中國房地(dì)産市場目前正處在清晰的(de)調整期中。在彼得森國際經濟研究所*的(de)《中國經濟觀察》報告(下稱“報告”)中，将把中國目前的(de)經濟局勢置于曆史中，分析當前的(de)房産泡沫和(hé)趨向。
報告分析了近40年(nián)來23個國家的(de)數據(多數是發展中國家)，其中包括了房價、家庭信用、産出、可(kě)支配收入，在此基礎上分析了危機狀态下的(de)幾個共同的(de)基本面。報告發現，當家庭收支表正在發生迅速的(de)結構性變動時，房地(dì)産下滑會帶來更嚴重的(de)後果。可(kě)以切入的(de)一(yī)個視(shì)角是房價收入比的(de)變動。在某些國家，如(rú)上世紀80年(nián)代的(de)北歐國家、80年(nián)代晚期的(de)日本，以及如(rú)今的(de)美國和(hé)歐洲，當房價收入比迅速上升時，經濟就進入了下滑期，去(qù)杠杆化的(de)周期就會加長(cháng)。
是什麽造成了以上局面？首先來看家庭部分，1988年(nián)，意大利經曆了解除經濟管制的(de)過程，之後5年(nián)內(nèi)，房價驟升了60%，但同一(yī)時段裏家庭可(kě)支配收入僅提高(gāo)10%。正值1992年(nián)歐洲彙率機制(ERM)危機到來，就引發了意大利經濟在1994年(nián)一(yī)次短(duǎn)暫的(de)衰退，當時裏拉迅速貶值。
而美國的(de)情況則是，2006年(nián)住房價格經曆了5年(nián)內(nèi)36%的(de)增長(cháng)，而收入增長(cháng)僅8%，家庭儲蓄處于曆史*位。*重要的(de)是，住房杠杆化加劇，幾乎占到收入的(de)一(yī)半。
許多研究都已表明，要概括經濟危機的(de)一(yī)些相關因素是很難的(de)，但是萬變不離(lí)其宗的(de)是，報告發現，當房産價格的(de)上升快于可(kě)支配收入時，而信用度上升又帶來需求量上升時，房地(dì)産市場崩潰背後總是尾随着經濟迅速下滑，或者就此進入停滞期。這個時候，往往家庭儲蓄是減少的(de)，另外，此時的(de)家庭收支中很大一(yī)塊将是房地(dì)産。
報告再轉向中國。報告稱，一(yī)般來說很難把中國的(de)住房市場放在一(yī)個更長(cháng)遠的(de)曆史背景下，這部分是因為(wèi)中國在1998年(nián)才進行住房私有化改革；另外，中國房地(dì)産的(de)價格指數一(yī)直有問題，*長(cháng)久的(de)體現就是在城市新建住宅上。統計表明中國70個城市樣本中，總體經濟指數和(hé)房産價格指數都趨于一(yī)緻。更重要的(de)是，新房開工量和(hé)總體銷售面積處于高(gāo)位，而這裏面的(de)重複銷售率是很低(dī)的(de)。但是由于其中的(de)以質量改善、地(dì)段考慮為(wèi)導向的(de)享樂(yuè)性指标是缺乏的(de)，就很難對一(yī)些價值差不多的(de)物業做(zuò)長(cháng)時間的(de)測量。
報告稱，從70個城市總體經濟指數來觀測，中國房地(dì)産價格從2005年(nián)~2010年(nián)躍升了21個百分點。而從2005年(nián)~2010年(nián)，中國家庭可(kě)支配收入實際增長(cháng)99.7%。相對來看，住房價格的(de)增長(cháng)還不算非常離(lí)譜。數據同時顯示，雖然中國的(de)家庭儲蓄率在近年(nián)來趨向平穩，但始終在房地(dì)産飛(fēi)速發展過程中向更高(gāo)的(de)水平發展，在2012年(nián)差不多占到可(kě)支配收入的(de)40%。另外，雖然過去(qù)5年(nián)來中國家庭負債在增長(cháng)，但在全球經濟不景氣的(de)背景下仍是相當低(dī)的(de)。
*終，報告的(de)結論是，并不能簡單比照中國目前和(hé)西方危機前的(de)這兩撥住房持有者。雖然目前買房政策趨于寬松，但傳統的(de)限制仍然非常嚴格。*近的(de)房産新政一(yī)出，傳統首套房購置者的(de)首付降至20%，在某些區段上，首付還在35%左右。這完全反差于美國在21世紀初的(de)寬松環境，有些地(dì)方買房甚至是零首付。
總體來看，中國房地(dì)産市場無疑仍存在大量的(de)負面因素，而房産政策調整的(de)後果，很可(kě)能*終落在房地(dì)産部門的(de)杠杆化加劇上。但是中國家庭資産負債情況仍然穩固，更要說明的(de)一(yī)點是，受到中國國內(nèi)服務業消費的(de)驅動，邊際需求和(hé)就業率一(yī)直在上升。這樣的(de)話，沿海工業因勞動力流失所帶來的(de)衰退并不會真正把經濟拉向一(yī)個下滑的(de)軌道(dào)。受到一(yī)些結構性因素的(de)支撐，再結合不斷的(de)改革，和(hé)趨于寬松的(de)貨币政策，報告确信中國房産市場并未面臨所謂的(de)崩潰，而是還會持續一(yī)段時間的(de)調整期。
據悉，降息有望推動3月樓市成交大幅增長(cháng)一(yī)線城市或現量價齊漲回暖局面。
2月的(de)*一(yī)天，央行意外宣布降息0.25個百分點，本次降息後，當前五年(nián)以上金融機構貸款基準利率已降至5.9%，為(wèi)十年(nián)來的(de)*水平。
而此後的(de)全國“兩會”上，今年(nián)的(de)政府工作報告提出穩定住房消費，而支持自(zì)住性住房需求也時隔5年(nián)再次提出，讓業內(nèi)紛紛猜測，這表示房地(dì)産調控政策正逐漸淡出，樓市即将迎來回暖漲價潮。
不過，3月2日，中國指數研究院發布報告顯示，2015年(nián)2月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為(wèi)10539元/m2，環比小幅下跌0.24%；百城中有72個城市的(de)房價環比下跌。這是自(zì)去(qù)年(nián)5月份出現首次下跌後的(de)第9次下跌。
那麽，樓市走向究竟如(rú)何？業內(nèi)人士表示，3月或見分曉。
自(zì)去(qù)年(nián)年(nián)底市場就吹風要回暖，1月也确實成交火熱了一(yī)陣，但2月尤其是春節，樓市行情再次潑下盆冷水。
數據：2月全國樓市還在跌
從中國指數研究院發布的(de)數據來看，2015年(nián)2月，全國百城（新建）住宅平均價格同比和(hé)環比均下跌。
根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的(de)全樣本調查數據顯示，2月份十大城市住宅均價為(wèi)18957元/m2，環比微跌0.17%。而十大城市的(de)二手房價格則環比微漲，2月份十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為(wèi)26215元/m2，環比上漲0.18%。
整體來看，受春節假期影響，樓市進入傳統淡季，百城住宅均價整體穩中略降，絕大多數城市價格變化在1%以內(nèi)。
各房企、項目2月份銷售業績普遍一(yī)般，一(yī)季度的(de)業績指标還得仰仗3月份。
春節假期過後，有業內(nèi)人士表示，已經感受到春節過後市場的(de)熱度，整體成交十分活躍。加上政策的(de)持續給力還有預期中的(de)繼續給力，房價漲将是很快的(de)事情。
算賬：降息後購房成本大減
方圓地(dì)産首席分析師鄧浩志認為(wèi)，對于“剛需”人群來說，當前是一(yī)個較好購房時機。中央重提支持住房消費，放棄抑制投機性需求說法，可(kě)以看出房價已難現大跌，特别是一(yī)線城市。
另外，綠地(dì)、世茂、融創、保利等多家上市房企上調2015年(nián)銷售目标，從另一(yī)個側面反映了業內(nèi)看好今年(nián)的(de)樓市。
從購買成本來看，按照套總價200萬元、首付30%、等額本息30年(nián)按揭購房來計算，首次降息後，購房者需支付167.05萬元利息，節省利息支出13萬元。
而2月降息後，總利息為(wèi)158.94萬元，再節省8萬元。在購房成本大幅下降的(de)刺激下，部分觀望需求者将入市，進一(yī)步推動成交回升，3月份樓市成交有望大幅增長(cháng)，一(yī)線城市有望呈現量價齊漲回暖局面。
廣州：
促銷還是主旋律
有業內(nèi)人士預計，二季度廣州樓價要步入漲價的(de)節奏。
不過，從高(gāo)庫存壓頂的(de)現狀來看，要言漲價還為(wèi)時尚早。
陽光家緣數據顯示，今年(nián)1月到目前，成交套數在11485套，與去(qù)年(nián)同期的(de)11672套相比，略有下降，但庫存壓力卻大很多，目前廣州未售貨量在148830套，去(qù)年(nián)同期則為(wèi)119379，而從近幾年(nián)的(de)成交數據來看，銷售速度顯然跟不上庫存增加的(de)數量。
記者發現，目前市場上促銷仍是主基調，比如(rú)目前中海譽城推出不少1.1萬多元/m2的(de)單位。業內(nèi)人士表示，3月回暖已經很明顯，但未來走向還要看3月消化庫存的(de)速度。
