二，在整體金融機構的(de)負債久期下降時，長(cháng)久期的(de)MBS資産尋找資金對接難度較大；第三，過去(qù)10年(nián)是房地(dì)産的(de)繁榮期，微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數的(de)可(kě)靠經驗估計。
興業證券王涵認為(wèi)，央行要推動資産證券化來穩定房地(dì)産市場，實際上有兩條路徑：一(yī)是央行通過貸款給國開行，而由國開行來購買商業銀行的(de)資産證券化産品，也就是中國版QE；另一(yī)種是居民端自(zì)願購買資産證券化産品，從而銀行得以騰出放貸額度發放更多按揭貸款。
浦發銀行10月9日發布報告稱認為(wèi)，MBS未來或成為(wèi)中國央行定向刺激的(de)渠道(dào)。可(kě)能的(de)運作模式是由國家開發銀行來購買市場發行的(de)MBS債券，并以此為(wèi)抵押品，向中國央行申請PSL實現融資。“如(rú)果能金融機構自(zì)營，做(zuò)成理(lǐ)财産品，這個前景還是相當大的(de)，但關鍵看政策的(de)支持力度。”上述四大人士說，“從負債規模和(hé)負債端久期、風險偏好來看，保險類資金、銀行可(kě)能是比較合适的(de)買家。”
王涵亦認為(wèi)，要提升居民端購買資産證券化産品的(de)意願，一(yī)方面需要銀行間利率的(de)下降，帶動理(lǐ)财利率下行；另一(yī)方面貸款利率不能下降太快，因為(wèi)這将直接決定資産證券化産品的(de)收益率。
除了買家難找之外，MBS本身可(kě)借鑒的(de)經驗尚少，使得該産品的(de)大規模發行和(hé)交易亦存在障礙。
“由于MBS産品對資産包質量要求較高(gāo)，抵押權批量變更手續較為(wèi)複雜，對銀行的(de)基層單位而言，一(yī)是貢獻出了優質的(de)個貸資産，其二也大大增加了工作量，如(rú)果總行沒有明确将該業務與考核挂鈎，下面也沒有很強的(de)動力。”一(yī)位國有大行上海某支行零售業務負責人說。
上述人士說，“由于一(yī)筆(bǐ)房屋按揭貸款的(de)還款時間可(kě)能在1~30年(nián)之間的(de)任何一(yī)年(nián)，一(yī)旦出現提前還款，MBS的(de)現金流則出現不确定性。再包括産品本身的(de)定價機制等等問題，MBS大規模發行仍然需要長(cháng)時間的(de)實踐經驗。
