國土資源部、住房城鄉建設部《關于優化２０１５年(nián)住房及用地(dì)供應結構促進房地(dì)産市場平穩健康發展的(de)通知》２７日對外公布。通知要求各地(dì)積極應對房地(dì)産市場形勢變化——“變化”這個詞在本次通知裏，有兩大看點可(kě)說、一(yī)個問題待解。
讓市場做(zuò)主：套型可(kě)以“改”
立足市場實際需求，科學(xué)把握住房供應套型結構——通知的(de)一(yī)大亮(liàng)點，就是提出優化住房供應套型結構：在建商品住房項目，在不改變用地(dì)性質和(hé)容積率等規劃條件前提下，房地(dì)産開發企業可(kě)以适當調整套型結構；對不适應市場需求的(de)住房戶型做(zuò)出調整，滿足合理(lǐ)的(de)自(zì)住和(hé)改善性住房需求。
強調多渠道(dào)籌措房源時，通知要求進一(yī)步加大住房保障貨币化工作力度，将符合條件的(de)商品住房作為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房房源。整體購買在建房地(dì)産項目用于棚改安置房和(hé)公共租賃住房，或将尚未開工建設的(de)房地(dì)産用地(dì)轉為(wèi)棚改安置房和(hé)公共租賃住房用地(dì)的(de)，允許其适當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
很大程度上，這意味着２００６年(nián)以來的(de)“兩個７０％”或“９０／７０”政策的(de)*退出。城市新審批、新開工住房項目，套型建築面積９０平方米以下住房面積所占比重須達到開發建設總面積７０％以上；廉租住房、經濟适用房和(hé)中低(dī)價位、中小套型普通商品住房建設用地(dì)年(nián)度供應量，不得低(dī)于居住用地(dì)供應總量７０％。這被稱為(wèi)“兩個７０％”或“９０／７０”政策。随着房地(dì)産市場“去(qù)行政化”，這一(yī)政策在地(dì)方層面的(de)調控中已經逐步退出。
平心而論，針對當時房地(dì)産市場狀态，“９０／７０”政策對房地(dì)産市場狀态結構改變起到了不小作用，剛需小戶型房源顯著增加。當然９年(nián)下來，小戶型存量攀升、出現積壓。随着改善型消費持續增加，限購取消、限貸放寬，适應居民居住條件改善需求，調整“９０／７０”政策，盡管多少有些馬後炮，但也是大勢所趨。
損有餘以補不足：用途可(kě)以“變”
根據市場狀況，各地(dì)可(kě)以研究制訂未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)用途轉換方案，通過調整土地(dì)用途、規劃條件，引導未開發房地(dì)産用地(dì)轉型利用——這是通知又一(yī)個看點。
通知的(de)*部分，就提出合理(lǐ)安排住房及其用地(dì)供應規模，住房供過于求的(de)要适當控制２０１５年(nián)住房開發建設規模進度；住房供應明顯偏多的(de)市縣，或在建住宅用地(dì)規模過大的(de)市縣，應明顯減少住宅用地(dì)供應量直至暫停計劃供應。房地(dì)産市場上，“房”的(de)去(qù)化壓力、“地(dì)”的(de)去(qù)化壓力，既有市場因素，也有政策、因素，歸根到底是政策與市場“脫節”。提出促進房地(dì)産用地(dì)結構調整，就是要以用途之“變”突圍。
根據通知，房地(dì)産供應明顯偏多或在建房地(dì)産用地(dì)規模過大的(de)市縣，可(kě)以根據市場狀況，研究制訂未開發房地(dì)産用地(dì)的(de)用途轉換方案，通過調整土地(dì)用途、規劃條件，引導未開發房地(dì)産用地(dì)轉型利用，用于國家支持的(de)新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的(de)開發建設，促進其他産業投資。
近來，從養老産業到旅遊休閑，中央出台一(yī)系列措施促進新興産業發展。所有這些發展項目，總是要從紙上落到地(dì)上。在大多數省市用地(dì)指标極為(wèi)緊張的(de)情況下，土地(dì)用途依規改變，可(kě)以盤活存量，擠出閑置用地(dì)，損有餘以補不足。
變則通：政府怎麽“管”
目前我國的(de)房地(dì)産業，在“去(qù)行政化”過程中，分化格局嚴重、去(qù)庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如(rú)何分類調控、因地(dì)制宜，不調、微調、大調，分寸如(rú)何拿捏，考驗着地(dì)方政府。
兩部門明确：加強聯動監管。對在房地(dì)産開發和(hé)交易環節中有嚴重違法違規行為(wèi)的(de)房地(dì)産開發企業，及違反有關資質管理(lǐ)規定的(de)房地(dì)産開發企業，國土資源主管部門将根據住房城鄉建設主管部門提供的(de)處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地(dì)産用地(dì)的(de)競買；國土資源主管部門要及時将在土地(dì)市場中有違法違規行為(wèi)的(de)房地(dì)産開發企業信息告知住房城鄉建設主管部門，住房城鄉建設主管部門要依據房地(dì)産開發企業資質管理(lǐ)規定，予以相應處罰；情節嚴重的(de)，依法注銷其資質證書。
土地(dì)用途“變”，套型結構“改”，都屬于政策的(de)變通。“變”能否“通”，關鍵在是否置身于“去(qù)行政化”進程之內(nèi)，既要防止不作為(wèi)，更要防止亂作為(wèi)。省級人民政府負總責，市縣人民政府負主體責任，有關部門要認真履職，确保措施不落空、不跑偏。工作不到位的(de)要責成整改，對有關責任人進行問責。特别是涉及相關土地(dì)出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監督。
