一(yī)位國務院參事室相關人士告訴經濟觀察報，政府對樓市的(de)政策思路日益明顯，即經濟下行期，房地(dì)産仍是有效支撐經濟增長(cháng)的(de)基礎，貨币、稅收、金融等則是穩樓市的(de)定向工具。
這位曾參與樓市調控讨論的(de)人士透露，中央政府樓市政策儲備，有可(kě)能依照三步走的(de)思路逐步釋放，一(yī)是穩定住房消費階段；二是調整供應階段；三是樓市強化階段。該思路已經在相關部委中達成共識。
觀察人士認為(wèi)，區别于短(duǎn)期調控，這是在為(wèi)樓市調控長(cháng)效機制即房地(dì)産稅的(de)推出做(zuò)基礎性工作。但毋庸置疑，一(yī)旦政策落地(dì)，将對低(dī)迷的(de)房地(dì)産市場提供支撐。
根據國家統計局數據，房地(dì)産投資增幅已經連續幾個月下降，商品房成交量也持續萎縮。在今年(nián)的(de)政府工作報告中，李克強總理(lǐ)明确提出要穩定房地(dì)産市場。
本屆政府啓動了房地(dì)産市場正常化的(de)進程。過去(qù)兩年(nián)中，針對樓市的(de)包括限購、限價等行政性措施，也在逐漸剝離(lí)，目前仍在實行限購的(de)城市隻有北上廣等特大城市。
可(kě)以預見，如(rú)果房地(dì)産市場持續回落，進一(yī)步的(de)穩定政策還會陸續出台。
新政
今年(nián)3月30日，央行、銀監會、住建部聯合發文，降低(dī)商貸二套房首付至4成，住房公積金貸款購房首付比例一(yī)套房調減至二成。财政部則宣布對持有不超過兩年(nián)的(de)商品房交易免征20%的(de)營業稅。之前隻有滿五年(nián)交易才會享受免稅優惠。
這是自(zì)去(qù)年(nián)“9·30新政”以來，決策部門第二次出手穩定樓市。
2014年(nián)9月30日，央行、銀監會聯合出台《關于進一(yī)步做(zuò)好住房金融服務工作的(de)通知》，放松了對與自(zì)住需求密切相關的(de)房貸政策。
目前四大銀行、招商銀行、光大銀行等陸續執行“3·30新政”。
經濟觀察報調查了解，目前“3·30新政”隻是讓北京、上海、深圳等城市二手房出現微漲的(de)局面，重慶、武漢、長(cháng)沙、濟南城市樓市依然平穩，沈陽、無錫、長(cháng)春、鄂爾多斯、貴州成交量依然低(dī)迷，房地(dì)産闆塊在股市上的(de)表現僅僅是昙花一(yī)現，“3·30新政”的(de)第二天，尾盤上證指數房地(dì)産股出現1%的(de)跌幅。“3·30新政”還包括二手房交易營業稅免征期限實行“5改2”，以一(yī)套市場成交價格100萬元的(de)普通住宅為(wèi)例，超過2年(nián)但未滿5年(nián)，之前出售時需要繳納5%的(de)營業稅即5萬元，以5萬元營業稅為(wèi)基準，分别需要繳納6%、3%、2%的(de)城建稅、教育稅附加和(hé)地(dì)方教育附加稅合計0.6萬元，在新政策下，這筆(bǐ)合計5.6萬元的(de)費用被減免。
上海财經大學(xué)公共經濟管理(lǐ)學(xué)院教授胡怡建說，減免5.6萬元的(de)費用是為(wèi)了刺激改善性人群入市，增加房屋的(de)交易量。
在國稅總局一(yī)位官員看來，“5改2”不僅是樓市調控的(de)手段，更是當前稅制結構調整的(de)重點，“将房地(dì)産交易環節的(de)稅費進行歸類、清理(lǐ)和(hé)整合，将之平移到房地(dì)産稅，對開發、交易環節實行輕稅，提高(gāo)保有環節稅負，部分稅收合并和(hé)調整是确定的(de)，這是稅制改革的(de)方向之一(yī)，目前房地(dì)産稅立法（草(cǎo)案）已進入研讨階段，力争2017年(nián)上會審議。”
下一(yī)步
圍繞“3·30新政”，*的(de)變數在于各大商業銀行的(de)态度。
中國農業銀行信貸處一(yī)位人士告訴經濟觀察報，2014年(nián)“9·30新政”未得到各大銀行的(de)有力支持，原因在于按照基準利率是5.35%打7折做(zuò)業務，利率隻有3.7%，銀行的(de)利潤空間得不到保障。
“為(wèi)緩和(hé)息差收入的(de)降低(dī)，2015年(nián)房地(dì)産抵押目标任務提高(gāo)了好幾個點，下調二套房首付是銀行完成任務的(de)業務補充，這就是銀行為(wèi)什麽會願意支持‘3·30新政’的(de)原因。”上述農行人士說。
“個人住房抵押貸款是銀行*質的(de)核心資産，不良率是*的(de)，銀行的(de)議價能力也很高(gāo)，任何銀行都是這樣。”興業銀行首席經濟學(xué)家魯政委說。
經濟觀察報獲悉，為(wèi)進一(yī)步落實“3·30新政”的(de)效果，央行可(kě)能通過窗口指導形式利用票(piào)據貼現、降準等形式繼續釋放流動性。
經濟觀察報同時獲知，若“330新政”未達到預期目标，第二階段調整供應政策有望從以下手段來調整：首先是利率市場化走向，取消“房貸利率是基準利率上浮1.1倍限制”會成定向，但房貸利率折扣并不會呈現大幅度波動。其次是調整差額稅收制度，即取消“不滿5年(nián)非唯一(yī)住房要征收高(gāo)達20%的(de)個人所得稅”。
再次，可(kě)能會進一(yī)步取消限購，目前實行限購的(de)30多個城市中，隻有上海、深圳、廣州仍保留了限購，因此，部分市場人士對在極端情況下，這些城市取消限購仍抱有期望。*，面對通貨緊縮壓力，央行通過貼現票(piào)據和(hé)社會資本等工具釋放流動性已是必然趨勢。
民生證券分析師管清友表示，本輪樓市調整是短(duǎn)期因素和(hé)中長(cháng)期因素共振的(de)結果，既有信貸偏緊的(de)政策因素，也有庫存偏大、人口結構調整、房地(dì)産去(qù)投資化屬性增強等市場自(zì)身因素；因此，房貸新政隻解決了信貸偏緊的(de)短(duǎn)期影響因素，隻能短(duǎn)期緩解樓市壓力，卻無法扭轉樓市進入下行通道(dào)的(de)中長(cháng)期趨勢。
李克強在當選總理(lǐ)後的(de)*次樓市調控表态就是“加快建立樓市長(cháng)效機制”，房地(dì)産稅已作為(wèi)樓市調控長(cháng)效機制納入日常改革議題。
經濟觀察報獲悉，要構建樓市長(cháng)效調控機制，需對房地(dì)産稅立法，首先要搭建房地(dì)合一(yī)的(de)不動産登記信息平台、啓動納稅人識别号、起草(cǎo)房地(dì)産稅立調整稅負進行減稅，目前這些具備串聯邏輯的(de)事項已在實踐中并聯執行。
此外，經濟觀察報獲悉，各個地(dì)方政府正在悄然籌建“十三五”住房發展規劃，這些地(dì)方政府正在緊鑼密鼓地(dì)摸底當地(dì)人口數量、不動産數據、産業分布、城鎮化率等，這次摸底的(de)目的(de)也是為(wèi)建立“十三五”期間多元化、多層次的(de)住房供應體系奠定基礎。
