近期，住房和(hé)城鄉建設部要求各地(dì)放寬公積金貸款政策，進一(yī)步降低(dī)公積金貸款門檻以及住房公積金首付有望降低(dī)至兩成的(de)消息，引起社會各界的(de)廣泛關注。公積金在“放下身段”後，能否提振樓市、減輕購房者負擔成為(wèi)業內(nèi)争議的(de)焦點。
住房公積金成房地(dì)産調控工具？
3月24日上午，北京市公積金中心稱，北京現行政策中針對90平方米以下的(de)房屋，首付款将從三成降至兩成。不隻是北京降低(dī)了首付款要求，據媒體梳理(lǐ)，目前福建、濟南、甯波等地(dì)都已出台穩樓市政策，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出台政策。國管公積金也加大了貸款限額。3月18日，中央國家機關住房資金管理(lǐ)中心發布關于進一(yī)步調整住房公積金個人貸款有關問題的(de)通知。
通知明确将加大對職工購買首套房的(de)貸款支持力度。通知顯示，在北京住房公積金管理(lǐ)委員會确定的(de)貸款*額度內(nèi)，綜合考慮借款申請人的(de)繳存時間、個人賬戶餘額、還款能力、配偶繳存情況等因素确定住房公積金個人貸款具體額度。
3月20日，住房和(hé)城鄉建設部部長(cháng)陳政高(gāo)在該部召開的(de)全國電視(shì)電話會議上提出，要提高(gāo)資金使用效率，發揮住房公積金的(de)潛力，簡化手續，建立方便快捷的(de)業務流程，縮短(duǎn)辦理(lǐ)時限。對此，專家分析稱，此舉是釋放剛性需求以及穩定房地(dì)産市場的(de)“救市”措施。
但在業內(nèi)不少人士看來，住房公積金政策的(de)刺激力度不會有預期那麽明顯。一(yī)方面，一(yī)二線城市房價普遍過高(gāo)，購房者貸款一(yī)般還是以商業貸款為(wèi)主，公積金貸款隻是輔助，因此降房價才是去(qù)庫存根本；另一(yī)方面，利用公積金刺激樓市需求政策的(de)可(kě)持續性并不高(gāo)，隻是根據公積金資金的(de)狀況來進行調整的(de)。有些地(dì)方的(de)公積金并不富餘，并不适合做(zuò)出類似的(de)放松政策。
不過，在去(qù)年(nián)全國樓市整體低(dī)迷的(de)情況下，當前地(dì)方政府紛紛對公積金貸款作出調整，讓閑置的(de)資金流通起來，提振購房者的(de)積極性，從大環境來看顯得尤為(wèi)迫切。各地(dì)出台的(de)政策也體現了這點，如(rú)放寬貸款條件、降低(dī)貸款首付成數、擴大貸款額度，乃至允許異地(dì)購房申請公積金貸款等。在業內(nèi)看來，住房公積金實際已成為(wèi)地(dì)方政府對房地(dì)産調控的(de)政策工具。
從購房者角度來看，公積金貸款門檻降低(dī)，對于老百姓自(zì)住性需求購房的(de)決策有比較大的(de)相關性和(hé)影響力。舉例來說，從商業銀行貸款100萬元的(de)話，以20年(nián)為(wèi)期，按照當前6.15%的(de)利率計算，累計還款需要170多萬元。而使用公積金貸款，同樣的(de)貸款金額和(hé)年(nián)限，累計還款少20多萬元。
另外，我國各地(dì)方之間的(de)公積金并沒有打通，各地(dì)公積金數量和(hé)提取情況也不相同。很多城市公積金總量龐大，但由于申請門檻高(gāo)，手續繁瑣，一(yī)直沒有充分發揮功能。
2008年(nián)時，業內(nèi)專家就指出，全國各地(dì)公積金存在規模高(gāo)達4000億元的(de)閑置資金，這些閑置資金的(de)地(dì)區分布很不均衡。适時調整政策，盤活這筆(bǐ)巨額政策性資金，運用這筆(bǐ)巨額資金發放保障性住房貸款，完全符合住房公積金制度的(de)本來宗旨，實現公積金的(de)住房投融資功能作用。
因此，從這一(yī)角度來看，消除公積金沉澱，降低(dī)貸款門檻、提高(gāo)貸款限額是盤活公積金這一(yī)住房金融工具的(de)途徑之一(yī)。
對樓市有何影響
近期，各地(dì)公積金政策調整已經影響到樓市成交量。
中原地(dì)産監測顯示，二手房市場方面明顯回暖。3月24日，中原地(dì)産監測的(de)40個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比上升2%，其中一(yī)線城市表現*，環比上升7%，二線及三四線城市則基本持平。3月以來，新房市場較春節前期回升明顯，但較年(nián)初仍存在一(yī)定差距，與去(qù)年(nián)同期相比則大體持平。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%，但較1月同期下降14%。
對此，中原地(dì)産市場總監張大偉向媒體表示，公積金曆來是房地(dì)産微調的(de)先頭部隊，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預示着未來的(de)政策取向。
在他看來，當前經濟增長(cháng)放緩壓力不減，房地(dì)産業将繼續為(wèi)經濟平穩增長(cháng)作出重要貢獻。因此，2015年(nián)房地(dì)産政策将延續去(qù)行政、重市場的(de)調控思路。
降低(dī)公積金申請門檻、激活改善購房需求的(de)作用在業內(nèi)則有不同看法。
上海公積金管理(lǐ)中心政策法規處副研究員叢誠此前一(yī)直認為(wèi)，公積金政策調整并非房價漲跌的(de)決定性因素，在他看來，隻要樓市産生波動，公積金貸款額度就必然會在資金不夠的(de)時候下調，在資金寬松的(de)時候上調。
複旦大學(xué)房地(dì)産研究中心主任尹伯成教授也認為(wèi)，提高(gāo)公積金貸款額度，對目前樓市影響并不大，他對媒體表示，降低(dī)公積金門檻、提高(gāo)公積金貸款額度更多的(de)意義是改變購房者心理(lǐ)預期。
不少從事二手房銷售的(de)人士告訴記者，公積金政策的(de)調整屬暫時性政策，因此，局部城市出現的(de)樓市回暖并不能說明公積金對于樓市有立竿見影的(de)效果。在實際中，買房的(de)人還是以商業貸款為(wèi)主。因為(wèi)有剛性需求的(de)多是年(nián)輕人，而年(nián)輕人工作時間短(duǎn)，公積金能夠提取的(de)金額很少，不足以支付高(gāo)昂的(de)房價，所以隻能通過商業貸款來買房。
但也有房産中介指出，提高(gāo)公積金貸款額度，對于中低(dī)收入家庭更有幫助。
根據叢城此前透露的(de)數據來看，目前房貸主力盡管以商業銀行的(de)貸款為(wèi)主，但公積金占整個房貸的(de)比重也不容小觑，在全國來講可(kě)能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盤活公積金貸款，對于緩解樓市低(dī)迷、減輕購房者壓力、提升地(dì)方經濟都是有良性作用的(de)。
“道(dào)理(lǐ)顯而易見，如(rú)果選擇商業貸款，購房者将要負擔高(gāo)額利息；而僅憑公積金貸款又通常不夠買房。”一(yī)位房産銷售經理(lǐ)告訴記者，提高(gāo)公積金貸款數額，能夠使購房家庭有更多的(de)貸款選擇。即使公積金不夠買房，也能通過組合貸款的(de)方式，達到降低(dī)購房成本的(de)目的(de)。
