樓市觀察
當前五年(nián)期以上商業貸款基準利率為(wèi)5.9%，而同期公積金利率隻有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當于商業貸款基準利率打6.8折。因此，住建部和(hé)各地(dì)政府，都在積極籌劃降低(dī)公積金貸款門檻，通過滿足和(hé)刺激合理(lǐ)的(de)住房需求，穩定房地(dì)産市場和(hé)經濟。
“兩會”期間及其後這段時間，國家層面暫無重大房地(dì)産政策出台，但關于政策放松的(de)消息頻傳，尤其是公積金政策惹人關注。比如(rú)，北京公積金中心昨日回應，北京現行政策中針對90平米以下房屋，首付款要求為(wèi)兩成。上海研究大幅提高(gāo)住房公積金個貸限額，拟調整為(wèi)單人可(kě)貸70萬元（之前40萬元），每戶*可(kě)貸140萬元（之前80萬元）。
雖然，早在2010年(nián)國家政策就有規定，首套商業性貸款首付*三成，而建築面積在90平方米（含）以下的(de)首套房，首付*二成。很多人以為(wèi)廣州、濟南等地(dì)将首套房公積金貸款首付降低(dī)至二成是新政，實際是種誤解。
但是，多地(dì)二成首付再度提上議程，顯然是對公積金政策有所放松。為(wèi)什麽各地(dì)紛紛選擇現在放松公積金政策？首先，2015年(nián)房地(dì)産政策有必要繼續放松。其一(yī)，近日公布的(de)數據表明，2015年(nián)經濟開局偏低(dī)。全國固定資産投資增幅由2014年(nián)的(de)15.7%降至2015年(nián)1-2月的(de)13.9%，消費品零售增幅由2014年(nián)的(de)12%降至1-2月的(de)10.7%，昨天公布的(de)3月彙豐制造業PMI初值隻有49.2，創近11個月新低(dī)，處于收縮區間。
而房地(dì)産數據，比總體經濟數據，還要更糟糕。1-2月份全國房地(dì)産開發投資增幅、房屋新開工跌幅、房企購地(dì)面積跌幅、商品房銷售跌幅等都差于2014年(nián)1-12月份，雖然其中有去(qù)年(nián)基期值偏高(gāo)、今年(nián)年(nián)初樓市處于降溫之後的(de)階段有關，但仍表明全國房地(dì)産并未企穩，仍然對經濟增長(cháng)構成負面影響。
而在官方表述上其實也已經初露端倪。今年(nián)“兩會”上，李克強總理(lǐ)在政府工作報告中提出：堅持分類指導，因地(dì)施策，落實地(dì)方政府主體責任，支持居民自(zì)住和(hé)改善性住房需求，促進房地(dì)産市場平穩健康發展。這是時隔六年(nián)之後，政府報告中再次出現“支持改善需求”的(de)字眼。
近日還有媒體報道(dào)，高(gāo)層密切關注樓市出現的(de)問題，要求住建部等部門研究對策，做(zuò)好政策儲備，穩定房地(dì)産市場。有關部門已準備相關儲備政策，正等待合适時機推出，其中包括将使用公積金購買首套房的(de)首付比例降至兩成。
個人房貸政策包括兩部分。一(yī)是商業性房貸，二是公積金貸款。其中，商業性房貸是主導，但在當前利率市場化改革加快推進、社會實際利率居高(gāo)不下的(de)背景下，商業銀行在商言商，為(wèi)了維護自(zì)身的(de)商業利益，并不情願大幅降低(dī)房貸門檻、支持購房者，尤其是不願降低(dī)房貸利率。
與商業性房貸不同的(de)是，公積金貸款政策不涉及商業機構的(de)商業利益，主要由政府操控，便于根據官方意願進行調整，而且利率遠較商業貸款利率優惠。當前五年(nián)期以上商業貸款基準利率為(wèi)5.9%，而同期公積金利率隻有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當于商業貸款基準利率打6.8折。因此，住建部和(hé)各地(dì)政府，都在積極籌劃降低(dī)公積金貸款門檻，通過滿足和(hé)刺激合理(lǐ)的(de)住房需求，穩定房地(dì)産市場和(hé)經濟。
由于商業銀行落實不給力，公積金政策放寬必将成為(wèi)2015年(nián)各地(dì)救市的(de)重要工具和(hé)抓手。這将有利于刺激自(zì)住需求，同時在其他政策暖風頻吹之下，今年(nián)一(yī)二線城市的(de)樓市複蘇大局已定。
