昨日接受南都記者采訪的(de)經濟學(xué)家普遍認為(wèi)，房貸新政或隻能對房地(dì)産市場起到短(duǎn)期提振作用，長(cháng)期依然難以改變房地(dì)産下滑頹勢。對整個經濟的(de)作用也是如(rú)此。
2015年(nián)以來宏觀經濟增速不斷下降，其中，占國民經濟支柱性地(dì)位的(de)房地(dì)産業市場表現尤其疲軟。民生證券研究院執行院長(cháng)管清友表示，去(qù)年(nián)9·30房貸新政和(hé)11·22降息之後，房貸利率雖然開始下降，但量依然偏緊。全國整體銷量仍未企穩，庫存居高(gāo)不下。房地(dì)産業的(de)低(dī)迷，一(yī)方面通過上下遊産業鏈加大經濟下行壓力，另一(yī)方面拖累地(dì)方政府土地(dì)出讓金收入，加劇地(dì)方财政和(hé)債務壓力。
房貸新政出台後，房地(dì)産業乃至宏觀經濟會企穩回升嗎？管清友認為(wèi)，房貸新政可(kě)以使房地(dì)産市場短(duǎn)期壓力緩解，卻無法扭轉中長(cháng)期趨勢。原因有四：*，剛需人口已進入下降通道(dào)，即便生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的(de)趨勢。第二，房地(dì)産的(de)賺錢效應已經消失，市場預期短(duǎn)期無法扭轉。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的(de)意願将系統性下降。第四，中央已經放棄了2003年(nián)确立的(de)将房地(dì)産作為(wèi)支柱産業的(de)思路，新思路是政府負責保低(dī)端，其他的(de)交給市場。
而且從長(cháng)期看，房地(dì)産高(gāo)庫存的(de)壓力仍如(rú)“泰山壓頂”。僅從去(qù)年(nián)看，根據國家統計局數據，去(qù)年(nián)全國在建、竣工和(hé)新開工的(de)商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去(qù)年(nián)商品房銷售面積為(wèi)12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如(rú)此懸殊，前幾年(nián)超量供應土地(dì)形成的(de)泡沫短(duǎn)期內(nèi)難以消化。
清華大學(xué)中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明還擔心，房貸新政會對中國花費很大氣力推進的(de)過剩産能清理(lǐ)帶來阻力。在房貸新政的(de)刺激下，可(kě)能會有一(yī)些開發商又開始大力開發。過去(qù)幾年(nián)，房地(dì)産的(de)高(gāo)速發展，帶動上下遊産業鏈産能大量增長(cháng)，以至于造成了多個行業的(de)産能過剩。從2011年(nián)開始，中國一(yī)直在緻力于清理(lǐ)過剩産能，以促進經濟恢複。現在，房地(dì)産開發如(rú)果再度擴張，鋼鐵、水泥等這些已經過剩産能調整的(de)行業将死灰複燃。
股市反應
10地(dì)産股漲停
市場對樓市接連的(de)利好政策反應強烈，昨日午後房地(dì)産闆塊再度快速拉升，地(dì)産闆塊昨日大漲4.75%。其中榮安地(dì)産、中天城投、深深房A、招商地(dì)産、香江控股、國興地(dì)産、金科股份、天房發展、保利地(dì)産、實達集團等10隻地(dì)産股漲停。
專家觀點
房價很可(kě)能上漲甚至幅度不會小
中原地(dì)産首席分析師張大偉認為(wèi)，二套房首付從60%-70%調整為(wèi)40%，對于市場來說，起碼可(kě)以直接增加10%的(de)有效購買需求。
昨日，恒大集團董事局主席許家印在接受南都記者采訪時也認為(wèi)，今年(nián)房地(dì)産總體銷量好于2014年(nián)是“可(kě)以肯定的(de)”。廣州維森置業董事長(cháng)張維倫表示，今年(nián)在政策對剛需和(hé)首改的(de)支持下，開發商肯定會樂(yuè)于向市場需求穩定且容量較大的(de)一(yī)二線加碼進軍。
中原地(dì)産分析稱，特别是在今年(nián)一(yī)二線城市的(de)供需關系改善明顯，房價很可(kě)能上漲，甚至幅度不會小。
不少中介人士表示，已經有很多準購房者緻電咨詢，買方賣方都很熱心。
雖一(yī)時利好但大幅上漲可(kě)能性不大
新政能否長(cháng)期激發樓市活力？也有不少人表示，一(yī)時的(de)刺激之後，長(cháng)期效應很難說。房地(dì)産市場告别高(gāo)增長(cháng)、回歸平穩的(de)大趨勢恐怕一(yī)時難以扭轉。
偉業我愛我家副總裁胡景晖表示，雖有刺激作用，但房價大幅上漲的(de)可(kě)能性不大，因為(wèi)從現階段宏觀樓市整體結構性供過于求的(de)特征來看，業主方提價隻會面臨有價無市的(de)被動。
胡景晖認為(wèi)，新政将刺激改善型需求的(de)提前釋放，将促進大戶型、高(gāo)價房的(de)銷售，但不會創造新的(de)需求，“因為(wèi)首付比例降低(dī)後貸款會增加，購房人獲得按揭的(de)難度反而會有所加大”。正榮集團南京公司總經理(lǐ)助理(lǐ)吳強表示，新政帶來的(de)利好并非立竿見影，“我們更多地(dì)寄希望于央行降息，進一(yī)步減少貸款的(de)成本。”
多位高(gāo)級代理(lǐ)負責人表示，購房者的(de)熱情比起前幾年(nián)明顯不足，“盡管政府的(de)救市信号一(yī)個接一(yī)個，但市場買賬的(de)并不多。”
開發商反應
“漲價，4月1日執行”
與往年(nián)相比，今年(nián)3月份深圳的(de)開發商推盤節奏出現放緩，意在觀測兩會前後政策走向。昨日，南都記者采訪了深圳數家開發商，均表示4月份将會漲價。
深圳市華興廣實業有限公司副總經理(lǐ)潘勇認為(wèi)，去(qù)年(nián)巡視(shì)組視(shì)察後，開發商介入深圳城市更新效率出現放緩，導緻未來一(yī)兩年(nián)的(de)供應量偏少，因此不少開發商實質上會想方設法把銷售節奏變慢，提價可(kě)能性就很大。
東莞永江房地(dì)産開發有限公司營銷負責人黃文楓在聽聞新政後，立馬在微信群中表示：“漲價，4月1日執行”。他稱，這已屬該公司旗下在鳳崗的(de)樓盤永江臻萃園今年(nián)第二次漲價，上周就已經得到老闆的(de)批複。
“這時選擇漲價是愚蠢的(de)”
東莞虎門南部灣萬科城營銷總監李文畫稱，雖然此次國家對于樓市的(de)支持力度很大，但并不會出現2008年(nián)全民湧入的(de)景象。目前，包括東莞在內(nèi)的(de)許多城市，商品房庫存量十分龐大，特别是一(yī)線城市，受這些年(nián)去(qù)化較低(dī)庫存壓力很大。
二套房首付門檻的(de)降低(dī)，肯定會刺激樓市成交量有所上揚，但不會迎來爆發式增長(cháng)。房地(dì)産市場已進入白銀時代，投資性客戶現在已基本絕迹，隻有那些有着切實改善型需求的(de)客戶，才會積極入市置業。
昨日許多開發商在朋(péng)友圈稱，将在4月初提價。“在我個人看來，這麽做(zuò)是十分愚蠢的(de)，目前東莞很多區域競争壓力很大，一(yī)旦提價，就等于把客戶推向了周邊樓盤，這對自(zì)身的(de)快速走量是沒有好處的(de)。”李文畫說。
中山一(yī)開發商也認為(wèi)，樓市不可(kě)能像2008年(nián)一(yī)樣*複蘇，目前中山樓市競争激烈的(de)情況下不敢貿然提價。
業主故事
早買2天房多交2萬稅
張小姐剛購買了一(yī)套滿2年(nián)而未滿5年(nián)的(de)小戶型，于上周五過戶，交了2萬多的(de)營業稅。而昨日财政部出台的(de)新政規定，免征營業稅的(de)年(nián)限由原先的(de)5年(nián)改為(wèi)2年(nián)。如(rú)果晚兩天，上周五交的(de)2萬多元的(de)稅就不用交了，心裏甚是郁悶。不過再一(yī)想，年(nián)前交了定金的(de)這套房，現在相同房源*成交總價已經貴了7萬多，她心裏又平衡了。
二手業主放棄簽約準備漲價
陳小姐于2011年(nián)在中山映翠豪庭購買了一(yī)套公寓，原計劃這周與買家簽約以23萬元的(de)價格賣掉。當得知昨日國家出台新政，購房滿兩年(nián)就能免征營業稅時，她立刻決定放棄賣房，打算和(hé)買家商量漲價。
“能省1萬多的(de)營業稅！這個費用說好是買家承擔，現在沒有了，那我不就可(kě)以加到房價上去(qù)了嗎？”陳小姐算了筆(bǐ)賬：按此前政策，購房未滿5年(nián)需征收5.6%的(de)營業稅，她需多支付14112元。“在中山實施這個政策之前，我決定不賣了，準備再和(hé)買家再談談價。”陳小姐說。
剛需買家後悔遲遲沒下手
“看到救市消息，簡直氣炸了。”趙小姐說，2014年(nián)下半年(nián)，廣州郊區房價部分跳水，趙小姐打算購買首套住房，但工作還不滿一(yī)年(nián)，資金不夠充裕，遲遲沒有下手。
“現在二套房首付比例下調，房價短(duǎn)期內(nèi)必定水漲船高(gāo)”，趙小姐很焦灼，不知是該迅速出手搶房，還是先炒股賺錢。“房地(dì)産庫存量大，長(cháng)期來看還是不看漲”，可(kě)誰能肯定呢(ne)，趙小姐陷入了迷茫。
