“目前中國樓市的(de)首要問題是空置率太高(gāo)，空置面積達10億平方米。”近日，國際貨币基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年(nián)會期間表示。随後，IMF駐中國代表在4月28日的(de)研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和(hé)中國東北部尤其明顯。”
IM F連續關注中國住房空置率再度觸動了房地(dì)産市場的(de)敏感神經。作為(wèi)衡量樓市泡沫的(de)重要指标，中國住房空置率到底有多高(gāo)？
空置率高(gāo)低(dī)之争難休
IM F提供的(de)“10億平方米”的(de)空置面積數據，其準确性如(rú)何？有關方面說法不一(yī)。
西南财經大學(xué)去(qù)年(nián)年(nián)中發布的(de)一(yī)份關于城鎮住房空置率的(de)調研報告提出，我國有大量城鎮住房處于閑置狀态。2013年(nián)我國城鎮住宅市場的(de)整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為(wèi)4898萬套。我國的(de)住房空置率已高(gāo)于美國、日本、歐盟等國家和(hé)地(dì)區。
但許多業內(nèi)人士及學(xué)者分析認為(wèi)，IM F報告觀點因樣本選擇、數據采集、調查方式等主客觀原因估算有偏差。
以中國房協副會長(cháng)任志強等為(wèi)代表的(de)業界人士根據住宅竣工數量推算認為(wèi)，1998年(nián)以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此“絕不可(kě)能有5000萬套或更多空置”，我國城鎮地(dì)區的(de)空置率也不太可(kě)能超過20%。
“造城”過度是不争事實
事實上，萬科、雅居樂(yuè)等大型房企高(gāo)管證實，目前其開發的(de)中高(gāo)端樓盤空置率“相對較高(gāo)”，“尤以三四線城市和(hé)一(yī)些北方城市為(wèi)甚”，鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市的(de)新區人煙稀少。諸多城市大規模興起的(de)造城運動導緻供應嚴重過剩，已是不争的(de)事實。
即使是在樓市火爆的(de)上海，已交付使用4年(nián)的(de)青浦區某高(gāo)端樓盤，其空置率也高(gāo)達20%。記者随機走訪的(de)幾個市內(nèi)及郊區的(de)樓盤發現，剛需住房的(de)入住率一(yī)般在80%-90%以上；而位于市中心區的(de)中高(gāo)端樓盤、郊區别墅區的(de)空置率普遍較高(gāo)。
空置率說明了啥？看一(yī)下歐美國家的(de)數據。據上海财經大學(xué)不動産研究所執行所長(cháng)陳傑教授提供的(de)數據，美國住房空置率長(cháng)期保持在較低(dī)水平。即使美國樓市*差的(de)2007- 2008年(nián)，租房空置率*時候也就達到10 .7%，自(zì)有住房空置率*隻有2.9%。歐洲國家的(de)住房空置率也很低(dī)，荷蘭、瑞典一(yī)般住房空置率隻有2%，法國為(wèi)6%左右，德國約為(wèi)8%。
在統計系統中仍是空白
作為(wèi)經常被用來評價樓市“健康程度”的(de)一(yī)個重要指标，住房空置率一(yī)直備受關注。記者梳理(lǐ)發現，中國樓市空置率高(gāo)企的(de)話題屢被提及，其中數據的(de)出處不一(yī)，從“數燈法”到大數據估算，引用者各有理(lǐ)由，但很難獲得社會普遍認可(kě)，關鍵問題是數據缺乏權威性。
但對于這個重要指标，相關部門對其的(de)統計上仍是一(yī)片空白。公開信息顯示，上世紀90年(nián)代中後期，相關部門就引入了“空置面積”的(de)統計指标，2003年(nián)有關部門承諾“改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的(de)房屋空置率指标體系”。2010年(nián)，統計部門再次明确“研究建立空置住房調查辦法”。但截至目前，未見到公布相關進展。
對此，記者采訪到國家統計局新聞發言人盛來運。他說：“從短(duǎn)期和(hé)表面上看，主要是空置的(de)狀态和(hé)時間很難給出标準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調查缺乏客觀科學(xué)的(de)依據。未來寄望于不動産登記制度的(de)實施。”
住建部門相關人士接受采訪時表示，關于空置率，目前“沒有準确官方定義”。
