種種迹象表明，為(wèi)穩定樓市，決策層在下一(yī)盤很大的(de)棋。
前不久，一(yī)則住建部官員論述“設立國家住房銀行條件已成熟”的(de)文章(zhāng)透露了政府主管部門對樓市調控頂層設計的(de)構想。住建部住房公積金監管司司長(cháng)張其光、處長(cháng)崔勇撰文稱，以住房公積金制度為(wèi)基礎，設立類似國家住房銀行的(de)政策性住宅金融機構，是增加住房消費需求的(de)有效措施，應抓緊組織實施。
“設立國家住房銀行的(de)想法在這一(yī)時間節點上提出有特殊的(de)意義。在住建部官員的(de)分析中，穩定房地(dì)産市場、增加住房消費需求是設立住房銀行的(de)重要條件，這與當前樓市調控*主要的(de)市場目标相統一(yī)，更容易獲得認可(kě)。”國務院發展研究中心金融研究所一(yī)位負責人告訴《華夏時報》記者。
雖然設立國家住房銀行并非一(yī)朝一(yī)夕的(de)事，但如(rú)果将它與之前9·30政策中提出的(de)MBS、REITs以及本屆政府多次提出的(de)“研究建立住宅政策性金融機構”放在一(yī)起，就能更清楚地(dì)看到中央穩定樓市的(de)思路。
探路國家住房銀行
按照張其光的(de)設想，這一(yī)以公積金制度為(wèi)基礎的(de)國家住房銀行，将整合各地(dì)住房公積金管理(lǐ)中心為(wèi)其“網點”，向繳存住房公積金職工提供低(dī)息住房貸款，增加中低(dī)收入家庭住房消費需求。同時，公積金在國家住房銀行彙總，将可(kě)以實現地(dì)區之間的(de)調配與流動，解決地(dì)區之間的(de)公積金使用矛盾。
“目前，各地(dì)分開管理(lǐ)的(de)事業化住房公積金管理(lǐ)體制，對公積金這一(yī)大筆(bǐ)資金沒有進行投資和(hé)金融風險管理(lǐ)的(de)能力。住房公積金資金的(de)閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配，但在分割體制下，各地(dì)資金很難調用流通。”一(yī)直關注公積金體制改革的(de)上海社科院研究員張泓銘指出。
長(cháng)期以來，一(yī)邊是銀行房貸利率高(gāo)、放款難，一(yī)邊卻有數萬億公積金沉澱資金“沉睡”，這樣的(de)矛盾現狀早已被各方诟病。張其光文章(zhāng)中引用的(de)數據顯示，截至2014年(nián)底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。目前，全國共有管理(lǐ)中心342個，業務網點2651個，從業人員3.8萬人。
“從技術層面來講，設立國家住房銀行的(de)這一(yī)做(zuò)法可(kě)操作性較強。如(rú)果各地(dì)住房公積金管理(lǐ)中心可(kě)以直接整合，那麽住房銀行的(de)資本金、組織架構及人員配備就已基本齊全。”中國銀行金融研究部研究員張偉指出。
公開數據顯示，目前，全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為(wèi)超額撥備，這可(kě)轉化為(wèi)住房銀行資本金。
業內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者，作為(wèi)一(yī)個專業的(de)政策性住房金融機構，國家住房銀行初期隻需實行标準的(de)金融機構運作準則，形成全國集中決策、分散管理(lǐ)、資金統一(yī)調撥的(de)特殊住房金融系統，納入國家統一(yī)的(de)金融監管體系。
但真正實施起來，實現這樣的(de)角色轉換并非易事。
“公積金制度改革之所以難以推進，正是因為(wèi)其中涉及到各種複雜的(de)利益。”一(yī)位接近住建部的(de)知情人士告訴記者，一(yī)方面目前住房公積金主要由地(dì)方公積金管理(lǐ)中心管理(lǐ)支配，如(rú)果設立國家住房銀行，那麽地(dì)方利益将受到影響；此外，當前的(de)住房公積金主要存入中國建設銀行的(de)賬戶中，一(yī)旦建立住房保障銀行，資金池發生改變，也将帶來重大利益調整。
實際上，由于此前在推進國家住房銀行過程中遇阻，中央在2014年(nián)設立了國家開發銀行住房金融部作為(wèi)政策性住房金融機構的(de)*初嘗試，主要解決棚改和(hé)保障性住房的(de)建設資金需求。
業內(nèi)分析人士陳劍波指出，與國開行主要針對保障房、基礎設施和(hé)開發商解決貸款需求的(de)定位不同，國家住房銀行應着眼中低(dī)收入購房者，發揮低(dī)利率、普惠性金融作用，滿足個人住房需求。
政策的(de)通盤考量
“設立類似國家住房銀行的(de)政策性銀行，這樣的(de)想法早幾年(nián)住建部就曾提出過，但因為(wèi)改革阻力較大，一(yī)直沒有繼續推進。如(rú)今住建部再次提出這一(yī)想法，也充分說明穩定樓市的(de)緊迫性。”上述接近住建部的(de)知情人士對記者表示。
就在4月10日，國務院出台意見，明确要求住建部、發改委、财政部等15部委要負責堅持分類指導，因地(dì)施策，落實地(dì)方政府主體責任，支持居民自(zì)住和(hé)改善性住房需求，并要求加大城鎮棚戶區和(hé)城鄉危房改造力度。
“當前穩定樓市的(de)關鍵在于釋放購房需求，而釋放需求*的(de)辦法就是通過金融機構降低(dī)購房者的(de)資金成本，從去(qù)年(nián)的(de)9·30政策到今年(nián)的(de)3·30政策，都體現了這樣的(de)調控邏輯。同時，按照市場歸市場、保障歸政府的(de)調控原則，設立國家住房銀行的(de)思路與這樣的(de)政策邏輯也一(yī)脈相承。”上述國務院發展研究中心金融研究所負責人指出。
陳劍波指出，設立國家住房銀行，将沉澱的(de)住房公積金統一(yī)調配，用于保障中低(dī)收入者購房，這将釋放很大一(yī)批剛需及剛改需求入市。去(qù)年(nián)的(de)9·30政策是從銀行信貸方面尋找刺激剛需入市的(de)突破口，但由于商業銀行的(de)市場經營逐利性，政策落地(dì)效果并不理(lǐ)想。這也要求用于“政策保障”端口的(de)國家住房銀行能盡快推進。
“盡管從2014年(nián)開始，中央及相關部委很少再提樓市調控的(de)頂層設計，但實際上，對樓市調控的(de)頂層設計一(yī)直在加速搭建及細化。”國務院發展研究中心一(yī)位負責人指出。
“其中，類似國家住房銀行的(de)這種政策性住房金融機構對于穩定購房需求有着重要的(de)意義。”陳劍波指出，一(yī)方面，國家住房銀行提供低(dī)利率資金，有利于緩解中低(dī)收入者的(de)購房壓力；另一(yī)方面，國家住房銀行與MBS分别是擴大公積金和(hé)商業貸款這兩類資金流動性的(de)必然通道(dào)，這在中央提出“盤活存量”的(de)政策背景下更具有實際作用。
MBS是指銀行把貸出的(de)住房抵押貸款中符合一(yī)定條件的(de)貸款集中起來，形成一(yī)個抵押貸款的(de)資金池，利用貸款集合體定期發生的(de)本金及利息的(de)現金流入發行證券，并由政府機構或政府背景的(de)金融機構對該證券進行擔保。
在去(qù)年(nián)的(de)央行9·30政策中，中央曾明确提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長(cháng)的(de)專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自(zì)住房和(hé)改善型普通自(zì)住房貸款投放。
也正是從去(qù)年(nián)開始，銀監會已經批複了多家銀行的(de)信貸資産證券化（ABS）業務資格申請，ABS的(de)發行規模和(hé)頻率都在不斷增加。作為(wèi)與之并行的(de)住房抵押貸款支持證券（MBS）也在政策推動下成為(wèi)銀行業務研究的(de)主要對象。
此外，在樓市調控的(de)頂層設計中，作為(wèi)穩樓市、調節存量房市場的(de)重要政策，房地(dì)産稅也在加速推進中。
财政部财政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康此前曾表示，房地(dì)産稅目前正在加快立法。從具體時間表來看，2015年(nián)房地(dì)産稅應該進入立法程序，如(rú)果2016年(nián)能夠完成立法，2017年(nián)将正式依法*實施。
