今年(nián)初，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于農村土地(dì)征收、集體經營性建設用地(dì)入市、宅基地(dì)制度改革試點工作的(de)意見》(以下簡稱《意見》)，明确将在全國選取33個縣(市)進行土地(dì)改革，但該文件一(yī)直未對外公布。從中農辦主任陳錫文、國土部部長(cháng)姜大明等官員的(de)解讀來看，本輪土地(dì)改革不包括小産權房；目前正在推進的(de)不動産登記，小産權房也同樣沒份。
記者獲知，本輪土地(dì)改革的(de)*亮(liàng)點在于，較大幅度提高(gāo)了農村征地(dì)補償标準。原來的(de)法律規定是，按被征農地(dì)的(de)原有用途來确定補償，補償上限是不超過土地(dì)被征收前3年(nián)平均年(nián)産值的(de)30倍。下一(yī)步的(de)要求是，将綜合考慮土地(dì)用途和(hé)區位、經濟發展水平、人均收入等情況，來确定農地(dì)征補标準；對于政府征地(dì)造成的(de)失地(dì)農民，将全部納入養老、醫療等城鎮社會保障體系。
提高(gāo)補償标準之外，所謂集體經營性建設用地(dì)入市隻是限制在鄉鎮企業用地(dì)，而且“入市”的(de)前提是，必須符合國土部的(de)土地(dì)規劃和(hé)用途管制；宅基地(dì)制度改革方面，農民還是隻能一(yī)戶一(yī)宅，宅基地(dì)使用權轉讓，還是限制在本村村民之間，嚴禁城裏人到農村買地(dì)蓋房。
目前全國共有16.5萬平方公裏的(de)農村集體建設用地(dì)，其中農戶宅基地(dì)占比70%，鄉鎮企業用地(dì)占10%。
設限“入市”
土地(dì)改革涉及的(de)面很廣，業內(nèi)對本輪土地(dì)改革*為(wèi)關注的(de)是農村建設用地(dì)的(de)入市。《意見》明确了農村建設用地(dì)的(de)改革方向，業內(nèi)将之歸結為(wèi)“三塊地(dì)”改革。
與以往試點多在個别發達省份展開不同，本輪針對“三塊地(dì)”的(de)改革試點是在全國範圍內(nèi)展開，國土部對每個省(市、區)都給了試點名額。由于改革突破了現存土地(dì)管理(lǐ)制度，全國人大常委會還授權國務院，在33個試點縣(市)，暫時調整實施《土地(dì)管理(lǐ)法》、《城市房地(dì)産管理(lǐ)法》中相關“三塊地(dì)”的(de)有關規定。
按照陳錫文、姜大明兩位官員的(de)介紹，中央對“三塊地(dì)”改革非常“審慎”，遵從的(de)是“封閉運行、風險可(kě)控”的(de)原則，堅守的(de)三條改革底線是，土地(dì)公有制性質不能改變，耕地(dì)紅(hóng)線不能突破、農民利益不能受損。
對于農地(dì)征補标準，曾有業內(nèi)專家樂(yuè)觀預測，征補标準将在現有的(de)基礎上提高(gāo)10多倍，而一(yī)位國土部官員公開的(de)說法是，這純屬對土地(dì)改革的(de)曲解、誤讀，甚至有惡意炒作的(de)嫌疑。中農辦副主任韓俊也曾表示，征地(dì)補償提高(gāo)10倍的(de)說法不靠譜。
從公開報道(dào)的(de)《意見》內(nèi)容來看，下一(yī)步即便是要綜合考慮土地(dì)用途和(hé)區位、經濟發展水平等情況，*終也還是由政府來确定農地(dì)征補标準，不可(kě)能完全由市場來決定。用姜大明近期的(de)說法，試點縣(市)将“合理(lǐ)”提高(gāo)被征地(dì)農民分享土地(dì)增值收益的(de)比例。
此前，中國社科院的(de)一(yī)份報告顯示，現在全國失地(dì)農民累計已達4000萬~5000萬。對于由此可(kě)能帶來的(de)問題，相關部門在加大就業培訓力度的(de)同時，還會将符合條件的(de)被征地(dì)農民全部納入養老、醫療等城鎮社保體系。
蔡繼明等專家認為(wèi)，本輪相關“三塊地(dì)”的(de)改革，重點是放在提高(gāo)征地(dì)補償标準上，對集體經營性建設用地(dì)入市、宅基地(dì)制度的(de)改革力度都很小。為(wèi)此，在《意見》印發之前，他曾聯合16名土改專家，向中央深改領導小組提交“報告”，建議加快建立城鄉統一(yī)建設用地(dì)市場的(de)步伐，适度開放小産權市場，但結果卻是成效甚微。
結合3月日開始實施的(de)《不動産登記暫行條例》，可(kě)以看出，中農辦、國土部等方面對小産權房還是“冷處理(lǐ)”，不登記更不發證，這意味着，小産權房合法化的(de)路途還很遙遠。
改革分歧
相關“三塊地(dì)”改革是近期的(de)熱點話題之一(yī)。陳錫文在全國兩會上表示，33個試點縣(市)的(de)土地(dì)改革是從現在到2017年(nián)底。在本輪試點改革結束之後，中農辦、國土部等方面将進行綜合評估，如(rú)果改革成效顯著，有利于經濟發展，就要修改現行的(de)法律條款，反之，“那就繼續恢複實行現在的(de)條款”。
原國家土地(dì)管理(lǐ)局規劃司副司長(cháng)鄭振源告訴經濟觀察報，其實，早在1999年(nián)至2002年(nián)期間，國土部就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州等地(dì)開展了農村集體建設用地(dì)流轉試點，包括宅基地(dì)改革試點在內(nèi)，現在全國22個省(區、市)已經有近20年(nián)的(de)實踐經驗，而且有的(de)地(dì)方還出台了集體建設用地(dì)流轉的(de)政策法規。
至于土地(dì)改革進展緩慢的(de)原因，一(yī)方面，緣于相關主管部門認為(wèi)，許多地(dì)方土地(dì)改革都觸犯了相關法律法規，應該先完成修法，再“依法”實施改革；另一(yī)方面，主管部門也并不認可(kě)這些地(dì)方取得的(de)土地(dì)改革經驗和(hé)成果。
北京大學(xué)國家發展研究院院長(cháng)周其仁、清華大學(xué)政治經濟學(xué)研究中心主任蔡繼明等專家認為(wèi)，如(rú)果本輪土改“入市”的(de)農地(dì)僅限于鄉鎮企業用地(dì)，就無法實現十八屆三中全會提出的(de)，建立城鄉統一(yī)的(de)建設用地(dì)市場的(de)土地(dì)改革目标。
在一(yī)些公開場合，陳錫文、姜大明等官員均表示，要繼續實施集體經營性建設用地(dì)、宅基地(dì)等試點改革，在獲得經驗之後，再通過對現行的(de)相關土地(dì)法律法規進行修改，這樣才可(kě)以在全國範圍內(nèi)實施新的(de)土地(dì)制度改革，否則就是違法的(de)。
與陳錫文、姜大明等官員的(de)觀點不同，蔡繼明、鄭振源等土地(dì)改革專家認為(wèi)，雖然之前各地(dì)的(de)土地(dì)改革做(zuò)法不一(yī)，但國土部等方面隻要深入實際，結合各地(dì)的(de)土地(dì)改革成果和(hé)經驗，就可(kě)以成功總結出一(yī)套集體土地(dì)入市的(de)法律體系，不别再拖延土地(dì)改革步伐。
對此，有農業部官員對經濟觀察報分析表示，當土地(dì)改革過程中出現與相關法律法規沖突的(de)矛盾時，基本都是采取“立”、“改”、“廢”三種處理(lǐ)手段，很多時候相關法律沒有修改，就意味着這項改革不能在全國範圍內(nèi)實行。現在隻能靠相關立法機關在一(yī)定期限、一(yī)定範圍內(nèi)進行授權，同意在特定地(dì)區不實行部分法律的(de)部分條款，來推動試點地(dì)區的(de)改革。
對于有些專家認為(wèi)宅基地(dì)改革力度不大，前述農業部專家補充表示，在較長(cháng)的(de)時期內(nèi)，國家還是嚴禁農村宅基地(dì)的(de)自(zì)由買賣，防止大量城裏人到農村買地(dì)建房，導緻出現“逆城市化”問題。
