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"一(yī)刀切"的(de)政策在抑止住房投資投機性需求的(de)同時，也會打擊自(zì)住性需求
國家發改委撰文指出，建立與市場平行的(de)住房社會保障體系乃治本之策
房産調控相繼來，讓百姓買得起房治本之策何在？
在進入市場化軌道(dào)的(de)初期，土地(dì)制度、城鄉間以及城市內(nèi)部的(de)收入分配差距等經濟社會因素，對于通過市場手段解決民衆居住權問題的(de)效率和(hé)公平構成了制約。這也是現階段我國房地(dì)産業發展的(de)基本矛盾。
解決這一(yī)矛盾的(de)根本途徑不在于要求房地(dì)産企業直接為(wèi)社會目标服務，而在于進一(yī)步提高(gāo)房地(dì)産業的(de)市場化程度，促進房地(dì)産業的(de)良性競争，提高(gāo)房地(dì)産企業的(de)專業化水平和(hé)規模開發能力，提高(gāo)房地(dì)産市場的(de)有效供給。
對于因房地(dì)産市場供給和(hé)居民收入水平等市場因素造成的(de)居住權不充分問題，必須依靠政府發揮其社會管理(lǐ)者的(de)職能，通過非市場化的(de)手段，建立和(hé)完善住房的(de)社會保障體系。完全依靠市場化(貨币化)手段實現社會目标，容易造成扭曲。有關經濟适用房、限價房的(de)諸多問題已經表明了這一(yī)點。
解決我國房地(dì)産業發展矛盾的(de)長(cháng)效機制是市場和(hé)政府共同作為(wèi)的(de)"雙軌制"。
打壓房價，讓窮人"買得起房"？
近年(nián)房地(dì)産商品價格大幅度上漲，引起社會各方圍繞"老百姓買不起房是由于房價太高(gāo)還是收入太低(dī)"的(de)問題展開了激烈的(de)讨論。
造成部分居民"買不起房"的(de)原因有兩種。一(yī)種情況是，投資投機性需求提高(gāo)了房地(dì)産市場價格，将這部分居民的(de)自(zì)住性需求"擠出"市場。如(rú)果政府能夠區分兩種不同的(de)需求，就可(kě)以通過抑止投資投機性需求來消除這一(yī)負面影響。相反，"一(yī)刀切"的(de)政策在抑止投資投機性需求的(de)同時，也會打擊自(zì)住性需求，無助于問題的(de)解決。消除上述影響的(de)另一(yī)方面措施是增加房地(dì)産商品的(de)供給。但是，進一(yī)步提高(gāo)房地(dì)産投資規模又意味着短(duǎn)期內(nèi)房地(dì)産市場持續升溫，從而增加了金融體系和(hé)宏觀經濟運行的(de)風險。
"買不起房"的(de)第二種情況是，由于市場化的(de)收入分配不均，部分居民缺乏"市場交換能力"，從而缺乏對住房或其他消費品的(de)支付能力。因此，通過市場化手段解決其居住權問題更加不現實。
有人提出政府應該通過打壓房價來幫助窮人"買得起房"。但是打壓房價不僅提高(gāo)了富人的(de)相對收入水平，還會抑止住房的(de)市場供給。還有人提出富人應該幫助(補貼)窮人"買得起房"。但是，随着窮人購買力的(de)提高(gāo)，對住房的(de)需求也會增加，從而使房地(dì)産價格進一(yī)步提高(gāo)。在新的(de)價格水平上，如(rú)果仍然依靠轉移支付來幫助窮人買房，就會形成"轉移支付-價格上漲-再轉移-再上漲"的(de)循環，直至窮人與富人的(de)收入水平達到一(yī)緻。這是一(yī)種與市場經濟原則相悖的(de)、帶有平均主義色彩的(de)觀點。
從上述兩種情況來看，解決問題的(de)辦法隻能是，短(duǎn)期內(nèi)通過宏觀調控抑止投資投機性需求，長(cháng)效機制隻能依靠政府建立與市場平行的(de)住房社會保障體系。
"房地(dì)産新政"甚至有負面影響
去(qù)年(nián)的(de)情況表明，以"國八條"和(hé)"七部委意見"為(wèi)主要內(nèi)容的(de)"房地(dì)産新政"具有比較明顯的(de)效果，房地(dì)産的(de)總體投資增速大幅回落，前期價格上漲過快的(de)地(dì)區(如(rú)上海)有所降溫。
但是，今年(nián)一(yī)季度，珠三角、環渤海和(hé)部分西部地(dì)區中心城市房地(dì)産市場價格出現了較快上漲的(de)趨勢，北京、深圳等城市的(de)房地(dì)産價格出現了"補漲"和(hé)"報複性反彈"的(de)現象。這表明，前一(yī)階段的(de)房地(dì)産調控還具有一(yī)定的(de)局限。
國家發改委經濟體制與管理(lǐ)研究所宏觀經濟與産業分析課題組，在去(qù)年(nián)的(de)研究報告中已經指出，前一(yī)階段"房地(dì)産新政"是以調控當期需求為(wèi)重點的(de)，從而具有短(duǎn)期的(de)需求管理(lǐ)的(de)性質。
首先，短(duǎn)期政策對于推動房價上漲和(hé)出現泡沫化趨勢的(de)體制因素沒有實質作用。今年(nián)一(yī)季度較熱的(de)宏觀運行表明，傳統經濟增長(cháng)方式的(de)動态無效率特征依然沒有改變。
其次，由于房地(dì)産需求主要受未來價格預期的(de)影響，因此短(duǎn)期政策缺乏可(kě)信性。在新的(de)投資投機性需求沖擊下，處于"觀望期"的(de)潛在需求可(kě)能迅速轉變為(wèi)提前實現的(de)恐慌性需求，從而進一(yī)步推動房價上漲。這反過來又增強了短(duǎn)期政策缺乏可(kě)信性的(de)信号。因此，房價在調控下出現反彈具有必然性。
第三，"新政"缺乏可(kě)信性的(de)根本原因在于，短(duǎn)期需求管理(lǐ)對改善市場長(cháng)期供求關系的(de)作用有限，甚至具有負面影響。政府在抑制需求的(de)同時，沒有相應地(dì)增加市場的(de)有效供給。例如(rú)，供地(dì)政策偏緊、存量住房的(de)交易成本增加等因素事實上提高(gāo)了消費者和(hé)投資者對房價上漲的(de)預期。
*，"新政"與宏觀調控的(de)其他方面缺乏統一(yī)協調。例如(rú)，雖然房地(dì)産調控考慮到了人民币升值的(de)因素，但是由于彙率改革和(hé)房地(dì)産調控政策缺乏統一(yī)協調，在人民币緩慢升值的(de)條件下，房地(dì)産市場成為(wèi)了套利資金的(de)*選擇(可(kě)以獲得人民币升值和(hé)房價上漲的(de)雙重利潤)。
應以提高(gāo)住房有效供給為(wèi)目标
從2000年(nián)開始，本輪房地(dì)産的(de)繁榮期已經持續了6年(nián)。與上一(yī)輪景氣周期(1991-1994年(nián))相比，本輪房地(dì)産業的(de)增長(cháng)是在總體經濟持續增長(cháng)、房地(dì)産業市場化改革的(de)推動下，以市場需求迅速釋放、住房消費進入大衆化時代為(wèi)背景的(de)，經濟基礎更加穩定，景氣周期的(de)持續時間相對較長(cháng)。
但是，由于現階段我國經濟運行的(de)結構性問題依然突出，房地(dì)産市場仍然是投資投機性需求沖擊的(de)重點。近日，溫家寶總理(lǐ)主持召開的(de)國務院常務會議提出了促進房地(dì)産業健康發展的(de)六條措施。這一(yī)舉措對于克服前一(yī)階段房地(dì)産調控政策的(de)局限性，增強其可(kě)信性，具有十分重要的(de)作用。
為(wèi)使房地(dì)産業健康發展，保持宏觀經濟穩定，政府在短(duǎn)期內(nèi)的(de)産業調控重點應該明确由房地(dì)産投資規模等總量目标轉為(wèi)房地(dì)産市場價格，運用經濟手段保持房價及其漲幅基本穩定，繼續加強房地(dì)産信貸管理(lǐ)，防範房地(dì)産價格泡沫化趨勢以及由此帶來的(de)金融風險。
在産業調控的(de)長(cháng)效機制方面，應該以提高(gāo)房地(dì)産商品的(de)有效供給水平為(wèi)目标，建立和(hé)完善分層次、多元化的(de)住房供給體系，制定針對不同消費群體的(de)消費政策，調整有關住房消費和(hé)交易的(de)稅收政策，降低(dī)交易成本，把調控重點放在住房商品的(de)持有環節上，引導居民理(lǐ)性消費，使我國的(de)房地(dì)産市場盡快從"需求釋放期"向階梯型消費模式過渡。
房地(dì)産未導緻整體經濟泡沫化
2003年(nián)和(hé)2004年(nián)，全球房地(dì)産市場進入了價格上漲的(de)高(gāo)峰期。我國部分地(dì)區房地(dì)産價格上漲過快，也出現了泡沫化的(de)趨勢。
房地(dì)産泡沫的(de)形成有兩種情況：一(yī)是房地(dì)産市場受到外部的(de)需求沖擊，形成不斷向上的(de)價格循環機制，呈現出自(zì)我實現的(de)"非理(lǐ)性繁榮"；另一(yī)種情況是經濟增長(cháng)具有動态無效率的(de)特征，在理(lǐ)性預期的(de)條件下出現資産價格泡沫。如(rú)果實體部門和(hé)金融體系擁有大量的(de)泡沫資産，并與經濟的(de)各個部分保持直接或間接的(de)系統性聯系，就可(kě)能引發"泡沫經濟"。
上兩種因素在我國的(de)經濟運行中都存在。首先，近年(nián)出現了比較突出的(de)炒房和(hé)炒人民币升值的(de)投資投機性沖擊。其次，由于經濟增長(cháng)方式尚未轉變，我國的(de)經濟增長(cháng)中一(yī)直存在動态無效率的(de)問題(資本收益率低(dī)，資本積累過度)。這為(wèi)資産泡沫化提供了基礎。可(kě)以說，即使房地(dì)産市場不出現泡沫，其他資産市場也可(kě)能出現泡沫。
雖然我國近年(nián)房地(dì)産市場中出現了泡沫化的(de)趨勢，但是不能由此得出房地(dì)産業已經引發我國"泡沫經濟"的(de)結論。一(yī)方面，近年(nián)來房地(dì)産開發投資占GDP的(de)比重還保持在合理(lǐ)的(de)區間內(nèi)(8%左右)，占固定資産投資的(de)比重也基本穩定(18%左右)。另一(yī)方面，股票(piào)、債券等資産并未與房地(dì)産同步出現泡沫化的(de)趨勢，政府對利率、彙率的(de)管制也沒有放松。房地(dì)産價格上漲和(hé)出現泡沫化趨勢并沒有導緻整體經濟的(de)泡沫化。
目前，防範房地(dì)産泡沫化趨勢進一(yī)步發展的(de)關鍵是通過調控"熨平"短(duǎn)期的(de)投資和(hé)投機性需求沖擊，加強銀行等金融機構的(de)風險監管，防止信貸盲目擴張，嚴格禁止惡意炒作、擾亂市場預期的(de)行為(wèi)。 | 