住建部公積金監管司司長(cháng)張其光等住建部官員撰文稱，中國設立國家住房銀行的(de)條件已經基本成熟。這一(yī)消息近日迅速發酵，令沉寂已久的(de)住房信貸資産證券化議題重回輿論中心。
該文分别從十八屆三中全會《決定》的(de)政策依據、公積金資金規模龐大和(hé)公積金管理(lǐ)中心人員機構齊備，以及住房公積金貸款風險準備金充足，四個方面來論證國家住房銀行的(de)可(kě)行性。其思路基本為(wèi)在整合眼下公積金資源的(de)基礎上，整體移植公積金體系，建立一(yī)個國家住房政策性銀行。
公積金制度積弊難除，資源碎片化正是痼疾之一(yī)，統合公積金資源是一(yī)直以來的(de)呼籲，也符合住建部自(zì)身的(de)利益。由于撰文的(de)筆(bǐ)者以住建部公積金監管司司長(cháng)為(wèi)首，固然有擴權驅動之嫌，但不可(kě)否認，在當前房地(dì)産市場持續低(dī)迷、中低(dī)收入階層住房需求難以滿足、公積金區域性“沉睡”與入不敷出并存的(de)情況下，是否需要建立國家住房銀行，的(de)确有其讨論的(de)價值。
不過，如(rú)果依照文中整合并移植公積金體系的(de)方法，在現實中首先需要解決的(de)就是公積金屬地(dì)管理(lǐ)的(de)問題。公積金的(de)屬地(dì)管理(lǐ)，令其利益被地(dì)方瓜分，這也是區域性不平衡和(hé)低(dī)效的(de)主要原因所在。隻是，正是由于屬地(dì)管理(lǐ)所形成的(de)固有利益，導緻公積金資源多年(nián)來難以整合，住建部或許想借助國家政策的(de)力量以國家住房銀行的(de)名義趁勢将其整合，但地(dì)方自(zì)然不樂(yuè)意吐出口中的(de)“肥肉”而被收編，遭遇阻礙幾乎是必然的(de)。
而相對于通過移植公積金體系建成國家住房銀行的(de)可(kě)行性，其有效性更值得探讨。
國家住房銀行作為(wèi)解決公衆住房問題的(de)政府公共政策被提出與讨論，無法避免地(dì)會被冠以“中國版‘兩房’”的(de)稱呼。“兩房”指的(de)是美國*的(de)住房抵押貸款機構房利美(FannieMae)與房地(dì)美(FreddieMac)。國家住房銀行與“兩房”的(de)思路均為(wèi)“以市場化手段融資，國家财政兜底”的(de)政府幹預與市場化運作結合的(de)模式，提供住房資金保障。不同的(de)是，“兩房”是通過購買各種直接為(wèi)購房者提供貸款的(de)貸款機構的(de)房屋抵押貸款，來确保住房抵押貸款金融機構有充足的(de)資金以低(dī)利率貸款給購房者，也就是說，“兩房”是不直接向購房者提供貸款的(de)。而國家住房銀行目前的(de)設想，顯然是直接向購房者提供低(dī)息按揭貸款，再輔以按揭貸款證券化，也就是當前正在運行的(de)公積金統籌升級版加上M BS(住房抵押貸款證券)。
當年(nián)，“兩房”作為(wèi)次貸危機的(de)源頭而臭名昭著，原理(lǐ)是，在超低(dī)利率的(de)貨币政策與積極的(de)财政政策下，住房抵押貸款的(de)标準被不斷降低(dī)，金融機構大量發放次級抵押貸款，房地(dì)産泡沫破裂後大量投機者及低(dī)收入者斷供而直接引發了次貸危機，其中風險管理(lǐ)失控是被诟病*多的(de)原因。中國此次提出的(de)國家住房銀行模式，如(rú)果采取的(de)是整合并移植公積金體系的(de)模式，一(yī)方面是利率水平很高(gāo)，另一(yī)方面是由于行政審批的(de)繼續存在，似乎可(kě)一(yī)定程度上避免風險管理(lǐ)失控的(de)問題。然而，移植公積金體系将會引發一(yī)個根本性的(de)問題，國家住房銀行的(de)核心價值在于市場化運作與政府幹預結合，而如(rú)果隻是将公積金統合起來，包括現有的(de)龐大公積金機構、冗雜的(de)人員和(hé)整個體系繼續運作，等于将導緻低(dī)效的(de)運作模式延續了，不存在市場化運作，自(zì)然也就違背了市場化運作與政府幹預結合的(de)初衷。
住房貸款資産證券化是未來趨勢，國家住房銀行本身确有其價值。無論是ABS(資産支持證券)模式，或是低(dī)息貸款與M BS相結合的(de)模式，其運作模式均需細緻的(de)研究與設計，但絕不宜簡單整合并移植積弊已深的(de)公積金系統。
