被稱為(wèi)是一(yī)場內(nèi)部約定唱(chàng)漲房地(dì)産穩定經濟的(de)計劃*開啓，中央各部委主要負責人(八位中央部局重要領導：李總理(lǐ)，央行行長(cháng)周小川、财政部長(cháng)樓繼偉、住建部長(cháng)陳政高(gāo)、國土部長(cháng)姜大明、發改委副主任朱之鑫、統計局長(cháng)馬建堂、國開行行長(cháng)鄭之傑)非常罕見的(de)密集于去(qù)年(nián)12月底與2015年(nián)1月份發聲針對中國房地(dì)産市場，掀起市場走向的(de)争論。
對八部局委的(de)2015年(nián)房地(dì)産走勢的(de)言論如(rú)何看，對中國房地(dì)産市場大局會有什麽影響?是否決定了房價走勢?房地(dì)産市場會怎麽走?房地(dì)産政策會如(rú)何調整?
根據對房價上漲規律的(de)研究，決定房價的(de)因素，短(duǎn)期看貨币政策與供需關系及市場預期、房企資金。中期看土地(dì)供應、經濟增長(cháng)、需求變化、長(cháng)期看人口結構、人口流動、産業發展、經濟增長(cháng)。
在分析中央八大部局對房地(dì)産言論之前，首先說下當前中國房地(dì)産市場八大特征：一(yī)是庫存高(gāo)。二是去(qù)行政化。三是無調控化。四是呈大分化。五是結構不平化。六是房企集中化。七是指标下行化。八是去(qù)杠杆化。
其次是國家住建部正式出發*化解樓市*風險，即高(gāo)庫存，且集中于三四線城市，說明一(yī)二線城市供小于求。
*是銀行貸款利率并未*下調，有上升的(de)趨勢。因此，房地(dì)産作為(wèi)經濟運行、金融安全、地(dì)方财稅收入、産業結構調整*的(de)氣墊，一(yī)旦破滅，中國會爆發嚴重的(de)經濟危機、金融風暴、債務破産的(de)恐怖事情。
穩住中國經濟，必須穩定房地(dì)産市場，這就是為(wèi)什麽中央各部局集中于去(qù)年(nián)12月底與 2015年(nián)1月紛紛出言“托市”，穩定市場預期，支持房地(dì)産的(de)背後根本原因。
一(yī)是國家住建部：
2015年(nián)房地(dì)産市場保持平穩運行。
1)國家住建部：促進房地(dì)産市場平穩健康發展。
2014 年(nián)12月19日，在全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長(cháng)陳政高(gāo)表示，2014年(nián)房地(dì)産市場供求狀況發生了一(yī)些變化，随着新型城鎮化的(de)推進，相當數量的(de)新市民的(de)住房問題還沒有解決，相當數量的(de)城市居民對改善住房條件還有新的(de)期待。這就要求我們準确把握市場運行中出現的(de)新情況、新問題，注意地(dì)區間的(de)差異， 跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為(wèi)，促進房地(dì)産市場平穩健康發展。
2)國家住建部：拟出台收購商品房用于保障性住房指導意見。
2014年(nián)12月1日，針對地(dì)方政府收購商品房具體操作問題，住房和(hé)城鄉建設部(下稱“住建部”)拟出台收購商品房用于保障性住房指導意見，具體對地(dì)方政府回購或回租普通商品房分類做(zuò)出具體要求。
3)國家住建部：棚改房源将不再局限于政府主導。
2015年(nián)1月，房地(dì)産庫存高(gāo)企的(de)三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住房和(hé)城鄉建設部部長(cháng)陳政高(gāo)在包頭舉行的(de)全國棚戶區改造經驗交流會上表示，随着保障房建設的(de)持 續推進和(hé)棚改的(de)不斷深入，棚改房源将不再局限于政府主導建設，符合接受保障的(de)家庭可(kě)以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。
4)國家住建部：支持房地(dì)産開發企業将其持有房源向社會出租。
2015年(nián)1 月14日，住建部發布《關于加快培育和(hé)發展住房租賃市場的(de)指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企将其持有的(de)房源向社會出租、積極推進房地(dì)産投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
截至2014年(nián)12月底，全國商品房待售面積達到6.2億平方米的(de)曆史新高(gāo); 硬币的(de)另一(yī)面則是，2015年(nián)保障房任務量為(wèi)700萬套，融資一(yī)如(rú)既往地(dì)困難。
住建部上述《意見》找到了一(yī)個解決辦法：允許各地(dì)政府回購商品房作為(wèi)公租房，幫助開發商去(qù)化，開發商也可(kě)以自(zì)行經營租賃，且可(kě)以将租賃房打包為(wèi)REITs進行融資。“各地(dì)可(kě)以通過購買方式，把适合作為(wèi)公租房或者經過改造符合公租房條件的(de)存量商品房，轉為(wèi)公共租賃住房。”
上述《意見》與住建部2014年(nián)以來調控思路一(yī)脈相承：千方百計去(qù)庫存。風險點在于，如(rú)何對此類物業進行定價是一(yī)個難題。随着物業價格的(de)上升，如(rú)果政府高(gāo)價收購，未來出租後租金回報率可(kě)能會變差。
《意見》提到的(de)措施，不僅是促進合理(lǐ)住房消費和(hé)降低(dī)新房庫存的(de)重大創新，也是完善房地(dì)産行業長(cháng)效機制和(hé)優化住房結構體系的(de)重要環節。
預計在不久的(de)将來，将會看到新建住宅的(de)另類快速去(qù)化、連接新房市場和(hé)租賃市場的(de)住房租賃中介機構，以及住宅産品租售并舉的(de)盈利模式，甚至能看到房地(dì)産投資銀行的(de)出現。要實現長(cháng)期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的(de)金融措施，即REITs。
上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的(de)同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的(de)融資渠道(dào)。事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做(zuò)。2012年(nián)該機構曾在上海某區打包了公租房資産做(zuò)REITs，就在快成行的(de)時候因為(wèi)政府換屆而暫停。住建部傾向于首先進行公租房REITs的(de)實踐。
北上廣深的(de)國資房企或城投公司，有可(kě)能成為(wèi)REITs試點中的(de)企業主力。這類企業大量承接了保障性住房和(hé)政策性住房的(de)建設、運營任務，他們手中的(de)政策性住房資産，可(kě)以作為(wèi)REITs的(de)打包資産;并且，試點企業還需要兼有國企、地(dì)産、金融等資源。
試點需要突破的(de)一(yī)個環節是，需設立“特殊目的(de)公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs并上市。
對于試點單位來說，他們更多的(de)還是希望推進商業地(dì)産的(de)REITs進程。國內(nèi)大型開發商大多都已積累了大量的(de)持有物業，如(rú)華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年(nián)來，這些開發商已将輕資産提上日程。
但是，無論是公租房REITs還是商業地(dì)産的(de)REITs，目前推行的(de)難度都不小。
盈利難題，前述《意見》稱，要積極推進房地(dì)産投資信托基金(REITs)試點。
通過發行REITs，可(kě)充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道(dào)增加住房租賃房源供應。
積極鼓勵投資REITs産品。
各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開;但對于如(rú)何推進支持，如(rú)何進行優惠和(hé)補貼，并未提及。而商業地(dì)産的(de)REITs 同樣不容樂(yuè)觀。
根據廣發證券(000776)的(de)測算，當前國內(nèi)的(de)商業地(dì)産除了寫字樓的(de)收益率略高(gāo)于10年(nián)期國債收益外，其他商業物業的(de)收益均低(dī)于10年(nián)期國債收益率，尚無法*推行REITs，其中稅收優惠缺失和(hé)法律制度不健全是兩大原因。
*的(de)障礙在于稅收體制。
在REITs *為(wèi)盛行的(de)美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的(de)房地(dì)産資産也屬于免稅資産。在中國香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。
但國內(nèi)稅收體制對商業物業公司不利，導緻中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。盡管推行REITs困難重重，但國內(nèi)開發商在轉型壓力之下無不在思考如(rú)何“輕資産”。
其中動手較早的(de)是萬科。早在2013年(nián)，萬科便将北京金隅萬科廣場股權售予麥格理(lǐ)，萬科負責操盤管理(lǐ)運營，實現商業地(dì)産資本化。
2014年(nián)8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書，雙方拟成立資産平台公司，用于收購萬科所擁有的(de)9個商業物業。根據公告，凱雷和(hé)萬科分别持有資産平台公司80%和(hé)20%的(de)股權。預計資産平台公司将長(cháng)期持有商業物業，未來将以資産證券化為(wèi)目标退出。
2014年(nián)12月25日，針對旗下的(de)社區商業，萬科聯手深圳東方藏山資産管理(lǐ)有限公司(以下簡稱東方藏山)宣布進行一(yī)項商業資産管理(lǐ)的(de)合作，東方藏山将以收購物業産權和(hé)股權形式，收購萬科旗下涉及一(yī)二線城市共 計5個社區商業物業。
東方藏山表示，雙方聯手将要打造*隻中國社區商業REITs。
作為(wèi)國內(nèi)持有物業的(de)老大，萬達亦不甘落後。2015年(nián)1月14日，萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信托和(hé)快錢公司簽署投資框架協議，4家機構拟投資 240億元人民币，建設約20座萬達廣場。
與此同時，萬達還在與多家海內(nèi)外大型投行、保險公司和(hé)基金洽談，今年(nián)上半年(nián)将宣布更多類似的(de)投資計劃。就在2014年(nián)底，由全經聯等發起的(de)中國REITs聯盟成立。獲悉，聯合發起人中包括中信産業 基金、中信證券(600030)、華潤信托、金融街(000402)控股、北科建、易方達基金等衆多地(dì)産、金融機構。
中國REITs聯盟秘書長(cháng)王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。
但在中國，長(cháng)期以來，由于REITs這種合理(lǐ)金融工具的(de)缺失，不僅推高(gāo)了融資的(de)成本，也造成了房地(dì)産業和(hé)金融業難以解決的(de)死結，中國的(de)商業地(dì)産、養老事業、公租房乃至城鎮化的(de)發展，都遭到掣肘。
未來中國版REITs的(de)推出還有很多基礎制度要去(qù)完善。
2015年(nián)我國新開工建設保障性安居工程任務目标700萬套，基本建成480萬套。
對于完成方式，住房和(hé)城鄉建設部副部長(cháng)齊骥表示，可(kě)大力推進棚戶區改造的(de)貨币化安置，組織居民自(zì)主購買，或者由政府購買安置住房進行安置。指導督促商品住房較多的(de)城市，出台支持措施，将商品房轉化為(wèi)安置房，促進棚改與利用存量房的(de)有效銜接。與此同時推進國開行的(de)直接貸款與PPP市場化融資手段。
齊骥指出，各地(dì)安排公租房的(de)建設任務，必須自(zì)下而上，按需申報，盡力而為(wèi)，千萬不要為(wèi)了目标任務，不顧需要盲目加量。大力推進通過長(cháng)期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源，對縣城、産業園區更要按需定建，做(zuò)好規劃，避免閑置。棚改實施多年(nián)，待改造的(de)地(dì)塊多是商業開發價值小、資金平衡難的(de)區域。
因此，資金籌措難、拆遷安置難的(de)矛盾更加凸顯。在當前房地(dì)産市場下行壓力較大的(de)情況下，不少地(dì)方配套資金落實起來更加困難，在商品房項目中配建的(de)棚改安置房項目開工及施工進度都受到了不同程度的(de)影響。林區、墾區、獨立國有工礦地(dì)區配套市政基礎設施曆史欠賬多，資金籌措壓力更大。
由于地(dì)方政府财政收入銳減，再建保障房資金壓力加大也是保障建設轉向的(de)重要原因。利用現有房源做(zuò)安置房，可(kě)以在有效解決未來總庫存的(de)同時減少建設費用，化解地(dì)方的(de)财政負擔。
2015年(nián)1月20日國家統計局公布的(de)數據顯示，數據顯示，2014年(nián)，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年(nián)下降7.6%。
2014年(nián)末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年(nián)末增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米，辦公樓待售面積增加202萬平方米，商業營業用房待售面積增加361萬平方米。另外，2014年(nián)全國商品房銷售額為(wèi)76292億元，同比下降6.3%。
截止2014年(nián)末，全國商品房待售面積為(wèi)6.22億平方米，比2013年(nián)末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。
根據國家統計局公布的(de)數據，2014年(nián)全年(nián)，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去(qù)新開工面積，當前的(de)庫存量需要半年(nián)以上的(de)時間來消化。
房地(dì)産市場整體仍然将面臨較大的(de)庫存消化壓力。在庫存創新高(gāo)的(de)同時，2014年(nián)房地(dì)産開發和(hé)銷售增速顯著下降。
