“房地(dì)産市場疲弱抑制拿地(dì)需求，4月土地(dì)使用權出讓收入下跌38.2%，而土地(dì)使用權出讓支出下降22.3%，持續維持大幅下跌态勢。”光大證券首席經濟學(xué)家徐高(gāo)對記者表示。
土地(dì)财政正在迎來拐點。
财政部數據顯示，國有土地(dì)使用權出讓，即俗稱“土地(dì)出讓金”占地(dì)方财政收入比重在2015年(nián)1-4月更至32%，而在2013年(nián)這一(yī)數據曾接近60%。
持續低(dī)迷的(de)房地(dì)産市場是土地(dì)市場下滑的(de)原因，這也間接影響了地(dì)方财政收入。2015年(nián)1-4月，地(dì)方本級一(yī)般公共預算收入的(de)同口徑增速僅為(wèi)2.1%。
“土地(dì)是雞，财政是蛋，土地(dì)收入占地(dì)方财政的(de)比重肯定要下降。”審計署特約審計員、中央财經大學(xué)财經研究院院長(cháng)王雍君對21世紀經濟報道(dào)記者表示。
土地(dì)出讓金連續兩季度負增長(cháng)
過去(qù)10年(nián)來，土地(dì)出讓金一(yī)直是地(dì)方政府财政收入的(de)主要來源之一(yī)。根據财政部公布的(de)數據測算，土地(dì)出讓金占地(dì)方政府财政收入比重在2013年(nián)達到頂點，為(wèi)59.8%，到2014年(nián)回落至56.2%。
而财政部*數據顯示，2014年(nián)1-4月份，國有土地(dì)使用權出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。
“房地(dì)産市場疲弱抑制拿地(dì)需求，4月土地(dì)使用權出讓收入下跌38.2%，而土地(dì)使用權出讓支出下降22.3%，持續維持大幅下跌态勢。”光大證券首席經濟學(xué)家徐高(gāo)對21世紀經濟報道(dào)記者表示。
他認為(wèi)，雖然房地(dì)産需求有所回暖，但對房地(dì)産投資傳導依然不明顯，房地(dì)産企業拿地(dì)需求疲弱，土地(dì)出讓收入同比大幅下跌趨勢尚未看到改善迹象，這令本來就有限的(de)地(dì)方财力雪上加霜。
事實上，全國土地(dì)出讓金已連續兩個季度負增長(cháng)。2015年(nián)一(yī)季度國有土地(dì)使用權出讓收入6905億元，同比增長(cháng)-36.1%；此前2014年(nián)四季度為(wèi)同比負增長(cháng)21.5%。
中國銀行業協會首席經濟學(xué)家、國務院發展研究中心金融所研究員巴曙松4月也表示，截至目前，房地(dì)産開發投資、土地(dì)購置面積、房地(dì)産企業本輪到位資金，均沒有出現明顯的(de)改善趨勢。土地(dì)出讓金下降趨勢沒有明顯的(de)好轉。
許多城市的(de)土地(dì)出讓金收入也在回落。第三方研究機構中原地(dì)産的(de)數據顯示，2014年(nián)40個城市合計土地(dì)出讓金1.62萬億元，同比下降23.4%，40個城市隻有7個城市出現上漲。
中國指數研究院的(de)報告也稱，2014年(nián)全國300個城市土地(dì)成交面積10.28億平方米，同比減少31%；土地(dì)出讓金2.3萬億元，同比下降28%。
誰還在依賴土地(dì)财政？
全國30多個省市自(zì)治區中，誰*依賴賣地(dì)收入？
21世紀經濟報道(dào)記者根據Wind資訊統計了目前可(kě)查的(de)20個省市的(de)土地(dì)依賴度（土地(dì)依賴度=國有土地(dì)使用權出讓/财政收入×100%）情況，其中湖北、湖南、重慶、貴州、新疆等省區市缺少國有土地(dì)使用權出讓數據，北京、上海、四川、內(nèi)蒙古、福建缺少全省的(de)國有土地(dì)使用權出讓數據。
以可(kě)統計數據的(de)20個省份來看，有12省國有土地(dì)出讓占财政收入比重超過50%。其中，海南、江西2014年(nián)國有土地(dì)出讓占财政收入比重在75%，在12省市中占比*多。不過，海南省2013年(nián)土地(dì)财政在60%以下，2014年(nián)飙升至75.96%。天津、安徽、山東、江蘇等省市的(de)國有土地(dì)出讓占财政收入比重在60%至70%之間。
以城市而言，據同策咨詢研究，2013年(nián)土地(dì)财政依賴度中，杭州、佛山、南京和(hé)長(cháng)沙等4個城市超過100%，依賴程度較高(gāo)；三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、甯波、溫州、成都等也超過80%。
一(yī)線城市中，北上廣深2013年(nián)對土地(dì)财政依賴度總體低(dī)于61%，深圳甚至隻有27%。但是，北京、上海和(hé)廣州土地(dì)财政依賴度在50-60%之間，即使一(yī)線城市經濟較為(wèi)發達地(dì)區目前對于土地(dì)财政的(de)依賴仍然較大。
此外，一(yī)線城市之外土地(dì)财政依賴度超過50%城市有31個，大多數省會城市、部分三四線城市對于土地(dì)财政依賴度仍然比較高(gāo)。
值得警惕的(de)風險是，如(rú)果土地(dì)收入引發地(dì)方政府财政收入下降，對依賴土地(dì)償還地(dì)方政府債務的(de)省市來說，存在巨大壓力。
此前《中國經濟周刊》曾報道(dào)稱，有數據可(kě)查的(de)23個省份中，土地(dì)償債在政府負責償還責任債務占比中，浙江省以66.27%排名*；天津排名第二，64.56%。換句話說，浙江、天津兩地(dì)政府負有償還責任的(de)債務，有2/3的(de)份額都要靠賣地(dì)來償還。
德意志銀行今年(nián)1月發布的(de)一(yī)份的(de)報告認為(wèi)，賣地(dì)收入大幅縮水對中國經濟增長(cháng)、财政政策和(hé)貨币政策均将産生深遠的(de)影響。該行預計2015年(nián)土地(dì)财政收入下降20%，地(dì)方财政收入将出現負增長(cháng)，GDP也将受到拖累。
警惕人口流動、土地(dì)出讓金“倒挂”風險
一(yī)般情況下，人口聚集帶來城市經濟效應，進而帶來對房地(dì)産等市場的(de)需求。所以，人口流入會帶來當地(dì)土地(dì)市場的(de)需求增加，反之則減少。
但德意志銀行的(de)一(yī)項研究卻表明，經濟較不發達、人口出現淨流出的(de)城市，當地(dì)土地(dì)出讓金收入卻增加。
比如(rú)，2011年(nián)至2013年(nián)，五個江蘇北部城市出現人口淨流出，其中連雲港、徐州分别流出了32.9萬人、19萬人；同時，蘇南城市南京、無錫則淨流入7.6萬人、5.5萬人。
但是，2009年(nián)至2013年(nián)，蘇南地(dì)區土地(dì)出讓金收入僅增長(cháng)116%，遠低(dī)于蘇中地(dì)區的(de)174%和(hé)蘇北地(dì)區的(de)355%。
該機構認為(wèi)，這是由于地(dì)方政府融資平台積極參與了土地(dì)招拍挂市場。這導緻越是面臨人口流出的(de)城市，往往越依賴于融資平台來購買土地(dì)。
以江蘇常州為(wèi)例，融資平台在2008-2010年(nián)隻占20%的(de)土地(dì)拍賣成交金額，但在2013年(nián)和(hé)2014年(nián)急劇上升到70%；房地(dì)産開發商份額則從35%以上降至2013年(nián)的(de)11%和(hé)2014年(nián)的(de)2.3%。
江蘇之外，浙江、湖北、雲南三省樣本調查也表明地(dì)方融資平台在各自(zì)的(de)土地(dì)招拍挂市場中也扮演了重要的(de)角色，但是并未像江蘇的(de)情況那樣占據主導地(dì)位。2014年(nián)，地(dì)方政府融資平台購買了江蘇省出讓土地(dì)總價的(de)44%、浙江省的(de)28%、湖北省的(de)28%及雲南省的(de)28%。
經濟學(xué)家張智威警告稱，土地(dì)出讓金收入下降對财政收入帶來的(de)沖擊将在2015年(nián)突顯，土地(dì)财政的(de)全盛時期或已結束。
“在财政收入不變的(de)情況下，全國有20個省市的(de)償債率将會顯著提升，特别是遼甯、青海、黑龍江、貴州、雲南等地(dì)的(de)流動性風險将會急劇增加”。華創證券2015年(nián)5月的(de)一(yī)項研究認為(wèi)，該研究僅考慮2015年(nián)地(dì)方政府負有償還責任的(de)到期量，并以償債率（到期債務/财政收入）來表征流動性壓力。此外，若考慮2013年(nián)“6·30”以來新增債務，各地(dì)償債率還會進一(yī)步提高(gāo)。
監管部門已經意識到土地(dì)财政風險。去(qù)年(nián)8月起，國家審計署對過去(qù)6年(nián)的(de)地(dì)方土地(dì)出讓收支和(hé)耕地(dì)保護情況做(zuò)了*審計，其中土地(dì)出讓金成為(wèi)審計重點之一(yī)。
此前媒體報道(dào)在今年(nián)10月就已結束現場審計，2014年(nián)底公布，但至今未果。據媒體報道(dào)，審計報告已下發地(dì)方，近期将向社會公布。
“土地(dì)十多年(nián)來是地(dì)方财政收入的(de)主要來源，是涉及國有資産管理(lǐ)的(de)鏈條之一(yī)，目前土地(dì)财政違規問題很多，審計難度非常高(gāo)。”王雍君表示。
他認為(wèi)，土地(dì)收入占地(dì)方财政收入比重肯定會下降，但土地(dì)财政是一(yī)種過渡形态，我國還是要建立類似發達國家不動産稅的(de)房地(dì)産稅制度。
但并非所有人對此表示樂(yuè)觀，華遠集團前董事長(cháng)任志強表示，房地(dì)産稅今年(nián)在稅務總局的(de)立法中沒有計劃。房地(dì)産稅“根本就不能收，或者收不上來這個稅，尤其是這種稅根本不可(kě)能替代土地(dì)出讓金的(de)問題和(hé)解決地(dì)方的(de)困難問題”。
