佳兆業身陷破産重組風波尚未平複，近日再有為(wèi)數不少的(de)企業被曝陷入生存危機。上海證大出售合共62.5億股股份，相當于已發行股本的(de)約42.03%；南昌傳奇國際廣場因資金鏈斷裂或将爛尾；贛州首例房地(dì)産企業破産……新一(yī)輪房地(dì)産行業并購重組的(de)大潮正在來襲。
并購來襲
停牌多日的(de)上海證大日前正式對外宣布，戴志康家族已與一(yī)名買方簽訂協議，出售合共62.5億股股份，相當于已發行股本的(de)約42.03%，總代價為(wèi)12.51億港元。随着一(yī)紙公告的(de)披露，戴志康欲退出房地(dì)産的(de)消息也再次得到确認。
因退出外灘地(dì)王項目引起複地(dì)、SOHO兩家紛争，而為(wèi)全國所知的(de)證大地(dì)産近來在上海房地(dì)産業界的(de)地(dì)位每況愈下，甚至已從主流地(dì)産商淪落為(wèi)二三流中小房企，主力項目也從上海轉移到外地(dì)。證大集團近年(nián)來開展多元化發展戰略，一(yī)度在一(yī)二線城市拿下地(dì)王，被業內(nèi)稱為(wèi)“蛇吞象”。畢竟其實力不足以支撐其在房地(dì)産行業內(nèi)高(gāo)舉高(gāo)打，所以近兩年(nián)有關公司為(wèi)地(dì)王所累的(de)消息非常多，運營得也比較吃力。越秀證券分析師李尚偉表示，在低(dī)利潤率及低(dī)毛利率已成行業共識後，類似證大這樣的(de)一(yī)些中小型企業，在土地(dì)稀缺的(de)一(yī)線城市很難競争過大型房企，在不景氣的(de)二三線城市很難生存下去(qù)。
證大集團的(de)命運則絕非個案。據相關機構統計顯示，1月截至28日，共新增15家房企挂牌轉讓股權，涉及金額51億元，其中11家房企将*控股權甚至100%股權挂牌轉讓。而這些房企項目所處地(dì)幾乎均為(wèi)一(yī)線城市以外地(dì)區，三四線城市居多。
“當地(dì)巨大的(de)庫存壓力壓得開發商喘不過氣來。”一(yī)位開發商表示，“更可(kě)怕的(de)是，這些城市的(de)項目融資幾乎早已被金融機構放棄。”
賣股求生
業內(nèi)人士分析，根據1月以來挂牌轉讓股份的(de)企業特點判斷，多數企業因布局在三四線城市，包括市場形勢不好的(de)二線城市，難以實現銷售回籠資金。
甯波中智房地(dì)産發展有限公司轉讓75%股權；遼甯成源置業有限公司挂牌轉讓95.24%股權及4.97億元應收賬款，公司連續兩年(nián)虧損；湘潭和(hé)宇置業有限公司挂牌轉讓100%股權，挂牌價3.12億元，企業連續兩年(nián)虧損；邯鄲市實達房地(dì)産開發有限公司挂牌轉讓100%股權；三亞西元瑞和(hé)房地(dì)産開發有限公司轉讓60%股權，公司已連續兩年(nián)虧損。
業內(nèi)人士解析，遼甯多地(dì)、邯鄲、甯波這些省市的(de)庫存量一(yī)直高(gāo)居不下。而邯鄲去(qù)年(nián)就被曝出其庫存消化時間将長(cháng)達十年(nián)之久，其中已有多家房企資金鏈斷裂，甚至出現了開發商跑路、幾十個樓盤出現停工潮事件。
一(yī)家研究中心提供的(de)數據顯示，2014年(nián)共完成房地(dì)産并購案例187起，同比上升26.4%。業內(nèi)人士表示，房地(dì)産行業并購活躍度已躍居*，資金鏈趨緊的(de)中小房企未來将成為(wèi)這起并購潮的(de)犧牲者。
并購成常态
業內(nèi)人士表示，年(nián)初以來轉讓股份案例的(de)增多并不讓人意外。事實上，從2014年(nián)12月開始，房地(dì)産行業的(de)并購重組潮就已啓動。
據清科集團旗下私募通數據統計，2014年(nián)12月中國并購市場共完成297起交易，并購交易案例數上升109.2%，總金額上升79.8%。從并購案例數量上看，房地(dì)産行業排在*，完成32起案例，占案例總數的(de)10.8%。
清科研究中心認為(wèi)，國內(nèi)資本市場并購潮将會越來越猛。随着中國經濟結構變化，地(dì)産行業也進入新常态，而并購交易不斷增多将是房地(dì)産新常态的(de)顯著特征。
“環境變化是房企面臨債務危機的(de)重要原因。”中國社科院金融研究所研究員易憲容分析，國內(nèi)房企目前面臨着幾個方面的(de)夾擊：一(yī)是美元強勢緊縮，海外融資成本上升；二是房地(dì)産市場的(de)周期性調整，國內(nèi)金融機構對房企貸款收縮。同時，影子(zǐ)銀行讓企業的(de)融資成本過高(gāo)，也有可(kě)能成為(wèi)壓垮房地(dì)産企業的(de)*一(yī)根稻草(cǎo)。
佳兆業風波吹冷地(dì)産融資房企開啓新“找錢”模式
佳兆業風波在融創中國出手後出現轉機，但其對房地(dì)産行業的(de)影響卻有如(rú)“蝴蝶效應”。
一(yī)個*直觀的(de)表現是，境內(nèi)外的(de)金融機構和(hé)投資者都收緊了錢袋，他們在衡量市場風險的(de)同時，還要警惕類似佳兆業這樣的(de)政治風險，并拿着“放大鏡”排查和(hé)審視(shì)着。
有機構數據顯示，1月份房企海外融資、信托融資規模均銳減七八成。這讓資金鏈原本就已趨緊的(de)房企雪上加霜。
慶幸的(de)是，國內(nèi)房企的(de)再融資和(hé)中期票(piào)據通道(dào)逐步放開，以及房地(dì)産REITs(房地(dì)産信托投資基金)有望今年(nián)開啓試點，上市房企進行直接融資的(de)難度降低(dī)。
業內(nèi)人士分析，2015年(nián)房企将加大直接融資的(de)力度，且龍頭房企受益更多，一(yī)些小型房企可(kě)能會在這一(yī)輪洗牌中“出局”。
海外融資銳減
佳兆業出現債務違約、多個債權人向法院申請訴前财産保全，首先引發了內(nèi)房股海外債券價格的(de)跳水，進而影響到整個海外融資市場。
中原地(dì)産研究部統計數據顯示，今年(nián)1月宣布在海外資本市場融資的(de)僅7家房企，合計融資額度為(wèi)158億元人民币，同比銳減73%。去(qù)年(nián)同期進行海外融資的(de)房企有21家，融資額度達600億元人民币。
穆迪副總裁/高(gāo)級分析師梁鎮邦表示，受美聯儲今年(nián)稍後可(kě)能上調基準利率預期影響，中國房地(dì)産開發商的(de)境外融資成本已承受了一(yī)定的(de)上漲壓力。而佳兆業事件将進一(yī)步提升投資者和(hé)資金提供方所要求的(de)風險溢價。
“往年(nián)房企都會選擇在1月份海外大規模融資，這樣可(kě)以增加一(yī)年(nián)的(de)資金寬裕程度，有利企業的(de)資金安全，但受佳兆業事件等影響，出現了融資難的(de)現象。”中原地(dì)産首席分析師張大偉分析。
據了解，目前已有多家房企推遲了海外融資的(de)計劃。
事實上，海外市場過去(qù)一(yī)直是中國房企重要的(de)融資渠道(dào)，海外融資在香港上市的(de)中國房企債務總額中占比有的(de)高(gāo)達30%。
相比于內(nèi)地(dì)融資，海外融資的(de)成本較低(dī)，這也是房企鍾情海外融資的(de)*主要原因。目前，海外融資*常見的(de)是銀團貸款和(hé)發行票(piào)據、債券，這類融資方式的(de)利率一(yī)般不超過10%，而內(nèi)地(dì)信托、基金的(de)利率動辄15%以上。
隻要房企在海外上市，搭建了海外融資平台，就能夠較為(wèi)順暢地(dì)進行低(dī)成本的(de)海外融資。加上海外市場的(de)評級體系完善，當房企通過海外融資盤活了資金流、降低(dī)了負債率之後，相應的(de)評級也将提升，有利于房企獲得更低(dī)成本的(de)資金。
然而，佳兆業事件給如(rú)火如(rú)荼的(de)海外融資市場澆了一(yī)盆冷水。
1月1日，佳兆業發布公告稱，因董事會主席郭英成辭任觸發了一(yī)筆(bǐ)彙豐銀行4億港元貸款的(de)強制性提前還款條約，但佳兆業未能按期還款，成為(wèi)新年(nián)首例債務違約。雖然事後彙豐銀行對此達成了諒解，但此次事件成為(wèi)佳兆業陷入債務危機、财務困境的(de)導火索。
特别是佳兆業未償境外債務餘額規模龐大，總量達25億美元，加劇了市場對中國房地(dì)産業财務穩定性的(de)擔憂。
穆迪表示，佳兆業事件凸顯了中國房地(dì)産業所面臨的(de)監管與公司治理(lǐ)風險，短(duǎn)期內(nèi)中國房地(dì)産開發企業境外融資渠道(dào)将受一(yī)定程度的(de)負面影響。
另一(yī)方面，穆迪預計所有權結構相對分散，或有政府背景的(de)開發商仍能保持暢通的(de)融資渠道(dào)，因為(wèi)通常市場認為(wèi)此類開發商受類似事件或關鍵人物風險的(de)影響較小。
信托不碰傳聞名單公司
除了海外市場，境內(nèi)很多信托公司也在佳兆業事件中“中槍”，導緻信托公司開始對一(yī)些地(dì)産業務有意回避。
《*财經日報》記者曾調查發現，平安信托、華潤深國投信托、外貿信托、愛建信托等多家信托公司在2014年(nián)向佳兆業提供資金支持，總規模達數十億元。
在佳兆業出現首例債務違約之後，平安信托、華潤深國投信托、中鐵信托、愛建信托均已向法院申請對所涉佳兆業資産進行訴前财産保全。其中，愛建信托的(de)申請已經受理(lǐ)，所涉杭州五常的(de)杭溪隆業項目已經被查封。
“佳兆業事件對信托公司的(de)地(dì)産業務是雪上加霜的(de)，在考慮市場風險的(de)同時，還不得不考慮政治風險，而政治風險比市場風險更難琢磨，像佳兆業這樣前20強的(de)企業都能在短(duǎn)短(duǎn)的(de)幾個月內(nèi)分崩瓦解，何況其他中小地(dì)産企業。此事件以後，不少信托公司對地(dì)産項目更加謹慎，內(nèi)部也不斷做(zuò)項目排查。”某民營信托公司高(gāo)管昨日對《*财經日報》記者表示。
針對地(dì)産業務的(de)信托融資随之大幅縮水。用益信托在線統計數據顯示，1月房地(dì)産集合信托成立規模僅為(wèi)43.62億元，相比去(qù)年(nián)同期的(de)283.72億元下降84%。
深圳某知名信托公司人士透露，其實佳兆業出事前，信托公司已經大幅收緊房地(dì)産業務，因行業去(qù)庫存的(de)壓力較大，供應過剩存在較大風險。“今年(nián)批項目就更少，公司內(nèi)部否掉的(de)項目跟市場傳聞名單重合比較高(gāo)，主要都是看交易對手資質；對排名靠後的(de)公司項目，就算是上市公司都很謹慎。”
上述人士所說的(de)“傳聞名單”是指佳兆業事件後市場上流傳的(de)“深圳地(dì)産預警名單”，該名單包括佳兆業等在內(nèi)的(de)10多家深圳房企，暗示這些企業存在一(yī)定的(de)政治風險。
雖然這個名單遭到業內(nèi)否認，被指“謠傳”，但信托公司“甯可(kě)信其有，不可(kě)信其無”。
《*财經日報》記者從上海某信托公司風險控制部門人士處也得到了同樣的(de)說法：“對大部分信托公司來說，坊間傳聞的(de)深圳地(dì)産公司名單內(nèi)的(de)項目，基本不碰，名單以外都先留着。深圳以外的(de)地(dì)産項目，風控條件沒有太明顯的(de)變化，比如(rú)如(rú)果有資産抵押，或者有實際控制人擔保的(de)項目都可(kě)以做(zuò)。”
還有一(yī)個值得注意的(de)數據，根據用益信托統計，房地(dì)産公司今年(nián)必須償還2410億元信托資金，這意味着房地(dì)産信托将要迎來新的(de)兌付高(gāo)峰，房企的(de)資金壓力将進一(yī)步加大。
直接融資“接棒”
海外融資、信托融資門檻擡高(gāo)，行業庫存壓力不減，利潤下行，房企在2015年(nián)開局壞消息不斷，但同時也有利好政策出台。
*個利好政策是再融資的(de)進一(yī)步放開。1月中旬，證監會新聞發言人鄧舸表示，上市公司再融資、并購重組涉及房地(dì)産業務的(de)，國土資源部不再進行事前審查，對于是否存在土地(dì)閑置等問題認定，以國土資源部門公布的(de)行政處罰信息為(wèi)準；對于是否存在正在被(立案)調查的(de)事項，中介機構應當充分核查披露。
某研究中心分析師認為(wèi)，國土資源部退出房企再融資、并購重組的(de)事前審查，以及上市程序的(de)精簡，将大大提高(gāo)房企再融資效率，房企排隊上市、再融資現狀得以有效解決。
過去(qù)，國土資源部的(de)審核是房企再融資能否通過的(de)關鍵環節，由于一(yī)些房企項目衆多，結構複雜，核查時間往往較長(cháng)，經過層層審查審批後，至少要經過6個月的(de)時間。
自(zì)去(qù)年(nián)3月房企再融資重啓以來，已經有數十家房企提出了再融資計劃。
另一(yī)個利好消息是房地(dì)産REITs有望今年(nián)上半年(nián)開啓試點。日前有報道(dào)稱，現階段中央層面已對重啓房地(dì)産REITs觀點達成一(yī)緻，雖然還面臨政策層面的(de)限制，但有望以試點方式先行放開。
這意味着房企将更多繞開金融機構進行直接融資。
業內(nèi)認為(wèi)，融資環境的(de)變化将加劇房企分化，大型開發商市場份額繼續擴大，在融資上更具優勢，而小型開發商的(de)資金會更趨緊張，一(yī)些經營不善的(de)房企或将面臨被并購整合。
