4月份作為(wèi)房産新政執行首月，廣州二手樓市成交暢旺，買家理(lǐ)性追價。
據滿堂紅(hóng)地(dì)産報告稱，營業稅征收新政後，滿堂紅(hóng)廣州分公司在4月新增可(kě)售有效房源超過4900套，環比增加20.2%。
一(yī)次性付款客戶回落
今年(nián)3月30日的(de)營業稅“5改2”等利好政策出台後，廣州二手房市場的(de)供應量明顯增多，滿堂紅(hóng)廣州分公司在4月新增可(kě)售有效房源超過4900套，環比增加20.2%。成交方面，“證滿2年(nián)”的(de)物業成交比例為(wèi)40.3%，環比增加3.9個百分點。
在執行限購政策的(de)廣州原10區內(nèi)，4月的(de)過戶登記宗數比3月增加43.3%，預期5月的(de)過戶登記宗數有望在4月的(de)基礎上再增多兩成左右。5月1～9日經滿堂紅(hóng)地(dì)産促成的(de)二手住宅買賣宗數比4月同期增加16%，成交均價為(wèi)21366元/平方米，比4月同期上升0.6%。
另外，4月20日中國人民銀行再度降低(dī)存款準備金率，促使銀行信貸進一(yī)步放松，從滿堂紅(hóng)地(dì)産4月的(de)二手住宅買家付款方式得知，一(yī)次性付款的(de)客戶比例回落到21.7%，環比減少4.4個百分點，而純商業貸款的(de)客戶比例則從3月的(de)27.6%增加至35.5%。
郊區放盤價增加了8%
市場成交量放大，令業主對後市判斷趨向樂(yuè)觀，繼而調整放盤價。事實上，自(zì)清明節開始，廣州市不少闆塊的(de)小業主已陸續調高(gāo)放盤價，郊區的(de)調整幅度相對于市區要高(gāo)一(yī)些，普遍在8%以上，市區的(de)上調幅度則在6%以下居多。當然，從實際的(de)成交個案看，買家的(de)反應還是比較理(lǐ)性的(de)。
4月份經滿堂紅(hóng)地(dì)産促成的(de)二手住宅買賣交易中，成交價高(gāo)于放盤價的(de)宗數比3月增加60%，但其占當月總成交宗數的(de)比例與3月一(yī)樣，皆為(wèi)7.7%。而4月成交價與放盤價相同的(de)宗數比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的(de)10.8%增加至15.4%。
業內(nèi)分析
理(lǐ)性買家沒有貿然追價
滿堂紅(hóng)市場研究部高(gāo)級經理(lǐ)周峰分析，準客戶在稅費及信貸政策調整的(de)契機下進入市場，仍舊(jiù)會衡量自(zì)己的(de)出資預算是否能承擔對應物業的(de)價格及各項稅費總和(hé)，故不會貿然大幅追價。
4月超過放盤價成交的(de)物業中，逾八成交易的(de)加價幅度在8%以內(nèi)，反價太多的(de)業主，反而會錯失新政後*批亦即*迫切購房的(de)客戶。
另外，業內(nèi)人士認為(wèi)，營業稅的(de)“5改2”利好政策出台後，減免了一(yī)批證過2年(nián)但不足5年(nián)的(de)物業交易稅費成本，從而使廣州二手住宅市場出現成交放量。但其實在今年(nián)全國兩會提出“支持自(zì)住和(hé)改善住房消費”的(de)指示精神下，仍有部分稅種可(kě)以在交易環節再作适當合理(lǐ)減免操作，令客戶的(de)額外負擔可(kě)以得到有效縮減。
在內(nèi)地(dì)傳統的(de)四大一(yī)線城市排名中，“北上廣深”的(de)城市格局已悄然發生變化。根據廣東社科院近日發布的(de)《2014年(nián)廣東省現代化進程》測評結果，廣州不但在總分上輸給了深圳，還在五大單項指标上，錯失了“省內(nèi)*”。
而在前段時間，世界知名房地(dì)産咨詢機構—仲量聯行發布2015城市動力指數(CMI)報告中，中國7城上榜，北京排名第三，深圳第四，略勝上海，讓人好奇的(de)是，多年(nián)位列深圳之前的(de)廣州卻榜上無名。
事關內(nèi)地(dì)城市的(de)各種排行榜中，深圳超越廣州已成趨勢，“北上深廣”的(de)城市格局或将成為(wèi)中國內(nèi)地(dì)一(yī)線城市的(de)新常态。而按照目前的(de)趨勢，深圳不排除再進一(yī)步的(de)可(kě)能，未來取而代之的(de)或将是“北深上廣”。
競争力不斷上升
仲量聯行每年(nián)都會發布城市CMI報告，通常會将目光聚焦那些全球變化*快的(de)城市。CMI報告的(de)樣本覆蓋了全球120座城市，通過對所在城市短(duǎn)期社會經濟發展動力變量包括人口、航空客運量、企業總部設址率等指标；以及一(yī)些長(cháng)期變量，如(rú)學(xué)院和(hé)基礎教育設施的(de)配備、創新能力以及科技公司和(hé)風投公司的(de)數量，來衡量一(yī)個城市的(de)發展動力。
通過曆屆的(de)指數和(hé)報告分析，CMI報告傾向于技術雄厚的(de)城市，深圳入選，很大程度來自(zì)它的(de)科技實力。一(yī)份研究機構的(de)報告未必能完全說明問題，但卻間接說明了一(yī)個事實—深圳的(de)城市競争力在不斷上升。
創新成為(wèi)深圳經濟增長(cháng)內(nèi)在動力，它已連續三年(nián)位居《福布斯》中國大陸創新城市排行榜首位。在科研機構和(hé)高(gāo)等院校較少的(de)深圳，申請科研專利竟能達到全國*。根據統計顯示，2014年(nián)上半年(nián)，深圳PCT國際專利申請量3725件，占全國44.6%。
新興産業引擎作用凸顯，“深圳質量”發揮效應。深圳制造業質量競争力指數連續九年(nián)穩步增長(cháng)，2010年(nián)度、2011年(nián)制造業質量競争力指數分别為(wèi)90.19、90.25，位居中國大中城市第二位。根據*統計，2014年(nián)深圳港累計完成集裝箱吞吐量2403萬标準箱，同比增長(cháng)3.26%，連續兩年(nián)位居全球第三。
生态環境也是城市競争力的(de)重要參考标準。這一(yī)點，深圳均優于北京、上海和(hé)廣州。根據環保部2014年(nián)對74個城市空氣質量調查顯示，深圳空氣質量排在第四位，是四個一(yī)線城市中唯一(yī)上榜城市。與此相對應，北京在去(qù)年(nián)已經數次成為(wèi)空氣質量*差城市，進入“黑榜”，且持續惡化；上海居中，一(yī)年(nián)之中也多次霧霾；廣州在珠三角地(dì)區經常“墊底”。
2014年(nián)10月，中國社科院發布《城市競争力報告2014》藍皮書，深圳在中國294個城市綜合經濟競争力當中脫穎而出，位列第二，香港*，廣州位列第五。
直追上海？
深圳為(wèi)何有可(kě)能成為(wèi)第二，數據*能說明問題。
2015年(nián)5月4日，深圳市統計局公布了*季度經濟數據，GDP為(wèi)3494.42億元，比去(qù)年(nián)同期增長(cháng)7.8%，去(qù)年(nián)前三月，深圳GDP為(wèi)2953.25億元，這意味着繼續保持着穩中上升的(de)态勢。
在過去(qù)30多年(nián)，深圳用一(yī)種驚人的(de)“深圳速度”狂奔，GDP年(nián)均增長(cháng)一(yī)直保持在25%，讓其在工業化、城市化和(hé)現代化方面成績喜人。2014年(nián)，深圳人均GDP為(wèi)14.95萬元。按平均彙率折算為(wèi)24336美元，相當于2013年(nián)韓國水平，位居中國內(nèi)地(dì)副省級以上城市首位。
南山是深圳的(de)高(gāo)新技術産業強區，它被外界譽為(wèi)中國矽谷的(de)有力競争者，此前北京中關村一(yī)直保持着這個稱号。深圳南山區希望打造“科技金融一(yī)條街”，放大其創新基因，吸引更多海外留學(xué)人員和(hé)優秀人才到南山創業。
深圳南山區正在朝着“中國矽谷”奮鬥。初步核算，2014年(nián)實現本地(dì)生産總值3464.09億元，增長(cháng)9%。南山區人均GDP去(qù)年(nián)達到30.87萬元，比上年(nián)增加2.11萬元，增長(cháng)8.5%，已經是深圳市平均水平的(de)2.1倍。如(rú)果按照人均GDP水準，南山區已經超過香港，接近新加坡。
作為(wèi)一(yī)線城市，金融業的(de)發展狀況是重要衡量指标。從四大一(yī)線城市的(de)金融業增加值排名來看，北京3311億元，上海3268億元，深圳是2238億元，廣州僅為(wèi)1300億元。但如(rú)果深圳前海成為(wèi)國際化金融中心，直追上海也指日可(kě)待。
相比其它城市，深圳的(de)後勁十足，它是中國*可(kě)持續發展的(de)城市。根據目前情況，深圳第三産業比重已經超過了第二産業，兩大産業比例發生結構性改變，證明深圳産業轉型與升級效果初顯。“第三産業在經濟結構中的(de)比重增加，甚至超越第二産業，這說明了一(yī)座城市的(de)成熟度。”中國（深圳）綜合開發研究院副院長(cháng)郭萬達告訴經濟觀察報記者。
北京、上海、深圳和(hé)廣州這四座城市，在中國的(de)城市競争中關系微妙。除了北京是中國政治、經濟和(hé)文化中心，短(duǎn)時間難以挑戰外。其他三個城市都存在相當程度的(de)競争關系。
超越廣州之後，上海已成為(wèi)深圳*的(de)參照系和(hé)競争對手。兩座城市在很多領域都存在着競争關系，都希望在金融中心的(de)打造上有所成就；發展路徑也十分接近，都在特定時期在中央特殊政策的(de)支持下進行了突圍。
九十年(nián)代末期以後，深圳一(yī)度“失寵”，中央在資源分配時給了上海更多資源。作為(wèi)深圳的(de)意見*，金心異在一(yī)篇文章(zhāng)中寫道(dào)：“在上海的(de)華貴面前，深圳被掃為(wèi)村姑。”
雖然憑借“深圳速度”在30年(nián)間超越同省兄弟廣州，但深圳要想追上甚至超越上海依然難度不小。畢竟兩座城市的(de)根基不一(yī)樣，深圳三十年(nián)前隻是一(yī)個小漁村，而上海在上個世紀20、30年(nián)代就已經是東方國際化現代都市。從目前的(de)發展速度看，深圳擁有趕超的(de)實力。
從目前情況和(hé)趨勢分析，與廣州相比，深圳的(de)優勢明顯。由于在高(gāo)新技術産業、金融業和(hé)現代物流業三大支柱産業上基礎紮實，深圳在經濟上的(de)實力雄厚。況且未來深圳在區域經濟發展中将會發揮更為(wèi)重要的(de)作用。這也是為(wèi)何在《2014年(nián)廣東省現代化進程》測評中，廣州總分和(hé)單項指标都輸給深圳的(de)原因。
在北上廣深四大一(yī)線城市中，深圳是*年(nián)輕的(de)城市，也是*有吸引力、*包容的(de)城市。這一(yī)點從小學(xué)生招生人數和(hé)在校生人數就可(kě)以看出，在四個一(yī)線城市中，深圳是四座一(yī)線城市當中人口增長(cháng)*為(wèi)迅猛的(de)。數年(nián)後，深圳在校下學(xué)生人數可(kě)望突破100萬人。
有媒體用“深圳旺丁，北京旺财，上海廣州圍觀”來形容現在的(de)局面，也有人認為(wèi)，這恰好證明了深圳未來的(de)潛力。
深圳下一(yī)步
深圳的(de)價值越來越明顯，在經濟下滑、環境惡化的(de)語境下，唯有深圳在中國各大城市中保持着投資率*、環境*、負債率*、創業環境*以及發展模式*有可(kě)持續性。
判斷地(dì)方市場經濟是否發達有幾大要素，*有市場配置資源；其次政府是否幹預市場過多。
“中國再也找不出另一(yī)座城市比深圳更接近市場經濟，深圳這一(yī)點自(zì)信還是有的(de)。它真正能以市場配置資源為(wèi)主導，受政府幹預市場相對比較少。”深圳政協委員金心異對經濟觀察報記者說。
在過去(qù)的(de)三十年(nián)中，深圳曆屆主政者隻有一(yī)個工作重點—“謀改革”和(hé)“促發展”，提高(gāo)城市的(de)競争力與話語權。
“深圳猶如(rú)一(yī)支股票(piào)，剛剛擡頭，唯有深圳猛竄才能影響區域經濟和(hé)全國格局。目前中國經濟比深圳強的(de)還有，比深圳技術好的(de)也有，上海、北京、天津，各有特色。深圳地(dì)處的(de)位置也很獨特，北可(kě)以影響全國，南可(kě)以影響香港，東可(kě)以影響台灣。今天1.6萬億并不代表什麽，如(rú)果深圳深化改革，進一(yī)步激發市場活力，未來完全可(kě)能翻5至10倍，那才是深圳對中國的(de)貢獻。”深圳人大代表楊勤對經濟觀察報記者說。
這一(yī)切來自(zì)他個人的(de)判斷，但這些判斷基于一(yī)個前提—“唯有深圳讓政治和(hé)經濟改革同步走，才能起到杠杆和(hé)撬動作用。”
根據他的(de)分析，目前深圳可(kě)發展的(de)物理(lǐ)空間已經受限，它将意味着深圳未來有可(kě)能“死水一(yī)灘”，沒有土地(dì)，讓深圳産業聚集到常人無法想象的(de)地(dì)步，目前，深圳車公廟已經是全世界人口密度*的(de)地(dì)方，僅1平方公裏的(de)地(dì)方卻集中近20萬人，流動人口達到了30萬，将近8000多家企業聚集在那裏。
楊勤曾經提出過一(yī)份幾乎是狂想的(de)大膽建議—如(rú)果想讓深圳在物理(lǐ)空間上有進一(yī)步擴張，如(rú)果國家政策允許，可(kě)以讓深圳和(hé)珠海合并成一(yī)個大行政特區。
他認為(wèi)，深圳和(hé)珠海兩個經濟特區擁有極強的(de)的(de)互補性，從人口的(de)角度，深圳多，珠海少，從地(dì)理(lǐ)的(de)角度，珠海大，深圳小，珠海的(de)海域更是深圳的(de)三倍。
兩者的(de)合并意味着深圳在土地(dì)上将會獲得100年(nián)乃至200年(nián)的(de)發展空間，深圳不僅能發展高(gāo)新技術，還能發展海洋經濟，而且海洋經濟的(de)速度定會超過全國其他地(dì)區，因為(wèi)深圳擁有良好的(de)金融和(hé)物流業作為(wèi)支持。他認為(wèi)，唯有這樣，未來深圳的(de)GDP才有可(kě)能增長(cháng)5—10倍。
在楊勤看來，現在深圳政府的(de)改革大多隻是羞羞答答的(de)“微改革”，充其量隻是一(yī)些修修補補的(de)工作，而不是像上個世紀80年(nián)代那般豪氣沖天的(de)“破局之策”。
如(rú)果國家想要順利實現深港一(yī)體化，不能隻是在經濟上動小手術，而是要在政治和(hé)經濟上同步改革才能發生根本變化。無論是政治體制、司法、經濟包括金融建立一(yī)套完整的(de)體系，這個體系要優于香港，才能讓深港進一(yī)步合作。
