作為(wèi)此次樓市金融新政的(de)重頭戲之一(yī)，7折首套一(yī)手或二手房貸利率距離(lí)現實落地(dì)還有多遠？這是業界頗為(wèi)關注的(de)話題。
按照央行10月初出台的(de)首套房貸認定新規，商品房的(de)貸款利率下限為(wèi)7折，但并非強制執行利率。據記者調查，對于少量優質客戶或機構客戶，目前部分一(yī)線城市商業銀行*僅給出了9折的(de)優惠利率。
業內(nèi)人士判斷，即使央行年(nián)內(nèi)不實施降息，當前社會總融資成本的(de)下降趨勢已基本确立，未來可(kě)能會通過債券、銀行理(lǐ)财(含各類“寶寶”理(lǐ)财)、信貸這一(yī)鏈條加以傳導。随着各地(dì)政府變相“救市”及有關部門房貸“窗口指導”的(de)推進，*早在明年(nián)一(yī)、二季度，7折房貸利率将有望出現。
利率鏈條的(de)傳導
銀行是否有執行7折房貸利率的(de)動力？
不得不算一(yī)筆(bǐ)賬。按照法定5年(nián)期以上商業貸款基準利率6.55%計算，7折房貸利率應為(wèi)4.585%，9折則為(wèi)5.895%。這筆(bǐ)資金若是用于一(yī)般企業貸款，銀行可(kě)獲得的(de)綜合收益将比房貸高(gāo)出至少20%以上。
此外，前幾年(nián)浙江、福建等地(dì)房貸斷供潮帶來的(de)負面影響還未散去(qù)，全國樓市的(de)低(dī)迷現狀，又進一(yī)步降低(dī)了不動産抵押物的(de)無風險溢價。此外，經濟走弱及企業信用風險上升帶給銀行的(de)壞賬壓力，也會在很大程度上制約住房按揭貸款的(de)順利推進。
實際上，當前對傳統存款有着替代作用的(de)主要是各類貨币理(lǐ)财工具，盡管存在表內(nèi)表外的(de)關鍵區别，但它們也屬于利率傳導鏈上的(de)重要一(yī)環。以10月24日中國電子(zǐ)銀行網監測的(de)“寶寶類”理(lǐ)财為(wèi)例，排名前三位的(de)7天年(nián)化收益率分别為(wèi)4.649%、4.579%和(hé)4.56%；螞蟻金服旗下餘額寶的(de)7天收益約為(wèi)4.145%，排名較後。
當然，房貸主要是依靠商業銀行來進行，基金系、IT系的(de)互聯網“寶寶”産品隻能作為(wèi)參照。據統計，銀行系貨币理(lǐ)财中收益率*的(de)某股份行産品僅為(wèi)4.122%，與*名工商銀行薪金寶的(de)差距超過10%。
此外，其他各類與股票(piào)指數等挂鈎的(de)結構性銀行理(lǐ)财産品中，3個月期單例*的(de)保本浮動收益率達到13%；同樣期限的(de)信貸類理(lǐ)财産品，平均預期收益率水平大緻在5.3%左右。*統計顯示，當前市場中理(lǐ)财産品的(de)預期收益率區間在3%～5%的(de)占比34.9%，5%～8%的(de)占59.15%；在基礎資産的(de)構成中，票(piào)據、利率及債券的(de)占比合計59.03%。
值得注意的(de)是，由于競争日益激烈，任憑哪家銀行也不會把當下的(de)即時資産收益水平作為(wèi)負債成本去(qù)考量，否則就會導緻客戶流失。也就是說，期限錯配的(de)普遍存在，使得銀行敢于在資産端收益率下降開始，仍為(wèi)對應的(de)理(lǐ)财負債端支付此前承諾的(de)較高(gāo)預期收益；而一(yī)般在3個月至半年(nián)之後，新發理(lǐ)财産品的(de)收益水平才會出現普遍下滑。
諾安基金資深債券研究員程卓對記者表示，市場中這一(yī)收益傳導滞後現象，很好地(dì)解釋了2013年(nián)上半年(nián)債券市場大熊市，而餘額寶等的(de)收益率一(yī)直到今年(nián)年(nián)初才攀升至6.76%曆史高(gāo)位的(de)原因。同樣，當前它的(de)收益率下降也蘊含了這一(yī)規律。
财通證券一(yī)位自(zì)營投資經理(lǐ)表示，這的(de)确是債券市場的(de)一(yī)個有趣現象。随着資産端收益率的(de)高(gāo)低(dī)變化，機構不斷在負債端進行(收益率)的(de)壓縮、修複、再壓縮的(de)過程，不斷循環。
“今年(nián)以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預示明年(nián)開始，理(lǐ)财收益率将*跌入3%時代，彼時信貸利率也勢必向低(dī)位回歸，7折房貸有可(kě)能會出現。”程卓告訴記者。
需要注意的(de)是，理(lǐ)财産品的(de)收益率并不能完全代表信貸資金成本，前者更多是表外資産，而後者屬于表內(nèi)資産。不過，在市場利率傳導的(de)鏈條中，它們卻是息息相關的(de)。
房貸“窗口指導”
諸多數據表明，在當前的(de)利率及宏觀環境下，商業銀行根本不可(kě)能給出7折房貸利率。甚至有市場人士指出，9折利率也難以找到靠譜的(de)商業邏輯。
記者從一(yī)些渠道(dào)了解到，大多數銀行對9折或9.5折房貸，都給出了相應的(de)“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的(de)同時，業主需另行購買一(yī)定金額的(de)理(lǐ)财與保險，或者與該行簽署一(yī)筆(bǐ)議定金額的(de)信用貸款協議等。對此“打擦邊球”的(de)做(zuò)法，目前并未聽說有監管部門介入。
“個人判斷，在房貸及利率方面，有關部門肯定對銀行進行了窗口指導。”招商銀行金融市場部高(gāo)級分析師劉東亮(liàng)對記者表示。
劉東亮(liàng)在一(yī)篇關于信用風險将可(kě)能在2015年(nián)集中爆發的(de)研究報告中指出，今年(nián)以來信用環境不斷趨緊，以超日債為(wèi)開端的(de)違約或準違約事件不斷爆發，銀行不良率明顯攀升。他擔憂，未來我國信用環境将繼續趨勢性收緊，非政府類債務将成為(wèi)“雷區”，2015年(nián)或進入“踩雷”高(gāo)發期。
南京銀行産品策略部總經理(lǐ)黃豔紅(hóng)對記者表示，越來越多地(dì)區商業銀行的(de)不良貸款率有所擡頭，而沖銷壞賬會消耗掉銀行的(de)利潤。因此在資金運用上，銀行肯定是希望投到收益更高(gāo)的(de)地(dì)方。相對而言，房貸的(de)吸引力還顯得不太夠。黃豔紅(hóng)舉例說，主管部門對銀行放給中小企業的(de)貸款有一(yī)定指标要求，現在也取得了一(yī)些積極進展。
銀行放貸沖動不強
實際上，我國經濟對于房地(dì)産市場的(de)依賴程度有目共睹。對此，監管層自(zì)然心中有數。
雖然暫無确鑿證據表明有關部門對商業銀行下發了“房貸命令”，但中國樓市當前以及未來若幹時間內(nèi)的(de)狀況“不會太樂(yuè)觀”，卻似乎是大概率事件。上海中原地(dì)産研究咨詢部總監宋會雍對記者說，預計當前銀行放貸的(de)沖動不會太強，9折利率都令人生疑，再何況更低(dī)的(de)折扣？其中*主要的(de)原因，應在于整個市場對房價上漲的(de)預期發生了微調。
對于目前是否适合在上海買房的(de)提問，宋會雍直言不諱地(dì)稱，現在不是*的(de)時機，建議起碼再觀望兩、三個月。
北京某國有大行金融市場部負責人對記者表示，市場利率環境的(de)變化将是影響購房者意願的(de)一(yī)個重要因素，但這不能完全用簡單的(de)價格或價值規律去(qù)思考。她認為(wèi)，更主要的(de)還在于供求關系的(de)變化，比如(rú)說京滬深等一(yī)線城市的(de)人口紅(hóng)利未來還将持續，房價可(kě)能不會出現大問題；但西部地(dì)區偏遠小城市的(de)大量新建住房，往往就是有價無市，遑論銀行房貸利率的(de)下調？她認為(wèi)，有關銀行房貸的(de)問題，監管部門不可(kě)能全國一(yī)刀切，對于某些省份可(kě)能有具體政策。
對于記者追問的(de)“窗口指導”，該大行人士不置可(kě)否。而對于商業銀行實施7折房貸利率的(de)猜想，她的(de)時間判斷則更為(wèi)延後，“7折利率至少要到明年(nián)年(nián)中吧(ba)”。
事實上，從國慶節以來，宣布實施直接稅收優惠或購房補貼的(de)城市，已從甯波、濰坊、蕪湖等擴展到了天津、杭州、長(cháng)沙、南京、沈陽、武漢等中大型城市。這一(yī)趨勢，或在中央救市措施發酵的(de)同時，繼續在全國蔓延。
