曾幾何時，做(zuò)低(dī)房價成為(wèi)買賣雙方避稅的(de)“法寶”，也是業內(nèi)衆人皆知的(de)“潛規則”。然而從去(qù)年(nián)底普通住宅新标準開始實行後，各區房地(dì)産交易中心內(nèi)的(de)評估公司對二手房的(de)評估價逐漸收緊，評估價逐步提升，能做(zuò)低(dī)房價的(de)空間逐漸被壓縮。
評估價逐漸提高(gāo)
賀小姐想借新政出台的(de)機會在闵行買套房，她看中的(de)房子(zǐ)真實挂牌價是280萬元。根據新調整的(de)普通住宅标準，外環外的(de)普通住宅總價标門檻是230萬元，她一(yī)直希望房價能被做(zuò)低(dī)到230萬元左右。這樣“非轉普”之後，契稅、營業稅、個稅等加起來能節省好幾萬元。節前，中介向其“打包票(piào)”，聲稱可(kě)以做(zuò)低(dī)到普通住宅的(de)房價水準，然而，等她挂牌時，中介卻說*隻能做(zuò)到240多萬元。
許多中介近期都發現做(zuò)低(dī)房價的(de)空間越來越小了。原因是評估公司的(de)評估價逐漸提高(gāo)，原先還能蒙混過關的(de)“成交價”現在過不了關。
調價并無規律可(kě)循
“從去(qù)年(nián)底開始，基本上每個月都會調整一(yī)次評估價。”徐彙區一(yī)位中介門店經理(lǐ)說，“有時候每月要調兩次，每次幅度不算太大，大概5％左右。”這種情況下，即便客戶要求非常急迫，中介也不再信心滿滿地(dì)保證做(zuò)低(dī)的(de)數額，更不敢信口開河，以免到時候被“卡住”，導緻違約。
上海八達國瑞房地(dì)産估價有限公司總經理(lǐ)胡亮(liàng)說，這段時間部分區的(de)二手房評估價确實有過上調，不過這無“規律”可(kě)循，“不是說一(yī)定要一(yī)個月調整一(yī)次，而是看實際房價是否有變化。”總而言之，所謂通過做(zuò)低(dī)房價來避稅的(de)操作難度将越來越大。
評估價來自(zì)兩部分
評估公司的(de)評估依據到底是什麽？怎麽來判斷這套房是被做(zuò)低(dī)房價還是房東誠心低(dī)價出售呢(ne)？一(yī)般來說，評估數據來源主要有兩部分組成:一(yī)是近期同一(yī)樓盤所有二手房的(de)成交價格，二是評估公司與中介合作，獲得某一(yī)樓盤近期的(de)挂牌價格。由這兩方面數據加權平均得到該樓盤近期的(de)市場平均價格。“原則上，我們的(de)核價标準還要在這個平均價格的(de)基礎上再下浮約10％。所以說，這個核價标準一(yī)定是低(dī)于正常市場價的(de)，如(rú)果二手房交易價比這個标準還低(dī)，那麽，就有很大可(kě)能是做(zuò)低(dī)房價了。”胡亮(liàng)說，評估價調整後，公司也注意到市場上做(zuò)低(dī)房價的(de)行為(wèi)有所收斂，“以前我們還能看到市場價八折以下的(de)交易價格，現在八折以下‘野豁豁’的(de)價格基本看不到了。”
[詳解做(zuò)低(dī)房價隐患]
做(zuò)低(dī)房價對于購房者來說，表面上可(kě)以省稅，但後續隐患并不少，比如(rú)“做(zuò)低(dī)房價”後的(de)貸款實際比例會有所降低(dī)。如(rú)200萬元的(de)房屋，按首付三成計算，其首付60萬元，銀行實際貸款額為(wèi)140萬元；而如(rú)果做(zuò)低(dī)到150萬元的(de)話，銀行實際貸款額卻為(wèi)105萬元，按此計算，除了客戶所要支付銀行首付的(de)45萬元之外，其做(zuò)低(dī)合同價所産生的(de)差額50萬還需另外補齊，即一(yī)共要付95萬元房款，無形中加大了許多購房成本。
另一(yī)方面，假如(rú)買方為(wèi)這套房子(zǐ)實際支付了200萬元，可(kě)現在購房合同上的(de)價格是150萬元，那麽将來在轉手時，買方必須為(wèi)這50萬元差價付出代價。因為(wèi)，根據政策規定，個人将購買2年(nián)以上(含2年(nián))的(de)非普通住房對外銷售的(de)，按照其銷售收入減去(qù)購買房屋的(de)價款後的(de)差額征收營業稅。
假設這套房屋的(de)未來出售價為(wèi)300萬元，按其實際價格200萬元計算，客戶轉手交易時隻需交100萬差額的(de)稅費即可(kě)。但是，如(rú)按照合同上的(de)價格150萬元計算的(de)話，該套房屋轉手交易時必須繳納差額150萬元的(de)稅費。
