在今年(nián)的(de)政府工作報告中,李克強總理(lǐ)“抓緊實施戶籍制度改革,落實放寬戶口遷移政策”、“制定實施城市群規劃,有序推進基礎設施和(hé)基本公共服務同城化”、“控制超大城市人口規模”等言論,備受開發商關注。
如(rú)果按照城市群規劃,實現基礎設施和(hé)公共服務同城化,未來可(kě)能會有更多一(yī)線城市的(de)購房者前往中小城市置業。如(rú)同河北的(de)燕郊、江蘇的(de)昆山、浙江的(de)嘉興對北京或上海外來人口的(de)分流。“但要想在短(duǎn)期內(nèi)改變人口集中湧入一(yī)二線城市的(de)情況非常困難,戶籍制度改革很難一(yī)蹴而就。”中國房地(dì)産業協會研究中心總監回建強直言,由于中小城市短(duǎn)期無法集聚大量資源,難以和(hé)大城市相提并論,因此三四線城市的(de)購房需求的(de)培育仍然需要一(yī)些時間。
配套也要跟進
李克強總理(lǐ)在政府工作報告中提到“要完善設市标準,實行特大鎮擴權增能試點,控制超大城市人口規模,提升地(dì)級市、縣城和(hé)中心鎮産業和(hé)人口承載能力,方便農民就近城鎮化。”
城鎮規劃水平的(de)提高(gāo),将決定未來的(de)人口流向,這也将在很大程度上影響未來樓市的(de)發展方向。
由于我國目前現行的(de)戶籍制度附着了較多的(de)利益,跟社會保障、公共服務等緊密相連,不同區域和(hé)省份之間差别巨大。由于住房和(hé)戶籍之間存在密切的(de)聯系,伴随房地(dì)産發展而來的(de)各項社會問題與日俱增。随着戶籍制度改革的(de)推進,如(rú)果在中小城市享受和(hé)大城市同等的(de)公共服務,那麽三四線城市的(de)房地(dì)産市場就會蘊藏巨大的(de)需求。
不過,目前的(de)戶籍制度改革尚未在我國大規模推廣,僅在部分區域的(de)部分城市進行了試點,從目前的(de)市場情況來看,中小城市從中受益的(de)難度仍然較大。
新城控股高(gāo)級副總裁歐陽捷認為(wèi),目前中小城市的(de)購房需求主要來自(zì)兩個方面:一(yī)方面是無法承受大城市房價的(de)人選擇回鄉置業;另一(yī)方面是小孩的(de)教育需求和(hé)老人的(de)養老需求。但是要想靠這兩個因素拉動中小城市的(de)購房需求,目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可(kě)以加快人口導入,但是就業、醫療、教育等配套需求如(rú)果沒有及時跟進的(de)話,單純的(de)中小城市開放落戶限制的(de)影響非常有限。”
歐陽捷表示,僅靠戶籍制度的(de)改革還無法真正推動中小城市的(de)發展,隻有社會福利政策、産業支撐、學(xué)校和(hé)醫院等基礎設施全部到位後,才能幫助中小城市留住人,才能将潛在需求轉變為(wèi)真實需求。三四線城市未來有成長(cháng)空間,但是目前存量規模仍然太大,利好消息隻能起到促進去(qù)化的(de)作用,對于開發商而言,短(duǎn)期內(nèi)并沒有太多機會。
需與大城市為(wèi)鄰
政府工作報告中還提到了要制定實施城市群規劃,有序推進基礎設施和(hé)基本公共服務同城化。“社保同城化”是城市群建設的(de)重要內(nèi)容之一(yī),目前已有多地(dì)實現了社保同城化或者正在努力推進同城化。
實際上,“同城化”早已頻頻見諸報端,“京津冀一(yī)體化”早已是時下的(de)熱門詞彙,北部灣經濟區的(de)南甯、北海、欽州、防城港四個城市去(qù)年(nián)已經實現了社保同城化,而在推進或者醞釀同城化的(de)還有廈漳泉、甯鎮揚、成德綿、長(cháng)株潭、武漢城市圈等多個區域經濟體。
從這些樣本來看,“同城化”一(yī)般由一(yī)個中心城市和(hé)多個節點城市構成。這也就意味着,大城市周邊的(de)中小城市會有比較多的(de)機會。因為(wèi)率先改善的(de)交通設施和(hé)産業基礎,對于外來人口的(de)吸引力将會增強,房價較區域中心城市相對低(dī)廉,這些中小城市可(kě)以直接獲得來自(zì)大城市的(de)“溢出效應”。
以毗鄰上海的(de)浙江嘉興為(wèi)例,由于2008年(nián)開始上海的(de)醫保可(kě)以在嘉興直接使用,對當地(dì)養老地(dì)産等在內(nèi)的(de)房地(dì)産項目銷售有所帶動。
綜合嘉興市統計調查大隊和(hé)嘉興房産超市網數據,2009年(nián)嘉興普通住宅成交套數超過了兩萬套,2010年(nián)有所回落,2011年(nián)嘉興樓市在号稱“史上*嚴厲的(de)政策”影響下跌入谷底,成交套數僅為(wèi)9275套,但是随後三年(nián)樓市再度升溫,分别達到了14521套、17305套和(hé)15065套。與此同時,嘉興的(de)常住人口也從2009年(nián)的(de)431.2萬人增加到了2013年(nián)的(de)455.8萬人,城鎮居民人均居住面積五年(nián)內(nèi)約增加了10%。
盡管嘉興樓市的(de)銷售數據與中國樓市的(de)總體走勢相近,但是平穩的(de)人口增長(cháng)和(hé)較快的(de)去(qù)化速度,已經證明了一(yī)線城市周邊中小城市的(de)吸引力。
恒大嘉興項目一(yī)名內(nèi)部人士告訴《每日經濟新聞》記者,“恒大綠洲”去(qù)年(nián)1月份交房以來,去(qù)化已經超過90%,其中的(de)确有不少來自(zì)上海的(de)購房者。而江蘇昆山,由于地(dì)鐵可(kě)以直達上海,也成為(wèi)不少購房者的(de)選擇。
據了解,中南建設此前在湖北潛江、遼甯營口等中小城市去(qù)化情況不佳,但是一(yī)名內(nèi)部人士告訴記者,經過戰略調整,公司重心更側重蘇州、南京等節點城市,因此取得了比較好的(de)業績。
億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為(wèi),一(yī)般的(de)三四線城市現在機會很少,但是部分緊靠大城市的(de)中小城市情況則相對好一(yī)些,因為(wèi)更多的(de)承接了一(yī)線城市的(de)産業轉移和(hé)人口導入。
