2014年(nián)末，一(yī)直處于頹勢的(de)房地(dì)産市場出現了一(yī)陣躁動：CREIS中指*數據顯示，2014年(nián)12月主要城市成交面積迎來新高(gāo)，環比增長(cháng)21.22%，同比2013年(nián)也增長(cháng)9.79%。這一(yī)爆發性增長(cháng)，被外界認為(wèi)本輪房地(dì)産行業調整築底結束。但也有業內(nèi)人士指出，此次上升隻是因部分特殊原因造成，并不能看做(zuò)完成築底。
不管築底是否完成，2015年(nián)将在2014年(nián)樓市大轉折之後，進入一(yī)個相對平靜的(de)新常态，在這種新常态之下，行政性管制政策将*退出、地(dì)方救市政策也将續演松綁的(de)故事，房地(dì)産企業的(de)去(qù)庫存和(hé)跨界轉型将貫穿這一(yī)年(nián)，市場也将在*分化中進入中速增長(cháng)。同時，二三線城市房地(dì)産市場風險将明顯上升。
政 策 恢複常态忙松綁
2014年(nián)，房地(dì)産政策一(yī)改過去(qù)限購、限貸、限價等*束縛，回歸市場主導常态。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其餘*解除。值得注意的(de)是，去(qù)年(nián)年(nián)底召開的(de)全國住房和(hé)城鄉建設系統工作會更加确定了政策“空擋”，首次在2015年(nián)重點工作中，也是8年(nián)來首次未提“房地(dì)産調控”、“限購”兩個牽動行業命運的(de)關鍵詞，意味着2015年(nián)中央層面不會對樓市進行大力度調控。
但值得注意的(de)是，“空擋”不意味着政策缺失。在為(wèi)避免房地(dì)産硬着陸的(de)背景下，地(dì)方政府将加速推出更多的(de)救市政策。
中國社科院财經戰略研究院城市與競争力研究中心主任倪鵬飛(fēi)表示，“一(yī)、二線城市房價的(de)繼續下滑将是大概率事件。随着房地(dì)産市場不景氣及調控政策的(de)主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的(de)五個城市有望*放開。中央和(hé)地(dì)方也有望繼續推出救市政策。”
的(de)确，在2014*一(yī)天，北京就發布從
業內(nèi)人士認為(wèi)，這是一(yī)線城市*明顯救市政策，也更為(wèi)一(yī)線松綁行政性限制政策開了口子(zǐ)。
事實上，中央在市場繼續下探的(de)背景下，早已開始有了動作。
與此同時，地(dì)方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。
原華遠地(dì)産任志強認為(wèi)，地(dì)方政府财政在短(duǎn)時間內(nèi)難以擺脫對房地(dì)産的(de)依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可(kě)待。例如(rú)，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地(dì)産上遊，家電、家裝、建材等是房地(dì)産下遊，相關40個行業中在房地(dì)産下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的(de)比重仍然是*的(de)，大概占到48%，但房地(dì)産的(de)下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點。”
房 企 抓緊去(qù)庫存 轉型求生機
CRIC研究中心*數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4家大房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年(nián)初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的(de)房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇甯環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長(cháng)135%至18.53個月。
與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的(de)土地(dì)儲備規模較大。例如(rú)，萬科的(de)土地(dì)儲備規模為(wèi)10000萬平方米，保利為(wèi)7660萬平方米，恒大為(wèi)15100萬平方米。
住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為(wèi)，目前房産預售的(de)面積占施工面積的(de)比例是近幾年(nián)*的(de)水平，不到10%。*點的(de)時候，大體預售和(hé)銷售的(de)房屋的(de)比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去(qù)。
“另外，截至去(qù)年(nián)10月份商品房的(de)銷售，包括現房和(hé)預售商品房和(hé)賣出去(qù)的(de)面積，占到正在施工的(de)商品房面積的(de)比例是曆史*的(de)。這就意味着當前商品房整體的(de)供應量是比較大的(de)，賣得少，建得多。”秦虹說。
“在庫存高(gāo)企的(de)背景下，2015年(nián)重點仍是去(qù)庫存。”中原地(dì)産市場總監張大偉表示，在去(qù)庫存的(de)同時，房企開啓了轉型之路。
作為(wèi)房企龍頭的(de)萬科率先轉型，定位“城市配套服務商”。萬科集團高(gāo)級副總裁、北京公司總經理(lǐ)毛大慶表示，在今年(nián)目前170億元的(de)銷售額中，銷售業績占比比較複雜，大概有130億元來自(zì)住宅及部分散售型物業，其次是政府回購15億到16億元的(de)保障房，剩下的(de)則是來自(zì)零星的(de)社區商業銷售。
恒大地(dì)産也在房地(dì)産之外，開啓了賣水、賣奶粉，進軍農業，甚至是醫院。與此同時，當代地(dì)産，遠洋地(dì)産聯合互聯網企業玩起了衆籌。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房企規模化達到一(yī)定階段，勢必會面臨多元化轉型的(de)問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的(de)大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為(wèi)核心的(de)“地(dì)産+X産業”、以分享老齡化為(wèi)核心的(de)養老地(dì)産、以分享城市化為(wèi)核心的(de)商業地(dì)産等各種業務布局，甚至積極與互聯網公司合作。
市 場 續演分化 二三線城市風險增加
6日，房地(dì)産闆塊告别前一(yī)日的(de)癫狂，整體下挫2.02%至1610點，這距前一(yī)日*1718點下跌超100點。而這劇烈的(de)波動就如(rú)同房地(dì)産市場一(yī)般讓人看到潛在的(de)波瀾。的(de)确，樓市成交量逐月大幅上漲，庫存壓力大為(wèi)緩解的(de)同時，部分城市卻面臨風險。
CREIS中指*數據顯示，2014年(nián)12月主要城市成交面積迎來新高(gāo)，環比增長(cháng)21.22%，較2013年(nián)同期也增長(cháng)9.79%。具體來看，監測的(de)重點城市中，34個城市環比上漲，惠州上漲幅度*，達101.46%，昆明增幅也高(gāo)達84.37%，同比方面，韶關增幅高(gāo)達314.35%，福州也增長(cháng)169.35%。
但值得注意的(de)是，在部分城市成交量井噴暴漲的(de)同時，也有部分城市繼續下探。其中降幅*多的(de)城市為(wèi)南充，環比減少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。
對此，CRIC研究中心研究員朱一(yī)鳴認為(wèi)，2015年(nián)房地(dì)産市場因地(dì)方需求不同繼續加劇分化，在政策放松下，供求結構性失衡的(de)一(yī)線城市，房價上漲壓力依然存在，但市場需求提前透支，人口吸附能力較弱的(de)部分二三線城市，面對較大的(de)庫存壓力，或面臨系統性風險。
對此，倪鵬飛(fēi)表示，2015年(nián)住房市場可(kě)以預見的(de)是不會再現2008年(nián)、2011年(nián)調整之後價量齊飛(fēi)的(de)局面，房地(dì)産市場實現“V”型反轉的(de)可(kě)能也微乎其微。與此同時，調整與之前相比，時間會更長(cháng)，速度會更慢，程度會更深，未來住房市場将進入減速的(de)常态。
他同時表示，該類市場也會出現兩種層面的(de)分化。首先是一(yī)、二線城市和(hé)三、四線城市的(de)分化調整，一(yī)、二線城市需求比較旺，消化比較快，調整的(de)時間比較短(duǎn)。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時間比較長(cháng)。其次是短(duǎn)期調整和(hé)長(cháng)期調整的(de)分化。按照過去(qù)的(de)經驗，隻要貨币資金一(yī)松，短(duǎn)期調整就會回升。因此，從目前的(de)局勢來看，仍存在短(duǎn)期調整的(de)可(kě)能性。而長(cháng)期的(de)調整則需要很長(cháng)一(yī)段時間，有升的(de)因素也有降的(de)因素。
