繼“認房不認貸”後，二套房貸首付比例有望迎來5年(nián)以來的(de)首度下調。
在今年(nián)兩會政府工作報告中，李克強總理(lǐ)明确提出，支持居民自(zì)住和(hé)改善性住房需求。同時将“穩定住房消費”作為(wèi)六大消費支撐之一(yī)。
“預計接下來相關部委将會落實，對已有的(de)政策做(zuò)出相應調整，包括降低(dī)二套房貸首付比例至五成，下調二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”住建部政策研究中心副主任王珏林告訴《華夏時報》記者。
對此，央行副行長(cháng)潘功勝在兩會期間公開回應，央行已經在對房地(dì)産市場信貸等是否需要放松進行後期統計，以及對影響進行評估。
二套房貸調整預期高(gāo)
一(yī)位資深業內(nèi)人士認為(wèi)，決策層在兩會期間釋放出的(de)信号，往往成為(wèi)本年(nián)度政策指導方向。決策層明确表态支持改善性需求，意味着上半年(nián)放松二套房貸的(de)可(kě)能性較大。
“通常是兩會後，由相關部委來具體落實政策。”王珏林向本報記者表示，目前市場庫存量較大，需要進一(yī)步消化，應增強消費者購房能力，即通過降低(dī)二套房首付和(hé)利率來解決庫存問題。
在2014年(nián)的(de)兩會上，中央提出對房地(dì)産“分類調控”的(de)指導思想，暗示庫存較高(gāo)的(de)城市可(kě)自(zì)行決定是否放松調控，随後幾個月，二三線城市地(dì)方政府根據當地(dì)實際情況陸續放開了限購，而一(yī)線城市仍在堅守。
盡管去(qù)年(nián)地(dì)方政府在救市上不遺餘力，圍繞取消限購、稅費補貼等方面大做(zuò)文章(zhāng)，但效果卻并不明顯。截至目前，全國主要城市的(de)庫存量依然徘徊在高(gāo)位。
上海某房地(dì)産研究院副院長(cháng)認為(wèi)，支持改善性需求的(de)提法在2009年(nián)之後都沒有出現過，目前政策口徑重回2009年(nián)，這預示着二套房貸有放松的(de)可(kě)能。預計今年(nián)的(de)政策主要着力點将是，各方特别是金融機構對穩定住房消費需求提供支持。
“既然要保持市場平穩，房貸也應具有靈活度，過去(qù)房價上漲時，房貸可(kě)以收緊，那麽在行情不好時也可(kě)以放松。”王珏林說。
“今年(nián)房地(dì)産信貸政策改變的(de)可(kě)能性還是比較大的(de)”，央行某地(dì)方支行人士告訴記者，因為(wèi)目前經濟形勢不樂(yuè)觀，企業借貸欲望不高(gāo)，新興行業不能挑大梁，依舊(jiù)是傳統産業占比大，而房地(dì)産對經濟的(de)貢獻占比仍較大，政府不會放棄對房地(dì)産的(de)支持。
實際上，部分地(dì)方政府和(hé)房企，一(yī)直呼籲央行調整二套房貸款政策，希望央行在釋放改善性需求上有所行動。去(qù)年(nián)9月底，央行南昌中心支行發布文件，進一(yī)步支持放松房貸，二套房首付從70%降到60%，這是*央行省會支行發文明确放松限貸；去(qù)年(nián)8月份，杭州市人民政府聯系央行杭州中心支行，要求降低(dī)第二套住房貸款的(de)首付比例，但至今尚未有動作。
“我們預期二套房首付比例降低(dī)的(de)政策，将在上半年(nián)出台。”長(cháng)沙某房企營銷總監告訴記者，二線城市的(de)成交量尚未有明顯回升，市場沒有如(rú)政府期望的(de)反彈。由于首套置業者需求有限，促進成交隻能靠改善性需求，降低(dī)二套房首付和(hé)利率，對改善性需求入市至關重要。
仍有較大松綁空間
在去(qù)年(nián)放松首套房信貸的(de)“9·30”新政後，四個一(yī)線城市率先回暖，此外，杭州、天津、武漢、長(cháng)沙、成都、重慶等城市在2014年(nián)四季度成交也有所回升。但進入2015年(nián)，二三線城市再度感受到陣陣寒意。
“長(cháng)沙樓市仍是一(yī)潭死水”，長(cháng)沙當地(dì)一(yī)位房地(dì)産業內(nèi)人士告訴記者，房貸放松程度不明顯，對成交量的(de)促進有限，開發商仍處在艱難的(de)去(qù)庫存階段。
“鄂爾多斯樓市太慘淡，即便每平米一(yī)萬元的(de)成本，現在不論八千六千還是四千，都無人問津。”一(yī)位熟悉鄂爾多斯的(de)業內(nèi)人士稱，由于以前價格泡沫和(hé)存量太大，在能源價格下跌後，該市的(de)房地(dì)産業一(yī)蹶不振。
王珏林認為(wèi)，二套房首付比例下調可(kě)能不會一(yī)步降到四成，央行會根據國家經濟增速目标，新型城鎮化推進的(de)目标，以及考慮銀行的(de)風險，來綜合衡量房地(dì)産貸款政策。
目前的(de)二套房信貸政策始于2010年(nián)的(de)房地(dì)産調控，并在随後的(de)幾年(nián)逐步收緊。
2010年(nián)1月，“國十一(yī)條”出台，要求加大差别化信貸政策執行力度，二套房貸款首付款比例不得低(dī)于40％；當年(nián)4月，“國十條”規定二套房首付比例不得低(dī)于50%，房價過高(gāo)地(dì)區可(kě)暫停發放第三套房貸；2011年(nián)1月，力度空前的(de)新“國八條”規定二套住房首付款比例不低(dī)于60%、貸款利率不低(dī)于基準利率的(de)1.1倍；2013年(nián)2月，新“國五條”進一(yī)步加強了差别化住房信貸政策，北上廣深，以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都将二套房首付提高(gāo)至七成。
自(zì)去(qù)年(nián)“9·30”新政以來，央行已進行兩次降息、一(yī)次降準，釋放了一(yī)定的(de)流動性，房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地(dì)方支行人士稱，考慮到這幾年(nián)社會融資規模中，直接融資比例越來越高(gāo)，今年(nián)M2增速目标實際上仍較為(wèi)寬松，房地(dì)産信貸具有放松的(de)空間。
中部某省發改委人士告訴記者，房地(dì)産救市政策是否出台，主要取決于房地(dì)産投資增速以及房地(dì)産銷售數據是否回升，如(rú)果不明顯，政策還會繼續放松，地(dì)稅的(de)一(yī)半以上是由房地(dì)産及相關上下遊産業鏈提供，加之新興産業的(de)體量尚難對沖傳統産業的(de)收縮，房地(dì)産的(de)地(dì)位仍舉足輕重。
