多家代理(lǐ)機構和(hé)房企的(de)銷售數據顯示，十一(yī)黃金周開始，一(yī)些項目來訪量大增，此前的(de)來訪開始轉化為(wèi)實際簽約量，10月前半月成交明顯回暖。
在價格方面，主流房企的(de)行為(wèi)和(hé)判斷仍趨于謹慎，認為(wèi)市場以平價走量為(wèi)主。萬科甚至認為(wèi)，四季度樓市是繼續降價态勢，會有更多樓盤降價。“房價下跌是有合理(lǐ)空間的(de)，去(qù)年(nián)房價上漲的(de)部分跌回去(qù)一(yī)半差不多就是合理(lǐ)價位。”
接受21世紀經濟報道(dào)記者采訪的(de)多位業內(nèi)人士表示，新政給市場帶來的(de)是一(yī)個銷售窗口期，并不能說市場就此反轉；長(cháng)期來看，房地(dì)産業新常态已确立，樓市供求關系逆轉，整體供大于求，房企去(qù)庫存是首位，樓市正在進入存量房時代。
成交量回暖
萬科集團提供的(de)數據顯示，今年(nián)十一(yī)期間新推盤30多億，認購80億，去(qù)年(nián)十一(yī)認購30多億，同比增長(cháng)120%。如(rú)果9月推盤和(hé)十一(yī)連起來看，從9月1日至10月8日，推盤290億，認購270億，比9月單月的(de)數據好了很多。
萬科并非個案。多家券商調研顯示，十一(yī)期間整個行業銷售都比較理(lǐ)想，大部分主要房企認購數字都高(gāo)于2013年(nián)，應該是一(yī)倍左右增長(cháng)。
第三方市場研究機構數據也顯示，雖然商業銀行房貸細則尚待落地(dì)，但效果已經顯現，訪客量、來電量均有增加。業內(nèi)也對“銀十”樓市行情持樂(yuè)觀态度。
克爾瑞監測的(de)37個城市數據顯示，十一(yī)黃金周共成交商品住宅138.36萬平方米，較2013年(nián)、2012年(nián)同期分别增長(cháng)3%和(hé)9%，其中13個二線城市市場回升*為(wèi)明顯，較同期分别上漲14%和(hé)21%。這還不包括假期因素使得多數城市網簽滞後，大量隐性成交未在數據上及時體現。
鏈家地(dì)産市場研究部統計，十一(yī)期間，北京市商品房網簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月增加25.3%。而訪客量是成交量的(de)先行指标，預示市場中未來購房潛力的(de)變化。
中原地(dì)産10月前7天房地(dì)産相關收入較9月同比上漲138%，新房收入增長(cháng)198%，二手房收入增長(cháng)123%。不過，由于網簽數據具有滞後性，十月初的(de)網簽數據反映的(de)是9月末的(de)實際銷售。大部分城市在十一(yī)假期新開盤認購有改善，杭州、武漢、甯波、深圳、東莞、福州、昆明等，實際認購改善幅度約10%-20%，但無錫、濟南、甯波等城市數據平平。
*大新房代理(lǐ)商世聯行數據顯示，世聯行十一(yī)假期實現代理(lǐ)銷售額超120億元，同比增65%，創下曆年(nián)新高(gāo)。國慶期間，90平方米以上戶型成交占比達57%，相比前三季度該比例提升2.8個百分點。其中，90-140平方米占比達46%，成為(wèi)需求主力。此外，世聯行周客戶上門指數提升至177，環比上周上升64%，其中一(yī)線城市的(de)增長(cháng)幅度要大于二線。
中原地(dì)産研究總監劉淵表示，十一(yī)假期銷量整體上有10%-20%回升，這是在銀行細則未出的(de)情況下，房貸新政對市場心理(lǐ)産生了積極影響，預計還将持續。網簽數據在10月份下半月會有所體現。
成交方面，不少業內(nèi)人士都認為(wèi)，随着市場景氣實際好轉，四季度開發商推盤量會擴大。
房企平價走量
央行9·30新政發布後一(yī)周內(nèi)，綠城、綠地(dì)、恒大等房企傳出節後漲價的(de)內(nèi)部文件，但綠地(dì)、恒大先後均予以否認。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，大部分城市沒有房價上漲動力，上述傳聞應是房企從營銷的(de)角度，營造漲價預期和(hé)市場氛圍，引導市場向有利于銷售的(de)方向轉向。
從房價慣性看，目前房價下跌城市數量仍然是主流，大多數大中城市仍然面臨房價下降的(de)壓力。據中國指數研究院統計，9月全國100個城市（新建）住宅平均價格環比增長(cháng)-0.92%，連續5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。
從近期入市的(de)新樓盤來看，定價以平穩為(wèi)主。深圳的(de)華潤城、北京的(de)中冶德賢公館等，都采取了平價入市策略。
萬科有關人士認為(wèi)，新政并不能扭轉房價下降預期。去(qù)年(nián)房價上漲是過頭了，市場一(yī)定要糾正。預判四季度會是繼續降價的(de)态勢，甚至會有更多樓盤降價，房價下跌會更加明朗，降價的(de)比例和(hé)範圍會更寬，而且購房人會更加果斷。
“一(yī)部分開發商降價，一(yī)部分開發商觀望，等市場回升”，劉淵認為(wèi)，當前市場以上市公司為(wèi)代表，年(nián)度銷售計劃有壓力，價格策略比較靈活，會積極定價；而一(yī)些本地(dì)小開發企業，沒有業績壓力，有些是項目公司運作，負債較少，不願意降價。
張宏偉認為(wèi)，品牌開發商力拼“銀十”與上市公司年(nián)報銷售業績的(de)策略并不會改變，開發商會使出渾身解數在*3個月*限度跑量，扭轉大中城市今年(nián)樓市不給力的(de)大勢。因此，對于第四季度的(de)大中城市樓市來講，要想出現成交量逐步回升的(de)樓市“翹尾”行情，房價尤其是上市公司的(de)項目的(de)價格就不可(kě)能出現大規模漲價現象。
“千萬不要認為(wèi)9·30之後就可(kě)以長(cháng)期維穩甚至回暖，這隻是一(yī)個銷售窗口期而已，而不是轉折點。”易居中國聯席總裁丁祖昱表示，這個窗口期僅有2-4個月的(de)時間，其中10-11月份肯定不錯，12月和(hé)明年(nián)1月則很難說。
丁祖昱表示，目前銀行資金有限，年(nián)底銀根将收緊。随着10月、11月房貸額增加，而MBS和(hé)長(cháng)債還來不及發售，所以年(nián)末銀根仍将短(duǎn)缺，這是此次樓市銷售窗口期*的(de)制約。
去(qù)庫存仍是首位
央行9·30房貸新政釋放貨币層面放松的(de)信号，一(yī)定程度上有助于消除房地(dì)産市場下行風險。但多位業內(nèi)人士指出，樓市庫存依然處于高(gāo)位，“去(qù)庫存”是首要選擇，樓市已進入存量房時代，房地(dì)産市場已進入供過于求的(de)“新常态”。
上海易居房地(dì)産研究院的(de)數據顯示，截至9月底，一(yī)、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分别為(wèi)3794萬平方米、20167萬平方米和(hé)4052萬平方米，環比分别增長(cháng)8.8%、3.5%和(hé)2.2%，尤其一(yī)線城市庫存已保持連續8個月環比正增長(cháng)，且9月增幅又進一(yī)步擴大，庫存壓力巨大。
張宏偉表示，庫存壓力較大、市場去(qù)化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的(de)城市仍然占到大多數，比如(rú)杭州、甯波、大連、青島、無錫等，房價年(nián)內(nèi)仍然有下行壓力。
“從市場去(qù)化率看，萬科重點關注的(de)14個城市8月、9月去(qù)化率分别是0.68、0.71，9月市場銷售低(dī)于新增可(kě)售，月度庫存從1.41億平方米上升至1.45億平米。9月底庫存去(qù)化月數11.6月，高(gāo)于上月底的(de)11.4月。”前述萬科溝通會紀要顯示，9月數據都不太樂(yuè)觀。
劉淵認為(wèi)，一(yī)線城市庫存水平比較低(dī)，11-12個月庫存去(qù)化水平，存量*值與曆史高(gāo)位持平，隻要月銷量增加，庫存消化周期可(kě)以比較快回落。
但二三線城市有15-20個月的(de)庫存周期，實際庫存值遠高(gāo)于曆史高(gāo)位，且人口增長(cháng)已經放緩，40個城市過去(qù)5年(nián)約有30個城市人口增長(cháng)率平均隻有5%，很多二三線城市新房發展活躍度已經達到了一(yī)線城市的(de)水平。大多數二三線城市會有長(cháng)時間的(de)調整，短(duǎn)期內(nèi)不會再有價格的(de)上漲。
這意味着，由于去(qù)庫存壓力巨大，房地(dì)産市場供求關系已經逆轉，房地(dì)産投資、交易量及房價增速均将進入平緩的(de)“新常态”。
前住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長(cháng)陳淮表示，房地(dì)産賣方市場供不應求已經*地(dì)為(wèi)買方市場供大于求取代，供大于求成為(wèi)市場發展的(de)常态。2013年(nián)房地(dì)産業量價齊升，購銷兩旺，是不正常的(de)現象。
德信資本董事長(cháng)陳義楓認為(wèi)，房地(dì)産行業正在進入存量時代，未來中國的(de)新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年(nián)的(de)峰值，今後增量很難跨越，可(kě)是存量永遠是增加的(de)，并購因此成為(wèi)永恒的(de)主題。
廣州市同創卓越房地(dì)産投資顧問有限公司總經理(lǐ)趙卓文認為(wèi)，過高(gāo)的(de)庫存量，中心城市過高(gāo)的(de)地(dì)價，以及過高(gāo)的(de)房價和(hé)租售比失調的(de)現實情況，迫使樓市将經曆一(yī)個較長(cháng)時期的(de)調整期。這個調整期至少需要2-3年(nián)的(de)時間。
