多部委推進住房改革頂層設計
“二次房改”構築兩大保障體系
自(zì)1998年(nián)啓動住房體制改革近20年(nián)之後，我國再一(yī)次對住房體制進行深化改革。《經濟參考報》記者從權威人士處獲悉，被坊間稱為(wèi)“二次房改”的(de)“進一(yī)步深化住房體制改革”，正由住房城鄉建設部會同國家發改委等相關部門進行更進一(yī)步的(de)探索。
業內(nèi)人士表示，從“住有所居”的(de)目标來看，此次改革重點在保障住房，未來将針對不同的(de)保障對象，實行廉居和(hé)安居兩類保障住房制度。
目标調整住房結構實現“住有所居”
據權威人士透露，此次“進一(yī)步深化住房體制改革”是為(wèi)了完成國家深化改革具體工作中對于房地(dì)産改革的(de)安排，正由住建部改革發展司牽頭組建團隊制定。
“在中國房地(dì)産發展到新的(de)階段後，總體供求平衡，但住房結構仍十分不均。”上述權威人士表示，此次改革的(de)目标是調整住房結構，使居民住有所居。
對于“住有所居”的(de)發展目标，中國社會科學(xué)院城市與競争力研究中心主任倪鵬飛(fēi)表示，一(yī)個理(lǐ)想的(de)住房目标應該是實現住有所居，帶動經濟增長(cháng)，促進社會公平。
“值得注意的(de)是，實現住有所居，并不意味着每個人擁有自(zì)有産權住房，而是居民家庭根據自(zì)身情況，可(kě)以是居住完全自(zì)有的(de)住房，也可(kě)以居住擁有部分産權的(de)住房，也可(kě)以租住不擁有任何産權的(de)住房。”倪鵬飛(fēi)說。
清華大學(xué)房地(dì)産研究所所長(cháng)劉洪玉認為(wèi)，全世界住房發展目标的(de)演化，基本分為(wèi)四個階段，是用數量和(hé)質量來确定的(de)。*個階段在住房比較緊張的(de)時候，目标是一(yī)戶一(yī)房;第二個階段是一(yī)人一(yī)間;第三個階段是環境舒服;第四個階段是住房的(de)現代化和(hé)智能化。目前中國房地(dì)産結束了短(duǎn)缺時代，所以我們至少從平均的(de)角度已經實現了一(yī)戶一(yī)房的(de)目标，下一(yī)個階段的(de)發展目标應該是一(yī)人一(yī)間，或者說目标是住房質量更好。
此外，此次改革還将對房地(dì)産業進行重新定位。劉洪玉表示，前期提出房地(dì)産是國民經濟的(de)支柱産業，由此帶來了一(yī)些問題。我們提出一(yī)個新的(de)定位，房地(dì)産業是國計民生的(de)支柱産業，*重要的(de)是對民生的(de)支柱作用，第二是對國民經濟的(de)支柱作用。“一(yī)改過去(qù)過度強調帶動經濟增長(cháng)，而着眼于解決民生，是房地(dì)産業發展定位的(de)重要轉變。”
《經濟參考報》記者了解到，2009年(nián)前後，住建部即啓動對“二次房改”的(de)前期調研工作，由時任住建部副部長(cháng)的(de)齊骥牽頭，住房改革與發展司、房地(dì)産市場監管司、住房保障司、公積金監管司、政策研究中心等抽調人力，組成研究小組，對進一(yī)步深化住房體制改革的(de)有關問題進行研究。
調整針對不同對象分類保障
據悉，此次房改的(de)方向是：建立市場與保障相結合的(de)住房體系，對低(dī)收入和(hé)*收入家庭推出“政府主導、市場參與”的(de)住房保障體系，對中等及以上收入家庭推出“市場配置、政策調節”的(de)住房市場體系。
“這次房改的(de)重點或在住房保障。并不是1998年(nián)的(de)房改政策有缺失，其實之前是很*的(de)一(yī)次房改，隻不過在執行過程當中過分強調了市場化以及對經濟增長(cháng)拉動的(de)作用，而忽略了保障。”上述權威人士表示，在房改進行10年(nián)後，監管層發現了這方面的(de)缺失，因此從2007年(nián)開始關注住房保障。
倪鵬飛(fēi)認為(wèi)，應建立租售并舉的(de)住房持有體系，包括建立“大城市、超大城市以租房為(wèi)主”的(de)目标制度體系。例如(rú)，對城鎮低(dī)收入、中等偏下收入住房困難家庭，通過公共租賃住房(廉租房)解決其基本住房問題;鼓勵企業長(cháng)期持有租賃型住房，向市場提供平價出租房;建立租賃與銷售相互銜接的(de)制度。
中國房地(dì)産業協會原副會長(cháng)朱中一(yī)認為(wèi)，對于部分新增住房消耗壓力較大的(de)城市來說，可(kě)以采取實物補貼與貨币補貼并舉。
住建部此前曾表示，允許收購商品房用于保障性住房，并将督促存量庫存較高(gāo)的(de)城市出台将商品房轉化為(wèi)安置房，促進棚改與利用存量房的(de)支持措施。
“房地(dì)産庫存高(gāo)企的(de)三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。”住建部部長(cháng)陳政高(gāo)曾表示，随着保障房建設的(de)持續推進和(hé)棚改的(de)不斷深入，棚改房源将不再局限于政府主導建設，符合接受保障的(de)家庭可(kě)以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。
深化糾正“重市場、輕保障”模式
1998年(nián)，國務院發布《國務院關于進一(yī)步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的(de)通知》，這是我國的(de)*次住房改革，實現了城鎮職工從福利分房到通過市場解決住房問題的(de)重大轉變，房地(dì)産市場基本形成。
據國家統計局數據顯示，2014年(nián)，全國房地(dì)産開發投資達9.5萬億元，是1998年(nián)的(de)26倍多。其中，住房開發投資6.43萬億元，占房地(dì)産開發投資的(de)67.7%。新建商品住房銷售面積和(hé)銷售額分别為(wèi)12億平方米和(hé)7.6萬億元，分别是1998年(nián)的(de)10倍和(hé)30倍。
房地(dì)産市場也成為(wèi)城鎮住房供應的(de)主渠道(dào)。國家統計局數據顯示，2013年(nián)，全國城鎮新建商品住房竣工面積7.9億平方米，是1998年(nián)的(de)5.6倍，占城鎮新建住房竣工面積的(de)比重，從1998年(nián)的(de)29.7%提高(gāo)到近年(nián)的(de)70%以上。
在房地(dì)産市場形成的(de)背景下，我國居民住房條件也發生了天翻地(dì)覆的(de)變化。1998年(nián)至2003年(nián)，我國城鎮新增人口3.15億人，城鎮人均住房面積也大幅提高(gāo)。數據顯示，全國城鎮人均住房面積從1998年(nián)的(de)18.7平方米提高(gāo)至2012年(nián)的(de)32.9平方米。據第六次全國人口普查數據，2010年(nián)全國城鎮戶均住房套數達1.02套，戶均住房間數(不包括客廳、廚房、衛生間)達到2.65間。擁有住房的(de)城鎮居民家庭中，擁有成套住房的(de)戶數已占到71%。
但值得注意的(de)是，經過長(cháng)期“重市場、輕保障”的(de)發展後，我國住房資源擁有不均勻。近年(nián)來，随着我國住房建設規模的(de)擴大，住房需求總體得到滿足，但住房資源占有不均衡的(de)結構性矛盾愈加凸顯。
數據顯示，2010年(nián)城鎮非農戶籍家庭擁有2套及以上住房的(de)比例為(wèi)13.7%。以北京為(wèi)例，2005年(nián)至2010年(nián)，北京市20%的(de)高(gāo)收入家庭占有新增住房套數的(de)53.2%。相形之下，外來務工人員的(de)住房條件卻日漸惡化。
此後雖經多次調控，房地(dì)産市場、房價卻急速走高(gāo)，低(dī)收入居民購房愈加艱難，熱點城市房價快速上漲，部分熱點城市漲幅大幅超過居民收入增長(cháng)速度。據統計數據測算，2004年(nián)至2013年(nián)，北京、杭州、深圳等熱點城市新建商品住房銷售均價分别上漲276%、278%、267%，同期城鎮居民可(kě)支配收入僅增長(cháng)158%、170%、72%。從房價收入比來看，按三口之家購買一(yī)套90平方米的(de)商品住房計算，2004年(nián)至2013年(nián)，北京、杭州、深圳的(de)房價收入比分别從9.1、8.0、7.4，擴大至13.3、11.2、15.7。
有業內(nèi)人士表示，“二次房改”的(de)*終目标是解決更多人的(de)居住問題，不出意外的(de)話，“二次房改”的(de)重點将會放在對商品住房消費、住房保障之間的(de)關系的(de)界定和(hé)調整上，以适應當前住房消費市場、住房保障領域工作的(de)新變化，既保障居民的(de)基本住房權利，又能使市場規律在住房市場的(de)發展過程中發揮主導作用。
