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建設部*公布的(de)數據顯示，2005年(nián)我國城鎮人均住宅建築面積已經達到26.11平方米，住宅私有率高(gāo)達81.62%。這一(yī)數據引發了一(yī)些争議，争議的(de)焦點在于數據的(de)可(kě)靠性。
其實，抛開數據的(de)可(kě)靠性，就這一(yī)數據的(de)本身來說，也隐含着我國房地(dì)産業發展的(de)隐憂。這一(yī)數據不但不能說明房地(dì)産市場發展取得了顯著的(de)成績，反而在一(yī)定程度上暴露了房地(dì)産業的(de)問題。
首先，住宅私有率高(gāo)并不意味着中國解決了住房難的(de)問題，由于嚴重的(de)兩極分化現象，20%左右的(de)居民，占有80%左右的(de)住房面積。将近82%的(de)住宅私有率，說明政府在提供住房這一(yī)公共産品方面，已經沒有多少潛力可(kě)挖，今後面臨的(de)住房問題将會越來越嚴重。
其次，住宅私有率是所有住宅中私人所有的(de)比率。在私人擁有的(de)住宅中，包括農村居民擁有的(de)私人住宅。農村私人住宅不僅條件簡陋，而且缺乏必要的(de)質量保證。如(rú)果将農村居民擁有的(de)私人住宅計算到居民住宅私有率之中，将會掩蓋住宅建設中存在的(de)質量問題。
第三，我國居民購買商品房享有所有權，但是土地(dì)使用權存在着法定的(de)年(nián)限。土地(dì)使用權屆滿後，土地(dì)之上的(de)房屋所有權即告終結，所以，從短(duǎn)期來看，居民的(de)商品房自(zì)有率比較高(gāo)，但從長(cháng)期來看，絕大多數居民将面臨着第二次購房的(de)問題。從建築質量來看，我國商品房建築使用壽命平均隻有30到40年(nián),一(yī)旦商品房建築使用壽命到期，那麽，居民必須重新購買房屋。因此，從表面來看，我國實行的(de)是商品房私有化制度，但從實質內(nèi)容來看，城鎮居民隻不過是購買期限為(wèi)30到40年(nián)的(de)房屋罷了。
第四，由于我國城市規劃缺乏穩定性，所以擁有自(zì)有房屋的(de)城鎮居民所有權處于不穩定狀态，一(yī)旦城市規劃修改，他們必須重新購買商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中國實現了“居者有其屋”。
在中國這樣一(yī)個人多地(dì)少的(de)國家，強調住房的(de)私有率是一(yī)個非常危險的(de)信号。如(rú)果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴大作為(wèi)房地(dì)産改革的(de)政績，那麽将會造成房地(dì)産業畸形發展，給未來經濟發展帶來許多不确定因素。比如(rú)，住房私有率不斷提高(gāo)，将會給未來的(de)勞動者解決住房問題帶來壓力，将會使社會弱勢群體難以得到住房保障。更主要的(de)是，如(rú)果房地(dì)産市場迅猛發展，不但會帶動相關産業發展，産生局部經濟過熱問題，而且會使得其他相關産業面臨被擠出的(de)效應，我國糧食生産、工業化建設的(de)用地(dì)将會越來越少，中國經濟将會呈現不穩定狀态。
當前，許多城市将房地(dì)産市場發展作為(wèi)經濟發展的(de)支柱産業，希望通過房地(dì)産發展帶動相關産業發展。這樣的(de)發展思路存在嚴重問題。房地(dì)産需求分為(wèi)兩種：一(yī)種是消費性需求，另一(yī)種則是投資性需求。投資性需求可(kě)以分為(wèi)生産性需求和(hé)資本性需求。消費需求具有剛性約束特點，随着城鎮化步伐的(de)不斷加快，将會有大批人口湧入城市，政府必須為(wèi)城市居民解決基本的(de)住房問題。如(rú)果完全依賴房地(dì)産市場，那麽将導緻城鎮房地(dì)産市場的(de)發展出現兩極分化現象，房地(dì)産開發商将會把主要的(de)資金投入到*商品房建設中，因為(wèi)隻有這樣才能在單位土地(dì)面積上獲得更多的(de)收益；而那些急需住房的(de)工薪階層，卻由于無力承受不斷提高(gāo)的(de)商品房價格，而面臨失去(qù)基本生活保障的(de)危險。
所以，政府必須通過修改城市規劃，在城市中心區域內(nèi)為(wèi)解決工薪階層的(de)基本住房問題，保留适當的(de)土地(dì)空間。
（作者為(wèi)中南财經政法大學(xué)教授）
(作者：喬新生) | 