近日，有關房産稅與房地(dì)産稅的(de)走向再次被媒體推為(wèi)風頭浪尖的(de)話題。
據媒體報道(dào)，财政部制定三類計劃，房地(dì)産稅力争明年(nián)實施，這也就意味着*快到2016年(nián)，擁有多套商品房的(de)普通人，恐怕就要發愁手中的(de)房産如(rú)何交稅了，此前這都隻是傳聞。
此外，2014年(nián)12月，據記者從深圳市地(dì)稅局有關負責人處獲悉，因房産稅存在較大争議，中央已确定停止房産稅擴圍，轉為(wèi)推進房地(dì)産稅立法工作。屆時，包括重慶、上海在內(nèi)的(de)已試點房産稅的(de)城市，将全部按照新法實施。
事實上，無論是房産稅還是房地(dì)産稅的(de)征收，都會涉及每一(yī)個房屋擁有者的(de)利益，因此，每當媒體焦點聚焦至此後争論就顯得異常激烈，尤其是關于房産稅是否擴圍、是否用房地(dì)産稅代替房産稅的(de)争論等話題再次被提出後，市場讨論的(de)高(gāo)潮再次被掀起。
那麽，什麽是房産稅？什麽是房地(dì)産稅？兩者有什麽區别？未來房産稅是否擴圍？是否用房地(dì)産稅代替房産稅？無論是房産稅還是房地(dì)産稅，如(rú)果正式推出擴圍對于未來房地(dì)産市場來講有何意義？
首先，從房産稅來說，房産稅是以房屋為(wèi)征稅對象，按房屋的(de)計稅餘值或租金收入為(wèi)計稅依據，向産權所有人征收的(de)一(yī)種财産稅。從當時2011年(nián)上海、重慶正式試點出台的(de)意義來看，房産稅被視(shì)為(wèi)樓市調控手段從行政轉向稅費的(de)主要标志，也預示着未來樓市長(cháng)效調控機制可(kě)能就此基礎上不斷完善建立。
從筆(bǐ)者了解的(de)信息來看，上海、重慶試點房産稅之後，房産稅的(de)擴圍應該會采取上海、重慶模式進行擴圍征收，也有可(kě)能會有第三套方案出來作為(wèi)試點的(de)可(kě)能性。總的(de)來看，通過多套不同模式的(de)試點的(de)推廣展開，在今後幾年(nián)中慢慢進行深度調整，無論是重慶的(de)高(gāo)端存量征收模式，還是上海的(de)增量征收模式，盡管各地(dì)的(de)征收的(de)出發點不一(yī)樣，但是，經曆幾年(nián)的(de)深度調整，房産稅*終會回歸到一(yī)個同一(yī)個征收水平上，以起到對多套房的(de)投資客在持有環節的(de)稅收調節作用，*終以此為(wèi)基礎形成構建樓市長(cháng)效調控機制。
但是，房産稅的(de)擴圍進行并非一(yī)帆風順。據筆(bǐ)者了解，房産稅擴圍工作的(de)準備早已開始，2013年(nián)目标擴圍城市對于房産稅擴圍的(de)培訓、技術準備等已基本完成。然而，至今為(wèi)止尚未有明确的(de)擴圍動作，其背後的(de)原因較為(wèi)複雜。
從房産稅推出的(de)背景下來看，盡管2011年(nián)上海、重慶正式試點前也經曆了一(yī)年(nián)多的(de)輿論探讨鋪墊，但房産稅的(de)出台似乎還是有些趕鴨子(zǐ)上陣。之所這麽說，同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，一(yī)是因為(wèi)房産稅當時是被動出台，在2009-2010年(nián)房價過快上漲的(de)市場背景下，旨在通過房産稅的(de)出台遏制房價的(de)過快上漲，房産稅試點偏向短(duǎn)期功利，導緻房産稅試點期間效果不明顯，*終導緻樓市長(cháng)效調控機制的(de)建立步履維艱；二是業內(nèi)一(yī)部分聲音認為(wèi)房産稅的(de)出台并無明确的(de)法理(lǐ)依據，從這個角度來說，房産稅試點也很難有繼續擴圍的(de)依據。
此外，上海和(hé)重慶在試點的(de)房産稅隻是針對房屋而進行的(de)财政稅，由于試點期間在增加地(dì)方稅收方面的(de)作用不大，地(dì)方政府對于深化執行房産稅上動力也不是很足，從每年(nián)上海、重慶調整房産稅稅率标準的(de)結果來看，其征稅效果也是微不足道(dào)；同時，由于技術難度、既得利益團體阻力等原因，作為(wèi)征收房産稅技術基礎的(de)全國個人住房信息聯網系統推進較為(wèi)緩慢，還沒有形成較為(wèi)成熟的(de)技術體系，因此，從當前來看，房産稅無法在全國擴圍推廣。
針對上述房産稅遇到的(de)各種問題，其實，本屆政府上任以來已經在進行各方面的(de)調整。比如(rú)推進不動産登記制度、推動房地(dì)産稅立法、探索用房地(dì)産稅代替房産稅等措施。
從不動産登記的(de)角度來說，國土資源部網站今年(nián)4月21日刊登報道(dào)稱，目前總的(de)考慮是：2014年(nián)建立統一(yī)登記的(de)基礎性制度，2015年(nián)推進統一(yī)登記制度的(de)實施過渡，2016年(nián)*實施統一(yī)登記制度，2018年(nián)前，不動産登記信息管理(lǐ)基礎平台投入運行，不動産統一(yī)登記體系基本形成。屆時，不動産登記系統将形成，全國住房信息聯網将實現，無論是房産稅還是房地(dì)産稅的(de)征收，技術平台将為(wèi)它們的(de)施行奠定技術基礎。
從房地(dì)産稅立法的(de)角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地(dì)産稅立法并适時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅。” 随後，官方已經有多次表态進行房地(dì)産稅立法。這一(yī)定程度上說明，房地(dì)産稅立法的(de)推進将使未來房産稅的(de)征收名正言順，有可(kě)能為(wèi)房地(dì)産交易、持有等各環節進行稅費的(de)調整，推進房地(dì)産市場調控向經濟手段、市場手段轉變。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，建立不動産統一(yī)登記制度，加快房地(dì)産稅立法并适時推進改革，對于當前房地(dì)産市場來講，也就意味着今後*有可(kě)能直接推進的(de)就是房地(dì)産稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的(de)房産稅。今後一(yī)攬子(zǐ)關于房地(dì)産稅方面的(de)稅制改革的(de)頂層設計有可(kě)能逐步推出，以逐步完善作為(wèi)樓市長(cháng)效調控機制三大體系（土地(dì)、财稅和(hé)金融）之一(yī)的(de)财稅政策與措施。
那麽，什麽是房地(dì)産稅？從概念上來看，房地(dì)産稅涉及的(de)稅種包括了房地(dì)産業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房産稅、城鎮土地(dì)使用稅、城市房地(dì)産稅、印花稅、土地(dì)增值稅等等。因此，當前提及“房地(dì)産稅改革”而不是“房産稅改革”時，從措辭上也就意味着這是一(yī)個綜合性改革。
從上述分析來看，未來用房地(dì)産稅代替房産稅是大勢所趨。那麽，對于房地(dì)産稅的(de)大規模的(de)推進來講，何時是推廣的(de)*時機？屆時，房地(dì)産稅将會起到哪些作用？
同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，建立不動産統一(yī)登記制度，房地(dì)産稅立法的(de)完成等為(wèi)房地(dì)産稅順利推進的(de)基礎條件，從官方公布的(de)推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2018-2020年(nián)完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可(kě)能會因為(wèi)這些原因而延後2-3年(nián)，這也就意味着，房地(dì)産稅正式大規模推進的(de)時間點有可(kě)能是在2020年(nián)或之後的(de)兩三年(nián)時間裏。
而至2016年(nián)，筆(bǐ)者預計，不動産登記剛剛*實施，不動産登記系統尚未建立，房地(dì)産稅立法尚未完成，房地(dì)産稅的(de)各種征稅的(de)基本條件尚未具備，從經驗的(de)角度來講，房地(dì)産稅試點推行的(de)難度也會比較大，并不會像官方承諾的(de)可(kě)以在2016年(nián)施行。
而從房地(dì)産稅預計正式推出的(de)市場背景來看，同策咨詢研究部結果顯示，2020年(nián)左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數将達到1.1套，這也就意味着中國房地(dì)産市場供求已基本平衡，樓市增量房增速将遞減，房地(dì)産市場将進入存量房時代。此時，地(dì)方政府再依靠土地(dì)财政的(de)收入過日子(zǐ)就會顯得難上加難。
此時，如(rú)果房地(dì)産稅的(de)正式推出，并逐步完善作為(wèi)樓市長(cháng)效調控機制三大體系（土地(dì)、财稅和(hé)金融）之一(yī)的(de)财稅政策與措施，未來以稅費手段調節房地(dì)産市場需求結構，堅持“去(qù)投資化”，防止市場供應偏大，未來房地(dì)産市場将回歸以自(zì)住屬性為(wèi)主，樓市也将在“白銀時代”回歸到一(yī)個相對健康的(de)發展軌道(dào)。當然，對于地(dì)方政府來講，屆時，房地(dì)産稅也将會成為(wèi)土地(dì)财政之後一(yī)項非常重要的(de)一(yī)項稅收來源，地(dì)方政府也會有較大的(de)動力向前推進。
